他投身上海旧改27年：打造首个动迁安置样板房

2019年6月22日，是上海" target="_blank">静安区洪南山宅旧改征收居民集中搬迁的日子，1300多户居民告别蜗居了半辈子的老房。在敲锣打鼓的热闹声中，老居民们相互拥抱，登上搬家车，奔向新生活。朱贤麟也站在人群中，他与居民们挥手告别，目送着搬家车远去。朱贤麟已记不清自己送别了多少旧改居民，但每次仍心潮澎湃。

今年59岁的朱贤麟是上海北方企业（集团）有限公司董事长。过去20多年，作为一家静安区属国企——北方集团，参与了大量静安旧区改造及消灭手拎马桶改造等重大民生保障项目。面对这些城市更新中这些“硬骨头”，朱贤麟带领企业勇做旧改排头兵，打造了上海首个旧改配套样板房，探索了旧改征收“数砖头”政策、“市区联手、两级联动”融资新模式等。“我们一切的努力，是要让老百姓早圆新居梦。”朱贤麟说。

打造首个旧改配套样板房

在今天的静安区原平路一带，有一大片以“永和”为开头的居住区，大部分是淡黄色的六层小楼，整齐划一，有小区围合、有绿化花园，一派宁静温馨的景象。以现在的眼光看，这片房屋略显老旧；但在上世纪90年代，永和居住区是很有名气的动迁小区。这里也是朱贤麟的“骄傲”。

1993年，朱贤麟调任到闸北区城市发展投资总公司（北方集团的前身），接到的第一个任务就是开发建设一处动迁安置房。

上世纪90年代，斜三基地以土地批租方式推进旧改，破解了当时遇到的资金难问题，推动了旧改大提速，上海大量危棚简室得以被消灭。不过，旧改是一项复杂的系统工程，有许多细节的“接点”需要合理处理。随着大量居民的搬离，建设动迁安置房成为“刚需”。

“动迁安置房建设刚起步，大家都摸着石头过河。那时，很多动迁房，光造了一处孤零零的房子，没有煤气、没有交通等配套设施，居民住进去觉得不方便。”朱贤麟回忆说。

所以，在朱贤麟接到任务后，首先想到的是要造一处方便居民生活的安置房。当时的永和居民区所在地，是一片荒地。在现场考察后，朱贤麟提出：永和居民区处于城乡结合部，交通问题是大问题。建房，首先要解决交通。于是，企业拿出200万元辟出了三条公共道路——原平路、高平路、交城路。

便利的交通，解决了一半的居住问题，但朱贤麟还想让居民住得好。在他的牵头下，企业委托高级园林师设计建设了小区绿化，逐步引入了超市、公园、医院以及学校，把原来动迁安置房建设中的一个个“关键点”都认真做好。

除了环境上下功夫，朱贤麟还在房型上精准满足动迁居民的需求。他们通过市场细分，寻找动迁用户的需求单位，找到单位之后又对每一户动迁户的房型需求逐一分析。当他们发现两室一厅的需求者大大高于一室户和一室一厅者之后，他们推荐将一室户加上一室一厅户作两室一厅用，有的还进行上下搭配的“垂直分割、组合”成新单元分配给动迁户，受到市场欢迎。

永和居民区在1993年启动建设工作，分三期进行实施，在2000年分期竣工，总计占地面积约16.75万平方米。

动迁房的质量，影响到居民的动迁意愿。永和居住区成为上海当时建设动迁安置房的一个样板，其他安置房建设方都参照了这一建造做法。到2000年底，上海终于消灭365万平方米危棚简屋。

探索旧改征收新政

进入新世纪，上海新一轮旧区改造重点转向中心城区房屋结构和环境差的二级以下旧里。此时，旧改这个城市建设的“老课题”却遇到了“新问题”：围绕着房屋面积与补偿安置，动迁居民与动迁主体的谈判博弈错综复杂，让旧改一度成为“天下第一难”。

如何破解其中的矛盾与问题，关联着千家万户的利益，也决定着城市建设规划推进的快慢。朱贤麟带领企业再次跨前一步。

2009年4月，原闸北区桥东二期旧改启动，这是上海首个试点旧改新政的地块——旧改政策由原来的“数人头”变为“数砖头”。

“原来的旧改政策，是以户口为单位来‘数人头’。有不少人为了动迁大量迁入户口，一套房子可能有十几个户口，这造成了旧改中利益的不平衡。‘数砖头’政策以‘证’为单位进行判定，就是想打破原来旧改中的乱象。”朱贤麟说。

“数砖头”如何数得让居民信服，关键在于评估。在桥东二期地块，朱贤麟带领企业员工召开了五、六十场旧改居民沟通会、听证会，听取想法，征询居民意见；再根据居民的想法与意见，与市区两级政府部门一起，对房屋面积和人口认定、安置方式、奖励办法等政策口径进行研究，精心设计安置方案。

在阳光政策和民主决策下，桥东二期旧改最终顺利签约生效，基地很快全面转入拆迁实施阶段。这套“事前征询、数砖头加托底保障、多种安置方式(包括就近安置)”的新政，通过在桥东二期旧改推动中的论证与实践，得到了细化与完善，成为延续至今的旧改政策。

随着上海旧改进一步提速，资金问题再一次凸显出来。近年，上海提出探索“市区联手、两级联动”融资模式，希望可为解决旧改融资难探索一条新路。

洪南山宅基地是探索该模式的首批旧改项目之一，推动牵头该地块旧改的任务交给了北方集团。朱贤麟带领企业相关同事实地走访地块、研判资金等情况，多次会同各有关部门探讨操作细节。他还主动作为，走访和协调各家银行协调贷款。最终，为该地块落实了相关资金，为征收顺利启动提供了强有力的资金保障。

在朱贤麟与北方集团等相关单位的努力下，今年4月，静安区彻底消灭成片二级以下旧里，比预计提前8个月实现“十三五”旧改目标。

精细化消灭“手拎马桶”

在北方集团，很多经常接触朱贤麟的员工都知道，这位儒雅的董事长口中最常说的两个字就是“落实”。“不为困难找借口，只为实干想办法”，朱贤麟深知，啃下旧改这些“硬骨头”之难，唯有将一件件事情落到实处，才能推进到底。而在落实到底的工作作风背后，是朱贤麟心系百姓急难之情。

“手拎马桶”，是静安区又一民生大事。静安区提出，2020年要全面消灭“手拎马桶”。2019年，接到参与消灭“手拎马桶”的任务后，朱贤麟向企业员工发出“跨前一步、主动作为，力争缩短工期，提升施工效率”的要求。

经过此前一轮轮“消灭马桶”工程，当时静安区能消灭的“手拎马桶”已经消灭了，剩下来的手拎马桶都有一定的消灭难度。朱贤麟带领企业想方设法，克服难题，一户一方案推进，同时优化施工流程、加快施工进度，争取让老百姓早日受益。

朱贤麟走进还在拎马桶的居民家中，了解安装难点，现场安排方案。在芷江西路街道新赵家宅，他看到90多岁的独居老人张秀娣每天要走几百米倒马桶，心情沉重。他对老人承诺：“我们一定想尽一切办法，妥善解决您的拎马桶困难。”

原来，张秀娣老人对在自己家安装卫生设施相当支持，但楼下邻居坚持反对，理由是该幢房屋为木质楼板结构，几年前曾经发生过楼上用水渗漏到楼下的事情。朱贤麟与企业工作人员一方面根据老人家的实际情况定制了整体卫浴的安装方案，另一方面到楼下居民家向其介绍展示了新型整体卫浴的产品，最终楼下居民同意楼上安装。倒了40多年马桶的老人，终于第一次在家用上了抽水马桶。

2019年年底，由北方集团负责的静安区707户无卫生设施家庭全部完成改造、顺利竣工，居民满意度高。