“城里有房，户口在老家”的人注意，新规之下，这3类土地将增值

　　文/余周

　　随着我国经济建设的不断发展，城市化进程不断加快，大量农村的年轻人都去了城市上学或者务工，因此就有不少人农村人选择了在城市买房定居，虽然长时间都居住在城市，但是不少人的户籍却仍然还在老家，因此我国就出现了一种“人户分离”的现象。

　　顾名思义，“人户分离”指的就是：居住地与户籍所在地不在同一乡镇街道，且离开户籍地超过半年以上的人口。到目前为止，我国仍然有大量已经在城市已经定居的人，仍然拥有农村户口。据有关数据显示，在过去的2019年，我国人户分离人口仍然还高达2.8亿人，其中还包括2.36亿流动人口，数据中显示这些人大多都是外出工作的年轻人。

　　不少人虽然已经外出生活，不再长时间待在农村老家，但由于户口还在农村，不少人在农村老家可能仍然会有一份土地。对此，国家也出台了新规，如果你属于“城里有房、家里有地”的这一类人一定要注意了，农村这三类土地或将会增值！

　　在今年1月1日，集体经营性建设用地入市开始在全国推行。在2020实施的新的《土地管理法》中，增加了大量的土地利用总体规划，将部分经营性用途界定为工业、商业等经营性用途。依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租的方式，将土地交给该单位或者个人使用，这些政策可以使土地资源更加合理和合法地利用起来，减少土地资源的浪费。因为大多数外出务工的家庭，农村的土地都变成了荒地无人开垦，长期不利用，不仅土地可能会使土地退化，也会造成土地资源的浪费。

　　如今，许多农村地区的常住人口还不到城市常住人口的三分之二，实施这些政策就可以防止空置土地被荒废。目前，农村集体建设用地存量已达19万平方公里，其中70%为宅基地，相当于大量闲置住房，如今让集体土地进入市场后，对于“人户分离”的家庭意味着什么呢？

　　虽然有些外出务工的农村人都赚了不少钱，也开始在城市里买房。但实际上，在不少外出务工的人中，低收入人群仍然占比非常大。目前，有6亿农村低收入群体的财产性收入仅为3%，而宅基地、集体经济资产和农民住房产权的抵押、担保和转让是其增加收入的重要途径。总之，在未来国内农村的闲置土地增值渠道会越来越多。

　　因此在集体土地入市的新规下，农村3类土地可能会增值：

　　第一、一二线城市的城乡结合部集体土地。

　　在今年7月，我国首个市场化集体土地长期租赁公寓项目已经启动，即北京南三环集体土地租赁项目。在政策的支持下，房地产企业不需要考虑购买土地的问题，这样可以很好的节约成本，而农村集体中的村民也可以得到好处，这也还可以使租客降低租金成本，既保证了村民的利益，又使村民参与其中，获得利益。

　　在这个环节中，房地产企业、村集体和农民都获得了利润，而这种好处可以从租金中扣除。如果是人口常年外流的三四线城市，城区就会有很多空置的房子，租金当然也相对较低，当然，租金不能为农民的土地提供增值收益。因此，这一政策只有在北京、深圳、杭州、宁波等一、二线城市实行，城乡结合部的土地才能发挥出价值，而且也只有这些地方的集体土地才能让“城里有房、家里有地”的人受益。

　　第二、长三角、珠三角的土地。

　　集体土地进入市场将增加许多城市的土地价值，不仅一二线城市周边的土地会增值，城市群和大都市区也会增值，而长江三角洲和珠江三角洲就是一个典型的例子。

　　目前，长三角城市群聚集人口已达15401万人，占全国人口的11%。据预测，到2030年，长三角地区将有4个人口超过1000万的城市。在珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口就达到了6150万，GDP总值还高达75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。

　　我们都知道在这样一个区域，周边城市的经济发展非常好，周边的人口比例也比较高，这些土地在未来也会有很高的价值，在这些地方有房产的农村人也将迎来“春天”。

　　第三、集体土地已经先行先试的地区。

　　当然作为先行者，肯定也会获利颇丰，第一个先行先试的城市、地区，当地集体土地的增值速度，肯定是会领先于其它区域的。在2019年，有16个城市入围了租赁城市试点区，包括了北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。到了今年，天津、太原、石家庄、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安又入围了第二批租赁试点城市。

　　就以重庆为例，38个“三改”试点村，共活化集体土地资源3.1万亩，闲置农村房屋552套，还使得这些村均集体经营收入突破了10万元。

　　如果开发商利用集体土地建房，还可以从侧面节省土地成本，降低人们的租金成本。对于那些在城里买房，在家里有土地的农民工来说，这是一笔非常不错的收入。如今，许多城市和地区已经入围试点项目，一旦这些城市的集体土地房屋租赁建设实施，将会大大减轻居民的压力。村民、集体、房地产企业都可以获得收入，租客也可以得到低廉的租金和稳定的住房，可以说是一举多得，那些长期被闲置的土地，也将能发挥出最大的作用。

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