沪上周刚改产品成交逆袭 11月楼市大概率翘尾

据网易房产住宅成交数据中心显示，上周（11.19-11.25）上海新建商品房共成交1026套，成交面积12.5万㎡，环比上涨58%。经历了2周的回落之后，全市商品房成交再度回到10万㎡以上，为月末翘尾带来一丝希望。

　　2018.11.19-11.25上海一手商品房成交情况

　　从成交区域来看，上周成交套数破百的浦东、宝山和嘉定分别位列前三。此前，由于最近几个月高价房集中入市，相比之下以刚改和刚需为代表的宝山、嘉定则一直表现一般，因此近期排名上也一直处于第二集团，上周两个区齐齐发力，也算暂时改变了近期的疲软格局。

　　而浦东则得益于近期供应稳定，因此成交一直维持在第一梯队。前三的成交恢复到百套以上，可见成交活跃度略有提升。但总体而言，刚需为主的远郊区域成交主要还是依赖于供应。

　　继前一周6盘上市供应回暖，上周的新增供应再度加码。尽管只有4个项目入市，但由于个别项目供应量特别大，因此推盘套数甚至还环比上涨了17.6%。大华碧云天也成为今年下半年供应量最大的一个项目。

　　虽然上周没有一个项目认筹率过半，但从9月以来的整体情况来看，上周几个项目的认筹量都已经算是不错的水平。

　　2018.11.19-11.25上海新房楼盘成交排行TOP10

　　个案成交方面，上周成交前十的项目在结构上相对均衡，不仅有4个4万/㎡以下的房源，还有2个4-6万/㎡的刚改产品入榜，相比前期高端项目占绝对主力的格局略微有所调整。

　　排在第一和第二位的都是上周新入市的房源，并且大华碧云天成交套数还突破了100套，可见供应对成交的影响举足轻重。

　　2018.11.19-11.25不同价格段产品占比

　　而在不同价位段的成交占比情况中，变化最明显的是4-6万产品段在成交套数和成交金额占比中的扩张，分别达到10%和9%。而缩减则主要体现在8万+产品段，尤其成交金额，缩水明显。

　　而在成交项目数量占比中，也出现了4-6万产品段扩张，其他几类产品相应缩小份额的现象。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：近期多个城市房贷利率有所松动，从部分此前定价较高的银行比最高时期有5%左右的下降并且放款也有提速，某种程度对缓和市场焦虑情绪有帮助。近期政策面也较为稳定，市场运行有稳定的大环境。

　　上周供应也出现补量，并且从供应项目来看以首次改善类产品为主，这对提升后续交易有积极作用。未来一到两周这类产品会马上反应到网签数据上，实现月末的翘尾目标问题不大。

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