经过房地产市场一二十年的快速发展，购房者普遍形成了“买涨不买跌”的观念，而且这种观念已经根深蒂固。一般来说，当房地产市场处于上升阶段，几乎所有购房者都会一哄而上，这些年，大家对于排队抢房、抢房大战的场景也早已司空见惯。当房地产市场处于下行阶段，绝大多数购房者都会选择离场以及观望，无论开发商释放多大优惠，最后可能都无动于衷。
但是，当房地产处于不上不下，房价处于不涨不跌的时候，购房者往往就搞不清接下来的房价走向了，就如同“温水煮青蛙”一般，有时候买了怕跌，但不买又怕涨了，左右为难，纠结不已。显然，我们当前恰恰正处于“煮温水”的阶段。那么，面对这种形势，到底该不该买房呢？要找到问题的答案，首先就需要对楼市的面貌有一个全面而真实地了解。
当前楼市的真实面貌到底是什么样子呢？
从国家调控的态度看，房住不炒成为了长期的定位，“逢热必调”成为常态化。根据中原地产研究中心的数据显示，2020年1-8月，全国调控政策共出台368次。不过，由于受黑天鹅事件影响，前6个月的调控政策相对较宽松，伴随楼市回升，7月份开始，调控风向出现了转变。截至目前啊，过去两个月，已经有杭州、东莞、宁波、深圳、无锡等10多个城市升级了调控。由此推断，调控的主基调依然从紧，不排除越来越多的城市跟进。
从房价的走势来看，虽然多数城市的房价水平仍保持涨势，但涨幅已经收窄。据国家统计局7月份70城房价变动情况显示，从环比来看，一线城市新房价格上涨0.5%，涨幅回落0.1%；二手房上涨0.7%，涨幅回落0.3%。二线城市新房上涨0.5%，涨幅回落0.4%；二手房上涨0.5%，涨幅不变。三线城市新房和二手房价格分别上涨0.8%和0.5%，涨幅不变。虽然8月份的数据还没出炉，但考虑到7月、8月进入到了调控升级期，预计接下来房价涨幅还会继续收窄。
从市场预期来看，理性和冷静成为主流心态。据央行发布的《2020年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，对下季度房价，22.8%的居民认为会继续上涨，51.2%的认为保持不变，13.2%的认为会下跌，12.8%的表示看不准。由此可见，一半的受访者认为房价不涨不跌，而且超过10%的还认为下跌，这意味着调控取得了明显效果，只涨不跌的预期发生了变化。实际上，目前刚需整体仍以观望为主，除非是结婚、上学等硬需求，否则基本不会轻易出手。
从开发商的动作来看，加快销售和回款成为了当务之急。最近一个月，央行、住建部等主管部门频频召开房地产座谈会，强调要严控资金违规流入房地产，并设置“三道红线”，加强对房企的融资监管，所以目前房企普遍面临现金流压力。对此，不少开发商表示下半年要加快销售和回款。据此推断，接下来房企必将开启“抢收”模式，打折促销、以价换量将是必选项。以恒大为例，刚进9月份不久，就已经拉开了7折销售的序幕，打响了降价销售的第一枪。
鉴于此，两个明确信号传来，买不买房都该了解
第一，房地产“夜壶论”开始终结。住建部政策研究中心原副主任顾云昌表示，房地产及其相对行业对国民经济的总贡献率高达36%左右。同时，相关专业机构也表示，房产占据了家庭财富的70%以上。基于这两点，每当经济面临下行的压力，房地产行业都被认为是随时可以拿来用的“夜壶”。但是，随着房地产一路高歌猛进，高负债等弊端也开始出现。对此，中国社科院在研究报告中指出，房地产与经济增长存在倒U关系，2018年房地产对经济的综合贡献由正转负，拐点已经出现。
因此，我们看到，最近这一两年，国家不仅确立了房住不炒的长期定位，而且明确提出了不将房地产作短期刺激经济的手段。当然，这不仅仅只是说说而已。在2020年面临黑天鹅事件以及一季度经济下滑的背景下，虽然呼吁调控松绑的声音不时出现，但国家始终没有放松调控政策，相信看到这里答案已经很明显了，房地产“夜壶论”正在开始终结。对此，人民日报也发表评论称，不管大环境如何，中国都不会靠炒房拉动经济。
第二，房地产长效机制的脚步越来越近了。根据以往的经验看，限购、限售等调控措施，可以快速地控制过热的楼市和房价。但是，有一点不可否认，一旦松绑调控，先前被抑制的住房需求就会迅速反弹，甚至可能在短时间内就会呈现井喷，从而又一次推动房价上涨，对于这种现象，大家都不陌生，而且都有所经历。因此，行政管控也并非长久之计。所以，与以往调控相比，本轮调控最大的不同就是建立房地产长效机制，对于这一点，国家已经在各大会议和报告中频频提及。
不过，关于长效机制包括哪些内容，很多人都一知半解。综合最近两三年国家对房地产的表态来看，长效机制就是长期的政策“组合拳”，通过金融、土地、财税、立法、监管等多种手段来抑制房地产泡沫，从而促进房价长期平稳。比如，房地产税，农村集体土地直接入市，共有产权住房和租赁住房的建设，还有最近提出的房地产金融审慎管理制度等。可以预见的是，未来当行政管控逐步退出之时，房地产长效机制的脚步会越来越近，房价涨幅也会进一步回归理性。
对于楼市的变化，李嘉诚、潘石屹“不谋而合”
大家都知道，早从2013年，李嘉诚就开始不断抛售房产，最近几年，抛售速度更是不断加快。2019年，他以40亿元，把大连某项目卖给融创集团。今年7月，他又以38亿元，把成都某项目卖给了禹洲集团。面对不断抛售房产的动作，他向外界透露：现在楼市的价格太高，老百姓难以承受，投资房地产的公司也会有风险，我一生的原则就是不会去赚“最后一个铜板”。
无独有偶，与李嘉诚几乎是在同一时期，早在2014年，潘石屹也开启了自己的卖房之路，累计卖了300个亿左右。通过李嘉诚和潘石屹的“不谋而合”看，两人都是在房地产快速发展的六、七年前就开始卖房，同样也都不看好未来的房地产走向，目前核心资产几乎都处于清空状态。由此可见，与过去的高歌猛进相比，如今的房地产或许真的开始走下坡路了，风向已变，至少想要赚钱没那么容易了。那么，面对李嘉诚、潘石屹的“卖房”动作，购房者如何选择？
处在当前的房地产阶段，要不要买房已经清楚了
1、对于多套房群体来说：房子“宜精不宜多”。在上文已经分析了未来的房地产市场环境，平稳是大势所趋。因此，房价不涨或者少涨，考虑到利息成本、折旧成本、房地产税等因素，持有房产的成本或大于回报率。因此，接下来需要对房产进行优化，减少持有收缩型城市、城市远郊地带、缺乏优质配套的房产，同时保留或者置换成核心地段、核心城市、大城市群和都市圈城市的房产。说白了，与上一个10年不同，未来不是所有的房子都有人接盘，多关注流动性、持有成本这两点。
2、对于还没有买房的来说：要么租，要么买，无非两种选择。先说说买房子，如果有足够的经济能力，也有购房需求，遇到高性价比的房源，尤其是在那些人口净流入的城市，其实没必要有太多的犹豫。由于住房供不应求，加之城镇化还有10-15年红利期，此类城市的房产依然有保值增值的空间。更何况，目前不少房企都正在以价换量，是一个不错的机会。
当然，如果手头确实比较紧张，也完全可以再等等。日前，中国社科院在《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No．17（2020）》中也指出：近两三年房价总体上将维持高位盘整态势，大涨大跌的概率很小。显然，在平稳的楼市环境下，刚需不用过于着急买房了。此外，退一步来说，随着保障房市场的建立，未来先租后买、共有产权等也将成为值得期待的选择。
3、注意一个住房新趋势：从五年前、十年前来说，大家都热衷在大城市买房，但是如今这一风向开始发生改变，预计未来回乡置业或将成为新方向、新选择。日前，国家下发了《关于支持返乡下乡人员创业促进农村一二三产业融合发展的意见》，其中指出，在符合相关规定的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。毫无疑问，放开建房限制，吸引人才返乡，不仅对农村发展是一大利好，对很多准备回乡的来说，同样如此。毕竟，自己的根、家人、亲戚朋友就在农村，相信随着新农村建设、新产业布局，农村将进一步焕发新的生机，吸引更多游子返乡置业、创业、生活。
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