买房，除了看价格地段，为何还要关注土拍？

凤凰网房产上海站 孙思思

虽然市场一直在变化，买房逻辑也会更新，但还是有一些方法论和大原则，例如买房时还需要关注土拍动态。

或许你会有疑问，土拍、地价这不都是开发商的事吗？如果你有着这样的想法，那就错了。

因为，土拍信息中包括了上海对于未来重点地区和重要专项规划，买房不仅仅是只关注地段和目前的价格。

其实，买房就是为了自住、投资和情怀，自住还分为刚需和改善，买房最先需要确定的就是地段+小区。

首先，我们选择地段的同时，不仅仅是在选内部的板块，同时还在选择所属的行政区域。判断一个区域的能力，要看区域中心的成熟度、规划的落地进度、以及配套完善程度，这几点都很重要！

举个例子，从2010年虹桥商务区首幅土地出让开始算起，“大虹桥”只花了十年时间 ，就让全球商务集聚区在这里初见雏形。

以大虹桥辐射的闵行华漕来说，本身就是一个教育强地，配套发展初期，政府引进COSTCO，近期又牵手华师大落地九年公办教育，这一系列配套的引进也说明闵行的行政能力是非常强的。

那这样以来，周边项目的潜力就很大，因而，像旁边的虹庐湾就享受到了相关的红利，一期开盘328套房源共吸引849组有效认筹客户，认筹率高达259%，收到了购房者的追捧。

那么，区域规划的落地进度快，地段板块内的项目发展“潜力”就很大了。

选择板块有一个好办法是：关注板块内的土拍动态，最好有大量的已拍空地。

这样的好处是，说明板块的发展尚未成熟，还有升值空间，而大量空地已经被拍卖，也说明板块发展已经提上日程，红利兑现指日可待。

其中，你需要注意的是，如果空地为宅地，同区域或距离不远的周边地块内陆续出让的宅地价格涨幅较大，那么该板块内房价大概率会水涨船高，周边二手房价格也会被带动。

如果是空地为商业性质，说明未来周边的配套会逐步完善，板块会趋于成熟。当然不是说没有意外情况，比如会有烂尾，开发商囤地、地价变低等特例。所以你会看到有很多时候，会找一些有经验的、靠谱的开发商来开发，比如老西门有中海、新天地有瑞安、嘉定有万科，都是很成功的例子。

循着土拍的轨迹追溯，你或许能发现之前忽略的上海或者各区（板块）未来的城市规划，城市规划方案对于今后大家的生活会产生很大的影响，甚至使我们的生活发生改变，而土拍则是城市规划方案中重要的一环。

提到城市规划方案，大家有没有关注过《上海市城市总体规划(2017-2035年)》规划呢？其中有几个方面需要注意：一则强化虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区的支撑，提升主城区功能能级，从上图来看，宝山外环以内都被划进了未来的主城区。二则提到了中央活动区的概念，其中包括了小陆家嘴、外滩、人民广场、徐家汇等区域。

这其中，就有文章前面提到的“大虹桥”！虽然现在只看到了空地，但未来，受到“大虹桥”辐射的板块利好则会不断兑现。

因此，如今了解土拍信息，了解自家周围新拍的土地、规划有多么重要。土地是存量市场的未来，而土拍预示着楼市的未来。