百问百答：预算有限，地铁和学区哪个更重要？

凤凰网房产上海站讯 文|孙思思

买房看地段，这个论调被李嘉诚炒热后，几乎成了楼市口口相传的购房共识。

因为谁都知道，即是学区房又是地铁房，隔壁有大型商业还是品牌开发商，这种房子必然金贵，尤其是能级较高的城市，购房业主都不差钱。

然而对于普通老百姓来讲，则需要“委曲求全”，毕竟，也不是所有人都能轻松拿出1000万做认筹金去买半个亿的绿地海珀外滩的。

我们发现，在后台有很多粉丝提问，当中意的房子无法兼顾地铁和学区的时候该如何抉择？今天我们就来聊一聊这个话题。

要不要买学区房，首先要从牛妈牛爸的逻辑来讲。家长都希望自己的“牛娃”能够考上好大学，而初中的重要性又不言而喻，这也是为什么家长挤破头让孩子进入民办初中的根本原因。为了增大牛娃顺利进入民办初中的几率，才会有“挤破头进入民办小学”让孩子赢在起跑线上，因为上海除了传统公办名校外，还充斥着大量民办小学，之前，上海的民办教育要强于公办。所以，学区房的溢价，一直不怎么高（上海的学区房一般只指对口优质公办小学）。

据统计：

2015年上海全市民办小学报名录取比为4:1，民办初中报名录取比为3:1；

2016、2017年民办小学报名录取比维持在3:1左右。

但当上海颁布了“公民同招、民办摇号”后，“幼升小”、“小升初”完全执行公民同招、民办摇号后，其实可以看作直接将起跑线“强行拉平”。

所以今年，在实施了公办和民办小学同步招生政策后，民办的报名录取比剧降到1.4:1。

原先靠付学费能解决的事情，现在要靠买学区房来解决了。例如疫情后标杆楼盘的涨幅是最猛的，短时间内，金茂府的成交价水涨船高，价格最高挂牌单价从12万/㎡冲向14万/㎡，优质学区房供给就那么点，是很明显的卖方市场，因此短期内公民同招政策是利好学期房的，未来保值空间较大。

但是，如果买市区内的学区房，可能就需要做好10年内，以孩子教育换家庭居住舒适度的准备了，毕竟单价会比周边的贵出20-30%。

总的来说，如果你预算有限真的要买学区房，一定要注意公民同招政策目前来讲比较利好双学区房，也就是有好的小学+初中，那对没有好初中的学区房会有些影响，有些准备小升初考民办的家长，可能担心摇不上，而买双学区房。不过这个小区的学区溢价本身不高，也不会多少折价。

此外，还要综合来看整个行政区教育环境和教育资源丰富度，不推荐郊区主要是教育资源不够丰富，升学路径单一，如果没走上第一档路径，第二档与第一档差距较大。同时，目前上海部分区域正在执行“五年一户政策”，即除双胞胎及二胎以外，同一户籍户籍地址，五年内只享有一次同校对口入学机会，否则将被统筹，家长们在购买学区房之前也一定要了解好。

总之，新政后，各个阶段的不确定性和复杂程度比以前更多。现在的家长们，如果买学区房要将决策前置，才能对冲不确定性带来的影响。

而如果，你能不让自己孩子做“牛蛙”，适当的不那么“鸡血”，地铁房一定是最佳选择。

所谓“地铁一响，黄金万两”这句近年来的顺口溜，真的不是空穴来风，地铁通车后对房价的巨大拉动作用，也是有目共睹的。地铁的出现，不单拉近了城市的空间距离，也铸就了城市的经济命脉，对房价的影响更是显而易见的。但需要关注度的是，“地铁房”概念可以沿线展开，相差两三个站点影响并不大，而随着轨交线延长、周边地块的出让等，地铁概念对单一板块支撑有限，更多是区域概念。

其实无论是选择“学区房”还是“地铁房”，在每个人都会考虑自身家庭的实际情况做出选择，这很难说对错，而在商品定价体系中，稀缺永远是价格有力的支撑，相比地铁，肯定是学区更为稀缺；而在需求端，对学区有需求人相比地铁需求，更为刚性。