大发地产：保持业绩增速，财务结构持续优化

在2020年这样的特殊情况下,多家房企销售状况难言理想。而持续深耕长三角的大发地产（06111.HK），却实现了了销售业绩的大幅提升。

12月2日晚间，大发地产发布2020年前11个月销售业绩。今年前11个月，大发地产累计实现合同销售金额约263.03亿元，合同销售面积约175.58万平方米；平均销售价格为14981元/平方米，已提前完成全年业绩指标。

除了供货有保证，持续优化的营销管理体系、深耕长三角的战略定力、不断优化的财务结构，都成了业绩提升的关键。

销售额同比增长58%，长三角占比超八成

数据显示，2020年上半年，大发地产合同销售额约112.08亿元，同比增长58%；合同销售面积约80.1万平方米，同比增长36%；合同销售均价13996元/平方米，同比增长16%。

从区域分布来看，2020年上半年合同销售金额大部分来自于长三角，这里也是大发地产长期深耕的区域，占比约86%。从城市分布来看，以新一线及二线城市为主，温州、宁波、杭州、合肥等城市贡献突出。

对于15%以上增幅的年度目标，大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江表示有信心超额完成。

从货量来看，大发地产下半年计划总可售货值约318亿元，可售资源主要位于长三角深耕区域，集中在温州、苏州、宁波、南京、无锡、成都等新一线及二线城市，这些城市也是大发地产长期深耕的，基本面较好。

此外从去年开始，大发地产也在积极开拓线上营销渠道，灵活配合传统营销巩固销售模式，为去化提供了保证。在这样的供货基础下，下半年销售只要完成6成去化，就可以超额完成任务。

持续深耕长三角，土地溢价率控制在15-20%

土地储备，是房企未来业绩增长的基础。

上半年，大发地产新增土地16块，新增土地储备约186万平方米，新增土储货值约268亿元。投资结构上，新增土储集中在长三角区域，新增土储总建筑面积在长三角区域占比达73%，在优质一、二线城市的总建筑面积占比超90%。

截至报告期末，大发地产总土地储备约650万平方米，总货值约人民币910亿元，总土储货值在长三角区域占比84%，其中以温州、合肥、宁波等城市为主。在 “1+5+X”的战略指引下，大发地产已在长三角及全国5大黄金城市群，运营超80个项目。

对于战略布局，廖鲁江表示：大发地产将继续坚持1+5+X战略，深耕既有城市。他还表示，大发地产不拿地王项目，上半年新增项目溢价率基本在15-20%，控制溢价率就是控制了风险。

此外，在合作开发层面，大发地产首席运营官兼高级副总裁冷俊峰表示：大发地产秉承审慎的投资战略，会选择在当地有深耕资源优势的房企进行合作，如在南通的碧桂园、西南的东原、南京的栖霞建设等。

净负债率下降至约71.7%，未来目标控制在80%以内

“截至报告期末，大发地产有充足的现金流、现金短债比明显降低、融资成本也有所下降。”葛一暘对上半年财务优化的结果给予了肯定。

中报数据显示，截至2020年6月30日，大发地产持有总现金57.93亿元，增长23.4%。2020年上半年净负债率下降至约71.7%，降负债效果显著，现金对短债比维持在1.2倍。

对于持续下降的净负债率，罗俊表示：大发地产从多个方面采取了措施。严格投资纪律，以收定支；更多从股东视角投资，重点拓展回报高、利润多的项目；保证项目高周转实现，加强回款能力，提升回款效率，提高资金周转率；此外还要加强与合作方关系、优化资本结构等。未来，大发地产的净负债率目标是保持在80%以内。

在融资方面，大发地产通过银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道，拓宽融资渠道，优化债务结构。上半年，穆迪重申大发地产国际信用主体评级B2，展望维持稳定。安信国际发布的房地产行业研究报告中，对大发地产维持“买入”评级，表示随着大发地产把握机遇扩大规模，估值有望提升。