三年7家新房企进北京，最后只有它做到了

　　严肃君曾经盘点近年来打卡北京的脸生房企，比如新城、华发、恒基、港中旅、雅居乐……

　　对于这些企业来说，挣钱倒在其次，主要是为挣脸。

　　最好能一炮而红，在北京树立正面的品牌形象，通过“进京”实现地方房企的全国化战略转身。

　　一年过去，也是时候看看了--

　　去年的脸生房企，今年混到脸熟了吗？

　　据不完全统计，最近三年进京“赶考”的房企有7家，共开发建设了10个项目。

　　其中3个为不限价商品房，都尚未开盘--

　　恒基孙河地块；恒基+天恒联合体孙河地块；佳兆业门头沟地块。

　　网签数据截止到2020年8月25日

　　佳兆业门头沟地块拿地仅月余，而恒基拿地一年多仍十分淡定，与港企向来的稳健风格有关。

　　由于香港土地资源极度稀缺，港资房企每拿到一块地都希望做到利润最大化。

　　一是产品高端精细化，提升项目本身溢价；二是主动拉长开发周期，坐等地价升值，吃透土地溢价。

　　与此同时，低周转势必造成大量资金沉淀，考验企业资金链。因此港资房企往往负债率较低，崇尚现金为王。

　　近日恒基发布2020年中报，其净资产负债率仅为31.2%，远低于内地房企平均负债水平。

　　反正是自己的钱，不用担心融资和利息，有的是时间跟大家慢慢熟起来。

　　另外7个全部为限竞房，已开盘的有华发中央公园、国誉府、禧悦学府、禹州朗廷湾、雅居乐京华雅郡。

　　从时间上来看，开盘集中在2020年前后，历时一年左右，最快的雅居乐也用了8个月。

　　对比某些高周转房企，动作相对慢了。

　　慢，不难理解。

　　客观来讲，外地房企进军北京新房市场，一方面需要时间调研和判断市场，另一方面也需要打通报规取证等必需流程。

　　尤其是经济技术开发区对于各类报规材料和流程，规定更加严格。

　　主观来看，慢的另一面是谨慎。作为首个进京项目，再谨慎也不为过。

　　7家脸生房企里面，新城参与三个项目，数量最多。

　　三年拿了三宗地，从六环外国誉府，到五环外禧悦学府，再到五环里熙红印，环线位置越来越好。

　　网签数据显示，禧悦学府去化64%。其官方微信公众号8月21日推送消息显示，项目已完成99%的去化率。考虑到网签滞后性，这个数据就算有所夸大，成绩也不错了。

　　当然，叫座不一定叫好。

　　去年新城黑天鹅事件发酵后，禧悦学府第一时间将新城隐在幕后，又历经周边配套维权风波等。高销量，更多是项目先天优势，带来的必然结果。

　　最后新城算闷声赚钱，有里有面很难。

　　反而是首创在这个项目上挺提气。

　　最新消息是，今年2月11日，首创拿下的石景山西黄村1606-646地块将以“禧悦学府二期”的名义推出，预计年底前入市，主力户型75平、95平、115平，从面积段来看与禧悦学府十分接近。

　　而位于顺义的国誉府，六环外、不临铁，主要靠产品突围。在顺义限竞房普遍愁卖的情况下，其去化率为37%，仅次于祥云赋。

　　毕竟国誉府的90㎡三居，就算拿到现在来看，也能进入好评榜三甲。

　　就在前天，五环里限竞房项目--新城·熙红印举办线上发布会，9种户型图全部曝光，40-139㎡一至四居。

　　与当初拍地时严肃君的判断一致，新城不仅贴普宅线468万走一波75平小户型，甚至走得更远--

　　面积最小做到40平，首付最低控制在90万，别管套数多少，至少够抓眼球；

　　主力89㎡三居，市面上验证过的户型都有，三居一卫，三居两卫，南向三面宽，任君挑选；

　　大户型善于“抄作业”，去年开始流行的270°观景窗，安排上，增加附加值。

　　这次，新城大大方方的把自己写在了案名上。某种程度上，新城此时才真正开始了品牌进京之路。

　　据严肃君了解，新城十分难得的，还在限竞房上挣到了钱。

　　多说一句，同样挣了钱的，还有房山项目华发中央公园。

　　今年房山稻田、丰台大瓦窑地块土拍现场，都出现了华发的身影，虽然尚未有所斩获，但以华发中央公园为原点，向外扩张的意图非常明显了。

　　当下北京新房市场上，房子卖得不错，钱却没挣多少的项目，不在少数。

　　尤其是限竞房，售价天花板已定，如果成本搂不住，甚至要倒贴钱卖。

　　新城、华发能挣到钱，很关键的一点还在于，拿地的时候够克制。仅从土地成本来看，这几个项目溢价率都不算高，禧悦学府甚至为零溢价。

　　对比来看，亦庄两项目就有点儿难。

　　溢价率分别高达41.3%，39.1%，楼面价近4万/㎡，与今年8月3日中海拿下的新地王，楼面单价基本持平。

　　不同的是，中海为不限价地块，土拍当天就官宣海报，未来将建设藏锋系高端产品，具备一定的溢价想象空间。

　　而亦庄两项目作为限竞房，产品和售价已定，本身就很难在众多贴身竞品中做出差异化。

　　再加上又是后来者，只能一起在红海里浮沉了。

　　互动时刻：

　　从近年土地市场来看，越来越明显的一个趋势是，活跃的大多为实力雄厚的央企或国企开发商。

　　北京，地价高、限购严、操盘难，很多曾经名噪一时的房企，往往在长时间拿不到地后，在北京市场上逐渐“失声”。

　　这7家脸生房企，能够逆流而上，这份野心，本身值得敬佩。

　　但能力是否匹配得上野心？最终还是要拿到市场上来验证。

　　对于脸生房企的表现，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~