从地标打造者到城市共营者 金茂展示深耕长三角的耐心与信心

时间回到21年前。那时，上海浦东新区还只是一片待开发的荒土，地铁２号线还没有延伸到浦东，浦江地下隧道还没有建。

1999年8月28日，屹立在上海浦东黄浦江畔、被誉为当时“中华第一高楼”的金茂大厦建成开业。“金茂”二字谐音“经贸”，意在为对外经济贸易活动提供世界级的硬件设施。金茂大厦高420.5米，主体建筑88层。这座世界级的高楼，见证了浦东一路从荒土蜕变成国际金融中心。彼时，也正是金茂探索城市运营的开端。

21年的光阴里，金茂已经在全国49个城市布局200多个项目，其中城市运营项目已有20多个。

21年的光阴里，金茂已经从地标打造者成功转型为城市运营商。基于城市运营的逻辑，2020年10月22日，以“重新发现城市价值”为主题的“金茂上海城市共营者大会2020”在上海世博城市最佳实践区——世博创意秀场盛大举行，包括政府领导、产业方、商业方、中国金茂高层领导及合作伙伴、主流媒体等在内的 450 位嘉宾齐聚一堂，就城市运营这一课题展开分享和交流，探讨未来城市的更多可能。

壹

念高危，则思谦冲而自牧；惧满盈，则思江海下百川。

自2015年中国金茂提出“双轮两翼”战略以来，城市运营业务就成为了金茂发力的重点。在这一业务模式下，本次大会提出共营者的理念，不难从中读出其中强化“共融、共生”的初衷。

中国金茂高级副总裁、金茂上海区域公司总经理陶天海

就金茂上海区域公司而言，其在长三角已经形成10城50多个管理项目的格局，随着城市运营项目的增多，金茂愈发感受到“合作共营”的重要性。金茂强调与产业方、品牌方、业主、消费者以及其他合作伙伴的深度融合，共同参与城市运营，持续创造价值，这是不少追求高周转的传统住宅开发商所难以望其项背的。

此外，共营而非常用的共赢，彰显出金茂持续深耕城市运营的耐心与信心。

在过去的一些年，中国房地产经历了一轮又一轮的野蛮狂欢，敢加杠杆，敢拿高价地的房企享受了一段快速增长的美好时光。但在前不久，监管层的融资新规也就是“三条红线”的出台，加速了房地产行业回归制造业的脚步。

“其实看发达国家，他们房地产的金融属性也在越来越弱。”有业内专家认为，“未来，房企是要拼内功的。而且要快速提升内功，才能走的更远更好。”

而金茂从1999年金茂大厦投用以来，持续探索城市运营。近年来，金茂重点布局长三角地区，其运营能力越来越成熟，打造了一个又一个标杆项目。

贰

随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的发布，长三角城市群日益凸显出极大的发展空间，吸引了一批企业在此布局。数据显示，尽管受到疫情的影响，但长三角区域土地供应与成交仍出现同比上涨的情况。

图：长三角区域土地供应与成交规模（上）与长三角区域拿地占比（下）情况

数据来源：wind数据，风财讯智库整理

亿翰智库在分析中提及，预计长三角地区城镇化进程进一步加快，未来十年内长三角地区仍是国内最具投资价值的地区之一。

早早扎根上海的金茂，自然也不会错过长三角这个中国经济的“基本盘”区域。据金茂上海区域公司围绕上海、苏州、宁波、杭州、温州和环沪等城市或地区，其中，有上海金茂北外滩、杭州富春金茂星外滩两个高端城市核心综合体项目，以及宁波生命科学城、张家港智慧科学城、嘉善上海之窗智慧科学城、常熟智慧金茂科学城、温州平阳鳌江项目等5个城市新城项目。上述城市运营项目均受到了业界的一致好评，可谓叫好又叫座。

要做到这一点并不容易。要做优秀的城市运营商，不仅要求开发商有着强大的综合开发运营能力和雄厚的实力，还要求开发商有着前瞻性的眼光、独特的创新力和强烈的社会责任感。

以上海之窗智慧科学城为例，金茂不是站在简单的项目维度，而是站在造城的维度在做“城的规划”。因此，在打造上海之窗智慧科学城的逻辑上，是规划先行、资本驱动、配套先动，从而带来整个片区的产业升级、城市升级。

不得不提的是，打造上海之窗智慧科学城，金茂请来了三个顶级国际团队：

callsonrtkl做整个上海之窗的规划；李宝章携奥雅做贯穿项目的G320国道景观设计；而阿里做的则是整个2平方公里的智慧场景的肌理植入。

配套方面，金茂几乎是在以一己之力重塑嘉善的教育体系格局。其率先在区域内引入了目前全国内只有4家的惠灵顿教育资源。惠灵顿之外，金茂还在计划引进公办教育资源，从公办到国际化，从幼儿园到高中，0-16岁全维度覆盖。

不仅如此，金茂还承担了很多市政公建配套的规划施工工作。在项目集中开工之后，金茂不仅承担了区域内泾纳路、枫雅路、新枫街的道路规划重修及桥梁的架设，还进行了高家浜河道、咸水泾的河道修缮。

（320国道的景观提升工程 实景图）

叁

“近年来，越来越多的政府主管部门把注意力放在了产业导入带来的税收而非一锤子买卖的土地出让金，这对于地产商的资金实力、运营能力和资源整合能力都提出了巨大的考验。”风财讯智库首席分析师蔡艳萍指出，“当然，规划和配套先行的好处也显而易见。所谓筑巢引凤，交通格局的重塑，产业资源、教育资源的注入可以迅速提高整个区域的活力，更高效的完成人口导入。与此同时，新城配套建设的住宅项目销售也有了完善的城市配套做支撑，进而形成城、产、人三者的良性循环。”

的确，对于项目所在的城市来说，通过运营能促进城市的价值成长与能级的跃迁；对于产业投资者来说，通过城市运营能带来整体资产性价值的持续提升；而对于金茂来说，这项业务本身也能提供更多潜在的收益。

9月，在由风财讯、风财讯智库主办的2020风财讯超级财经周上，东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇在主题演讲“白银时代，寻找房企的第二增长曲线”中，指出新型城市化进程将成为未来一段时间中国经济的重要增长来源，房企可以在政府主导建设的城市远郊布局产业新城、特色小镇等业态，抓住结构性机会，从而找到适合自己的第二增长曲线。

这与金茂的战略规划不谋而合。从城市选择上，金茂牢牢抓住长三角一体化这一历史性机遇，深耕如张家港、嘉善、常熟等热点城市；在业态选择上，据金茂上海相关负责人介绍，除了已有的城市核心综合体、城市新城，金茂城市运营三大业态之一的特色小镇，也会在合适的时机落地。

2020年是充满不确定性的一年，尽管疫情在二季度得到控制，但增速放缓几乎已成定局，但金茂是个例外。今年上半年，中国金茂的签约销售额达到了1028.7亿；半年销售业绩首次突破千亿大关，较去年同期大幅上涨31.1%。

三年起势，五年成城。中国金茂坚持做城市运营，看重的是至少未来五到十年的价值。中国金茂拥有的25个城市运营项目将在未来的三、五年甚至十年内，为金茂长时间、高质量的发展提供强有力的动能。坚持城市运营战略作为中国金茂保持企业生命力的“第二曲线”，将助推金茂在未来持续快速发展。

当下的地产行业，产品的单一赛道已经很难助力房企穿越周期、构建出持续稳定的推动力；未来，考验一家企业生命力的，在于其是否具备赋能城市、赋能未来的综合实力。而金茂作为城市共营的“先行者”，将继续发挥城市运营方面的经验与优势，施展扎实的资源整合能力和深耕运营能力，助力政府打造城市新核心，致力于为城市最大化创造经济、环境和社会综合价值，朝着更高的目标稳步前行。