2020年终盘点① | 上海土地市场频刷纪录，67家房企成功补仓

文 | 冯兰兰

回顾2020这一巨变之年，房地产市场跌宕起伏、魔幻重重，不断地见证历史，不停地创造奇迹。在攻坚克难环境下，2020年全国楼市发生哪些大事件，上海楼市发生了哪些变化？2021年楼市又走向几何？

值此时机，界面楼市特别推出年终系列盘点《楼市沉浮 解码方向》，从政策、土地、市场几个角度一同回顾2020年发生的大事件，多角度全面解读上海楼市，也为2021年楼市发展提前探路。

众所周知，土拍向来是房地产市场的风向标。其活跃程度是地产开发商拿地积极性的一个体现，也是市场景气的一个指标。

今年以来上海土拍价格也是屡破纪录，土地溢价率更是不断飙升，无论是内环、中外，还是外环的土拍，与往年相比都显得更为炙手可热，土拍价格一路呈现上涨趋势。

可以说，2020年上海土地市场堪称近年来最火热的一年。那么，2020年上海的土地市场究竟表现如何，让我们一起来看看吧！

吸金近三千亿 出让金居全国首位

据中指院数据统计，截至12月15日，上海共成功出让各类土地368宗，收金2807.25亿元。而上海仍有5宗土地出让，若均已地价成交的话则仍有146.7亿元进账，届时上海全年土地出让金将超过2954亿元，成为2020年全国土地出让金最多的城市。

值得一提的是，2019年全年上海各类土地出让金仅为1995.4亿元，目前已达到去年全年的140.7%。

数据显示，上海共成交187宗经营性用地，土地出让金总额2583.5亿元，较19年全年上涨59.4%；商办用地成交80宗，成交金额485.1亿元，同比上升3.4%；商品住宅用地成交92宗，土地出让金总额1990.7亿元，同比上涨92.3%。

其中，商品住宅用地成交楼面均价22097元/㎡，平均溢价率11.75%，较去年同期提高11.02个百分点，打破了自招挂复合以来长期零溢价成交的现象。

另外，2018年以来，上海一方面加大涉宅用地供应规模，另一方面优化涉宅用地供给结构，2020年商品住宅用地成交占比提升至6成。未来，上海仍会保持较大的宅地供应规模。

土拍溢价屡破新高 火热蔓延到外环外

受新冠疫情影响，上海出台的土地款延期、分期缴付政策、“招挂复合”细则调整、不少宅地在出让时也取消了15%自持比例的限制等一系列土地政策“组合拳”也给房企的拿地能力提供了一定支撑。

这一系列举措直接刺激了溢价率的提升，打破了自招挂复合以来长期零溢价成交的现象。

中指数据显示，招挂复合实行到今年土拍规则调整前，上海溢价率超过10%的宅地仅有3宗，但5月份以来，上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有16宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。

其中，多幅市区优质宅地的挂出，更是多次上演数家房企争夺竞价的激烈场面，6月至8月土拍溢价率亦逐渐走高，此期间宅地平均溢价率高达23%。

从高溢价地块的区域分布来看，主要集中在外环外，外环内仅闵行七宝古美北地块、杨浦江浦地块、浦东黄浦江南延伸段前滩地块3宗。

2020年，溢价率最高的商品住宅地块为浦东新区新场镇古镇东单元地块，溢价率60.8%，竞得人为上海同润投资。

从商品住宅用地成交面积区域分布来看，主要集中于南汇、嘉定、宝山和奉贤4区，4区成交面积占比合计超过6成，达60.9%。其中，南汇成交面积占比全市最高，达26.7%。

从成交金额来看，嘉定、南汇、浦东3区土地出让金额均超过200亿元，青浦、宝山土地成交金额超过150亿元。

市区商品住宅用地供应虽明显增加，成交规划建面同比增长77.6%，但仍较为稀缺，成交面积占全市的比重仅7.1%，略低于2019年的7.3%。

上海市区宅地的稀缺，可谓“出一块，抢一块，少一块”，市区拿地难度之大使得房企将目光投向外围，土地市场的火热蔓延到外环外。

一浪接一浪的土地热潮，不仅表明了房企强烈的拿地意愿，更体现开放商对上海楼市信心十足。

土地市场“百花齐放”67家房企成功补仓

得益于供地节奏加快，“招挂复合”土拍规则的调整，让更多房企得到了入驻上海的机会，上海土拍市场国企、港资、民营不同性质的房企百花齐放。

据界面楼市统计，94宗商品住宅用地被67家房企分获。今年2月，香港置地联合体以310.5亿元的拿下上海市徐汇滨江西岸金融港综合地块，溢价率0.1%，楼板价约为28563.55元/㎡。

后疫情时代下，回归一二线城市成为房企们的共识，TOP30房企今年几乎全线出击上海。恒大于9月从众多房企中获得虹口北外滩稀缺宅地，金茂陪跑10次最终于12月15日竞得崇明宅地；融创多次出击于10月与上海城建置业联合竞得杨浦区定海社区D1-5地块。

金地斥资156.29亿元连摘4幅宅地，万科获得宝山4宗城中村改造用地，招商蛇口、保利、各斩获3宗宅地，阳光城、正荣、佳兆业、中骏、旭辉、禹洲各斩获1宗宅地。而龙光也首进上海独自拿下杨浦区定海社区地块。

今年上海土拍中，拿地数量最高的当属大名城。据统计，大名城已经在上海累计拿到了6幅涉宅用地，包括临港自贸区4幅涉宅用地，青浦与松江两区各1幅宅地。

除了头部房企外，近年在上海表现抢眼的华发、建发以及外资房企仁恒、瑞安房地产、路劲都有收获。此外，还有一些中小房企中建东孚、宝华、景瑞、大家房产等也实现突破。

在同一赛道上，不同的房企根据发展战略各施所长，争先抢占上海市场也各有所斩获。今年7月，中海与黄浦区政府正式签订了合作框架协议，对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设，占地面积约14.75万平，项目总投资高达600亿。

继去年拿下青浦徐泾蟠龙4宗宅地，瑞安房地产今年再度拿下2宗宅地和2宗商办用地，成为青浦徐泾板块内名副其实的“地主”。

上海本土老牌房企大华集团，在2019年拿到“地主”宝座后，今年却仅收获了普陀石泉社区的一幅商住办混合地块。

遗憾的是，碧桂园、龙湖、金科、绿城、雅居乐等几家头部企业，今年虽也有参与上海的土拍，但颗粒无收。

都说土地市场是反应楼市冷暖的一个风向标，在房地产市场，土地和房子的关系就像面粉与面包的关系，土地市场的变化关联到楼市的变化。土拍市场的持续回暖，让明年上海楼市的发展更值得期待！