年终讲|2020年新房成交868万方 均价同比上涨4%

刚刚过去的2020年，上海新房市场也可可谓“乘风破浪”，年初受疫情影响，楼市“冰封”；“金三银四”，积压项目释放，低开低走；随着疫情防控工作推进，市场解冻，五六月走出一波“小阳春”行情。第三季度起，上海楼市回归正轨，四季度震荡前行。

据上海中原地产统计，2020年上海新建商品住宅（以下简称‘新房’）成交868万方，同比上涨13%，供应量同比下降4%，其中上半年受疫情严重影响，整个市场住宅量较往年同期大幅减少，下半年大环境复苏，供应与成交环比上半年均超过50%；

价格方面，全年成交均价56004元/㎡，同比微涨4%。上半年由于较多市区高价盘成交，整体均价拉升至近6万，下半年远郊盘供应量加大，拉低整体市场成交均价。整体来看，2020年上海新房市场稳中有升，在疫情之下波动较小。

成交量稳中有升 年末“翘尾”收官

从年度走势来看，2020年一季度，受新型冠状病毒肺炎影响，楼市也进入“Hard”模式，沪上各大售楼处纷纷“暂停营业”，全面配合控制疫情，故2月商品房市场供应量明显下降，几近停摆，当月成交量也最为低迷，仅有11.5万方。

3月疫情得到控制后，市场开始有所复苏，成交量呈直线上升趋势，并在5月达到第一个峰值。此后6-9月，成交随着供应放量再次拉升。

11月，因上海出现疫情，供应再度陷入停滞。但12月疫情得到控制后新房集中入市，拉动成交量上升，最终以全年最高成交量收官，实现年末“翘尾”。

（数据来源：上海中原地产）

南汇、青浦、宝山位列成交面积前三甲

从区域成交面积来看，南汇、青浦、宝山位列成交面积前三甲。南汇为今年区域成交的NO.1，成交面积108万㎡，成交均价41651元/㎡。2019年上海自贸区临港新片区的设立、人才限购微调政策的落地，激活了临港楼市的热度，所以南汇成交量排位第一也正常。

（数据来源：上海中原地产）

青浦成交面积排名第二，紧随其后，为107.22万㎡，成交均价48322元/㎡。近年来，青浦土拍一直很活跃，而且有条不紊地推盘、去化、再拍地，供应充足。另外在大虹桥和长三角一体化的影响下，青浦楼市表现活跃，尤其徐泾新盘逢开必火。

宝山位列第三，成交面积94.82万㎡，成交均价48754元/㎡。作为距离市区最近的大区，北上海宝山的楼市热度也是有目共睹。根据规划，外环最高摩天大楼将落户吴淞，一批重大生物医药产业项目集中落户罗店，产业由重转轻，让宝山更具置业吸引力。

在中心城区中，普陀区成交表现比较抢眼，成交面积37.87万㎡，成交均价95113元/㎡，不乏中海汇德里、中海臻如府、高尚领域等热盘的加持。

利好加持，成交攀升

有规划和利好加持的地方，成交量则异军突起。临港新城及金汇板块受临港自贸区落户新政红利及供应量激增，2020年成交套数较2019年上涨明显，金汇板块成交3030套，临港新城板块成交更是突破4000套大关，高达4399套。

另外，历年热点成交板块周康、安亭、徐泾、南桥新城、金山新城、罗店、青浦新城因板块内配套成熟、总价偏低等原因，2020年的去化仍优于其他板块。

（数据来源：上海中原地产）

新房价格涨幅上下半年分化明显

从全年走势来看，上海新房价格涨幅上下半年分化明显，上半年强势拉升，下半年震荡回落。 

（数据来源：上海中原地产）

有业内人士认为，上海本轮价格上涨始于2019年11月，当时，房贷利率挂钩LPR之后，上海首套房贷利率可减20个点。今年2-3月，受疫情影响价格上涨节奏被打乱。而二季度以来，受限价松动、土拍火热等多重因素的影响，房价涨幅持续扩大，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。

但是到了下半年市场发生变化，长三角多地调控收紧，上海楼盘也重回“严格限价”模式。不过，在需求集中释放下，带来的供不应求效应及改善型项目的热销，对价格涨幅也起到了支撑作用。整体来看，下半年价格涨幅呈高位震荡回落态势。

热盘频出，推高市场热度

今年疫情稳定之后，上海热盘频出，不断推高市场热度。据凤凰网房产上海站统计，2020年全年，上海共开盘243次，官方认筹达79441组，环比2019年大幅上涨216.86%，也是上海有摇号史以来认筹人数最多的一年。

市中心依然还是“干房人”最爱的区域。久旱逢甘霖的长宁用“中海长宁第”一个楼盘扛起整个区，以409%的认筹率遥遥领先，徐汇、杨浦、黄浦紧随其后。由此推断，改善需求为主的大格局依然未变，单价8万以上的项目供不应求。

值得关注的是，浦东前滩板块744%的超高认筹率让其他板块望尘莫及。2020年，前滩板块推盘4个，推出房源合计952套，合计认筹7086组，其中年末压轴的尚峰名邸因平均总价600万的47平方米小户型而备受关注，认筹率达1266%。

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限价房霸占上海新房面积成交榜TOP1

较好的成交行情，不乏“神盘”的加持。中原数据显示，2020年成交面积榜首的项目为原南汇区的限价房宜浩绿园，自开盘销售以来，因性价比高，经常霸屏销售榜，成为上海当之无愧的刚需“顶流红盘”，也说明了“低单价、低总价”依旧是购房者重点考量的因素。

（数据来源：上海中原地产）

虽然前期不被看好，但是在2020年祝桥地王“金地2040”项目来了一个大翻身，项目凭借着1.099万方、1034套的销售成绩荣登面积排行榜第二名。

成交面积排在第三名的是位于浦东的老盘成山汇郡苑（凯利海华府），虽然2020年项目并没有新增供应，但还是凭借着充足的库存延续了以往的势头，在2020年共成交821套房源，成交面积10.3万方，夺得了2020年季军地位。

从上图中的10强榜单可以看到的是，万科、招商、金茂、金地、瑞安等品牌房企相关项目名列前茅，从侧面也可以看出这些项目在上海的受欢迎程度。另外在价格方面，除了瑞虹新城天悦郡庭、成山汇郡苑（凯利海华府）单价较高，超过8万/平，其余楼盘备案价基本在5万/平以内，这说明刚改高性价比楼盘仍然是市场主流，关注度最高。

专家预测：2021继续上涨

对于2021年的上海楼市，业内人士还是显得比较乐观。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“从年底中央经济工作会议表述来看，没有超预期内容，预计上海明年还会延续当前调控尺度。因此，从趋势上明年还会延续向上走势，由于2020年1、2季度成交量不高，所以明年同期上半年交易量的同比数据会比较乐观，因此价格还会延续惯性上涨。”

卢文曦还认为，基于土地投放增加，下半年市场供应会保持宽松。但是地价上涨也可能传导到楼市中，房价还是有上涨压力。加上现在远郊区域刚需房产品上出现升级，比如大量花园洋房等等，这些也会抬升入市价格。因此，明年新房均价还会有上涨，但考虑到调控因素，涨幅约5%。