迁都上海“抄作业” 江西中奥扩张胜算几何？

文|黄小妹 来源|风财讯

迁都上海，引援职业经理人，起步于江西的中奥地产走到台前。

风财讯获悉，正荣地产营销中心负责人李光履新中奥地产集团副总裁，并近期确定将总部搬至上海。

这是中奥地产第二次在正荣地产挖人。今年7月，正荣产业集团总裁田永盛加入中奥地产，担任执行总裁。

中奥地产始创于1995年，总部位于江西南昌，今年上半年，中奥地产以113.8亿元的销售金额位列行业第98位。

迁都上海、招揽职业经理人、加速拿地等动作背后，是中小房企中奥地产规模扩张的决心所在。

今时不同往日，上海地价高企、三道红线融资环境趋严，公司企业文化、价值观和发展战略、运营水平能否随着迁都上海而迅速改变和提升，这些是中奥地产规模扩张的挑战所在。

迁都上海 规模扩张存不确定性

中奥地产相关负责人曾表示，公司还在上海大虹桥物色办公室拟于年底前搬迁至上海，并在一段时间内实行上海、南昌双总部。

中奥地产方面曾回应，迁都上海是公司发展到一定规模和阶段战略需求使然，毕竟上海虹桥既是金融中心，也是信息高地，合作资源良多，人才沃土丰厚。

亿翰智库认为，上海是长三角地区绝对的中心城市，信息、人才、资本的聚集。

“公司以上海为总部，吸引具有战略目光的各类高端人才，帮助企业解决当下发展阶段存在的问题，是双方的共同需求。长三角寻觅机会的外地房企更希望以上海为立足点，在长三角进一步作出深度布局。”

机构统计数据显示，2019年全年，行业内至少有包括祥生地产、奥山集团、锦艺置业、港龙集团、弘阳地产、三盛集团、蓝光发展、文一地产等8家房企在上海开启新总部。

包括即将迁入的中奥，此轮“迁都”的房企多为区域深耕型，销售规模在百亿至千亿之间，以中小体量为主。

迁都上海一定程度上可以助力房企规模扩张。

2000年，世茂、旭辉相继将总部搬入上海。此后，2006年，世茂分拆世茂房地产上市融资，2012年，旭辉控股成功在港上市。尽早布局长三角和新融资渠道的打通，迁都上海的确为这两企业的规模扩张起到了重要的作用。

上海中原地产市场分析师卢文曦向风财讯表示，房企都要迁到上海来的原因在于，上海拥有公平的竞争机会、发展机会多。“上海是长三角龙头，中奥地产从这里开始的确可以，至少地方没选错。”

但迁都上海，简单“抄作业”复制规模扩张之路，存在诸多不确定性。

亿翰智库认为，首先，玩家增多带来的长三角地区土地成本高企，为横在企业面前的问题之一，深度布局长三角的世茂与旭辉，都曾公开表示当前招拍挂成本价高，企业正谋求多元化的拿地方式；其次，当前中小房企在谋求上市时面临较大难度也是不争的事实。最后，在“三道红线”等政策的限制之下，未来企业有息负债的增长或将受到严格限制，那么，在严格控制有息负债的同时，如何完成进一步的规模扩张，将对房企运营能力提出极大的考验。在该背景下，市场对企业对容错率也将进一步降低。

IP Global 中国区首席经济学家柏文喜表示，中奥地产这个百亿销售规模的江西房企，迁都上海既是机遇也是挑战。机遇在于可以获得更为优秀的专业人才和以更高的格局去看待行业发展、获取更加优质的行业资源来布局长三角、华东乃至全国主要市场。

“挑战在于公司企业文化、价值观和发展战略、运营水平能够随着迁都上海而迅速改变和提升，否则的话是徒增总成本而且可能会管理失控。迁都失败的企业实际上也是非常多的。”

加速屯粮、招揽职业经理人

迁都上海是否等于规模扩张加速，这两者不能划上等号。可以确定的是，中奥地产已经展示了即将进行全国化布局的决心。决心的背后，中奥地产已经开始行动。

从2019年开始，中奥地产开始追求加速屯粮。这一年，长三角的土拍市场上经常出现中奥的身影，在无锡、温州等长三角二三线富裕城市频频拿地。

2020年疫情之年更是逆势拿地。根据中指院数据，1-8月，中奥地产拿地面积达到147万平米，位居全国拿地排行榜第76位。

最近田永盛公开表示，去年四季度和今年一季度，中奥地产共计拿下30多个地块，预估新增货值300多亿元。中奥地产抓住了机会点，精准研判到了行业周期。

除了常规招拍挂市场拿地，中奥地产亦通过合作撬动规模。今年以来，中奥地产与中梁、弘阳、新城等多家房企达成合作协议。

未迁都上海，中奥地产已经和上海房企紧密牵手这一动作令市场看好。

卢文曦认为，“小房企各种成本都高，有机会拿到地已经不错了，高举高打的日子已经过去了，以后需要谨小慎微，别拿高价地。能有合作就合作，降低风险。”

目前中奥地产已涉足17座城市，开发面积近千万平方米，拥有50余座项目。以江西为大本营，近年重点围绕无锡、常州、金华等长三角地区，以及南昌、安义、乐平、九江、抚州、吉安等江西地区，惠州、三亚等珠三角地区进行开发。

粮草先行，兵马跟上。

此前从未从外部引入过副总裁这一层级的核心高管，近期中奥地产接连引入两名职业经理人。

现就职中奥地产集团副总裁的李光，85后，李光毕业后选择从营销一线置业顾问做起，一步步走到营销管理岗位。先后供职于首创置业、融创、中骏、华夏幸福和正荣等房企。

就职中骏上海区域副总期间，李光曾创下单盘年销近百亿的商办销售神话；担任正荣集团营销总经理时，李光不仅推动了新营销体系搭建，更主导了营销组织变革。带领营销团队实现了正荣销售破千亿后的再次突破。

经历了房企破千亿冲刺、有丰富营销管理经验、深度参与营销体系搭建、深耕华东区域职业经理人……李光身上这些“能量”或许更能贴合想要规模发展的中奥地产。

更早入职中奥地产的是原正荣产业集团总裁田永盛，其是正荣内部体系晋升的代表，他曾就职于旭辉、上海龙湖，并从2016年开始任正荣地产苏州置业公司总经理，2017年升任总裁助理、副总裁。

2016年，田永盛任职苏州公司总经理，在他的带领下，仅用一年多时间，苏州区域项目就从最初的4个发展到了20余个。

因成绩显著，田永盛被正荣调到集团担任副总裁，先后分管过运营、工程、成本、设计、营销等，着力提升体系化建设。今年7月，在正荣对内部组织架构进行调整后，田永盛分管的区域变成了资产管理部和新成立的客户价值中心。

粮草备齐、招兵买马，迁都上海，起家于江西的中奥地产即将踏上规模化扩张之路。前路未知太多，成败与否在于企业自身。

“对中小房企来说，尽量搭便车，认定好一轮上升趋势后，赶紧扩张成长，成长到一定程度才不容易被别人吞并。”卢文曦说。

此前风财讯专访深圳一中小房企创始人时，对方提到既不能无视行业集中的现实，更不能忽视成长型房企的生存空间。

“对优质土地等稀缺资源的争夺，头部房企虽然有一定优势，但并非居于垄断地位，成长型房企可以通过多元拿地的方式实现目标，比如目前非公开土地金主非常分散，中小房企之间可以加强合作，互通有无，采用多种灵活方式应对。另外，成长型房企还具备一定的后发优势，既借鉴头部房企的成功经验，也可避免行差踏错。”

（作者：黄小妹，深耕华南地产，交流、爆料欢迎加微信HZT740372179）