蔡为民:2035年上海房价破25万/平米?

最近某不知从何而来的机构发布全国 25 个城市，以 2020 年为基准到 2035 年时的房价预测。由于数据过于荒诞，引起市场侧目，但却没有看到什么专家表示异议，让我相当纳闷。

难道多数认同其房价推断？

我看应该不至于，主要恐怕还是不愿跟市场唱反调、得罪开发商吧？如果离谱的数据能   够刺激一部分不明究里的人产生购买冲动，进而采取行动，何乐而不为？反正届时谁还能记   得这件事？“死无对证”矣。

我们先来看看该机构预测 25 座主要城市在 2035 年时的房价表现：

第一梯队：深圳、北京，每平米将破 27 万！

第二梯队：上海 25 万、厦门 17 万、广州 14 万、杭州/南京 12 万，天津/福州 10 万！

第三梯队：苏州/宁波 9 万、青岛 8 万、武汉 7 万，均为新一线城市中房价最高的城市。

第四梯队：济南、成都、无锡、东莞、合肥、郑州、海口等城市 6 万+。

基本上除了北上广深，厦门、杭州、南京、天津、福州等在内的 9 个城市都将迈入 10万+/平米之列。

这可能吗？依据是什么？

房价已不存在暴涨空间

也有人言之凿凿的指出，从 2000 年至 2020 年的 20 年间，许多城市如：北京 5000 元/平米到 63000 元/平米（涨 13 倍）、上海 4000 元/平米到 54000 元/平米（涨 14 倍）、广州 4000元/平米到 32000 元/平米（涨 8 倍）、深圳 5000 元/平米到 72000 元/平米（涨 14 倍），连重庆都从 1200 元/平米到 12000 元/平米（涨 10 倍），而 2020 算到 2035 年达 15 年，再涨个3~4 倍显然是“可以期待”的走势。

此即为我之所以用“离谱”来形容的根本原因。因为其房价的推导无逻辑性可言，纯粹是“拍脑袋”瞎填、凭空想象的猜测，而非有理有据的预测。

事实上，以当前国内外经济、金融、政治形势之错综复杂，超过 5 年的楼市数据判断， 都是“耍流氓”！遑论这种每个城市以 3~4 倍相乘，然后得出答案，堪称是“用旧思维猜想新市场”的典型。它至少丝毫没有考虑之前的涨幅是建立在改革开放 40 余年，一旦 1998“房改”启动后，蓄积能量的集中爆发，及“一带一路”、“海南自贸港”、“长三角一体化”、“粤   港澳大湾区”……等国家级重大举措与战略对个别城市定位与地位，将带来的显著变化，更   忽略在“房住不炒”、“房不刺经”的大政方策，乃至家庭负债率已超过 50%的残酷现实，已使房价上涨难以再如 2003 年之后那样的“顺水推舟”。

姚明还能再长高吗？

就好像姚明在青少年发育时期，完全可能“一暝大一寸”，一夜之间长高三公分甚至以上，于是可以类推现在的姚明，每天仍有身高增一公分的潜力。

这现实、可能吗？根本不是同一个状态，好吗？

因此，当我看到这份中国主要城市 2035 年的房价预测报告，先是一惊，然后仔细思考

其可能性，甚至较真的以上海为例，用手算的方式累计，发现上海要在 2035 年达到 25 万/ 平米的房价水平，必须每年不间断保持 10%的增幅才能达成。还是那句话——这可能吗？或许在 15 年的过程中，有 5~6 年实现了，但更多的是在“大（小）涨小（大）回”之间摆荡。

如同在政策的压制之下，2016 年第四季到 2020 年第一季，上海房价是处在下跌周期， 三年约跌了 12.2%，北京更是跌破 20%！从今（2020）年 5 月才开始进入回升通道，与去（2019）年 10 月相较，上海房价涨 14.21%，勉强算是把过去三年的跌幅补了回来。

那么未来呢？我相信基于积极促进“长三角一体化”的考虑，如此走势将周而复始，这么一来，每年 10%的涨幅如何能够做到及怎么推导出来？虽然“有梦最美”，但也不能“痴人说梦”啊！

好久没写文章，之所以动笔，是因为房价“飙涨”与“崩盘”的说法都不切实际，和“没钱买一套就买两套”及“六个钱袋子买房”一样，是只为“哗众取宠”的异端邪说，具一定的煽惑性却不切实际，故撰文谴责之。