楼市再“逆转”，4大“不寻常”信号显示：房子赶紧买

　　早前几个月，不少专家认为，楼市传统的“金九银十”怕是要泡汤了，原因在于前期积累的购房需求已经释放得差不多了，加上受本次楼市“黑天鹅”事件影响，很多人的收入也制约了购房计划的实现，处于观望状态。

　　然而，从相关数据和信息看，近几月的房地产市场整体上供销两旺，市场并不是昙花一现，淡季不淡，楼市再“逆转”。随着“金九银十”大幕开启，在内行人士看来，4大“不寻常”信号显示，注定这是一个不平凡的“楼市季”，及时出手才是上上策。

　　第一，购房者信心指数、找房热度均继续上扬。

　　在楼市中，始终存在一个“买涨不买跌”定律，购房者对房价趋势的预期决定了是否愿意出手购房。

　　根据58同城、安居客发布的《8月国民安居指数报告》数据显示，8月份比7月份，购房信心指数上升了1.9个百分点。其实，从统计的数据看，购房者信心指数从今年2月份的99.4一直涨到8月份的111.7，中间除了6月份有所下折外，几乎是一条倾斜向上的直线。内行人认为，6月份之所以有所下降，说明当时有不少购房者面临方向性选择，7、8月份购房信心指数再次上扬，意味着趋势已形成。

　　此外，从找房热度数据看，该报告显示，全国找房热度8月份环比7月份上升了4.3个百分点，值得一提的是，一二三四线城市找房热度均上行，其中三四线城市出现了7.2个百分点的环比涨幅，应该说，这是一个很明显的变化。

　　第二，土地市场“减量不减价”，力度比去年还高。

　　据中国指数研究院数据显示，全国300城土地推货面积下降了19%，但楼面价8月份比7月份上涨0.4个百分点，同比去年更是上涨了18个百分点，300城土地出让金总额为3.6万亿元，与去年同期相比，增长了13个百分点。另据数据显示，前50房企平均每月拿地额达到1906.4亿元，其中有33家房企1-8月平均拿地水平超过了去年。

　　第三，资管“红线”压顶，开发商必须要做出改变。

　　按国安证券测算的“三道红线”显示，以2019年底销售排名前50名的房企为对象，3条警戒线都超过的房企有15家，超过2条警戒线的房企有8家，只超过1条警戒线的房企有15家，而一条线都没触及的只有11家，仅占22%，大房企尚且如此，而对于总量近10万家的中小开发商来说，“触线”自然更多。换言之，即绝大部分的房企或多或少的都需要在债务和融资方面做出改变，以合规。

　　另据经济参考报报道，8月20日“受邀”座谈的12家重点房企被要求，在9月底前提交符合“三道红线”的方案，若未达标，监管层将对相关房企进行全口径债务限制。

　　第四，看似快速恢复的市场，大多开发商上半年销售完成率不尽如人意。

　　从统计部门公开的上半年房地产数据显示，在价格方面虽然有所上涨，但对房企而言，上半年销售完成情况并不理想。

　　据不完全统计数据显示，从已公布的28家上市房企财报看，上半年销售完成率仅占全年的40%，同比去年下降了7.7个百分点，也就是说在下半年要完成60%的任务，压力可想而知。

　　从以上4大信号看，今年楼市的“金九银十”注定不平凡，可以简要得出3点分析结论：

　　1.楼市顺利挺过了这场风波，购房者最悲观的情绪已经过去，在担心货币贬值的预期下，不少人仍旧把房子作为抗通胀的载体，购房需求不断释放，从近两月看，楼市淡季不淡，而传统的“金九银十”自然不会冷清。

　　2.一般来说，土地成本占新房售价的6-7成，土地价格大致决定了房价，开发商拿地热情不减，土地价格保持高位，如果说个别开发商会因拿了高价地亏本卖房，但大部分开发商还想赚点，从这个角度看，房价不会太便宜。

　　3.在资管“红线”下，以及开发商下半年承担大部分销售指标的双重压力下，现在越来越多的观点趋向一致，大部分开发商们应在“金九银十”加大促销力度，加快资金回笼，降低负债，不断降到监管安全范围内。

且从长期看，房价趋势仍“易涨难跌”。

　　前一阵子，上海易居房地产研究院副院长杨红旭预测了一下20年后房价，说将是现在水平的4-7倍，其中深圳、杭州、上海的涨幅分别列前三，均价依次达到35W，30W，25W，一石激起千层浪，不少网友认为他在胡乱说，先不说他以前预测命中了几回，笔者就他的本次预测写了一篇评论，分析他这个数据到底有没有依据。分析的结果是，整体上看还算中规中矩，理由有三：

　　1.货币因素。这也是唯一可以全部量化分析的因子，谁都知道，货币发行与经济增长阶段、物价存在着紧密联系，过去二十年，我们的经济增速快，与此匹配的货币供应M2增长也高度一致，房价增长快也是自然而然。从过去二十年看，房价平均增速基本遵循经济增速+物价指数，如果把未来一二十年也套入这个公式会发现，经济增速变缓，但4-5个百分点应该是有的，加上假设物价2个百分点，平均每年6-7个点也该是比较保守的，按照这个增速，杨红旭的预测其实并不夸张。

　　2.土地因素。地方对土地财政的依赖，应该说，这不是一个反向指标，同样大小的土地在A城市能卖10亿元，但在B城市只卖2亿元，有的城市只能卖几百万元，就是说，你想卖地，也得看有开发商买不，这其实是一个城市的基础条件所决定了的，包括科技、教育以及就业等综合吸引力指数，土地价值基本上与城市的发展能力成正向关系，可以看出，随着国家城市群和都市圈发展计划展开，比如户籍制度放开，以及内循环经济开启，都市圈和城市群的土地承载力会进一步增强，将吸引容纳更多的人口，土地价值进一步释放，土地价格易涨难跌。

　　3.改善需求将持续释放。现在不少专家认为，楼市需求将持续萎缩，一是因为现在城市化率已经过60%，实际城市化率更高，农村进入城市的人口没多少了；二是因为城市人均居住面积近40平米，房子已经不缺了。表面上看，有一定道理，但这也仅仅是表象，因为，在房地产快速发展的二十多年里，首先是满足基本居住，就是我们常说的刚需，但随着经济发展、收入水平提高，人们对改善型住房需求越来越多，从目前看，只要是地段好、品质好、物业好、配套好的小区，这种需求释放将是一个长期性的。

　　有人说，那些多出来的房子怎么办？对于这个要辩证看，对于大多数人来说，只要条件允许，都想住大房子，从过去家庭户均人数变化看，也验证了这一现象，据《中国家庭发展报告》数据显示，在1990年时，家庭户均人数为3.96人，到2010年缩减到3.1人，而到2012年降至3.02人，家庭小型化趋势非常明显，其实这跟我们的收入不断增长、人们的观念不断改变有关，比如老年人、年轻人更爱独居，从长期来看，我们家庭户均人数还比较高，未来还会有一个下降过程，所以，我们不用太担心那些数据上多出来的房子。

　　从以上情况看，看似平静的市场其实一直不缺乏购买力，随着“金九银十”到来，开发商推盘放量以及折扣让利活动开启，购房者有更多的选择机会，如果现在还没有房子的，还是抓紧买吧。

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