下半年，宁波“最燃”的5个板块

　　前言

　　大家好，我是百万，今天来聊聊市场。

　　最近一段时间，大家有一种感觉，就是宁波新政之后，市场瞬间“平静”了不少。

　　举个例子，原本每个月的下旬都是密集的开盘、加推期，各大楼市群里每天都是开盘快报，哪个盘好卖，哪个盘卖不动，一目了然。

　　比较有代表性的就是那个疯狂的端午节，3天时间，10多个盘日光，市场的热度达到今年的巅峰。

　　不过，最近这类战报忽然就变得很少了。以八月为例，开盘的项目屈指可数，让我有印象就只有晓风印月。

　　为什么呢？原因也很简单。

　　一方面是受新政影响，现在预售证每批次需要5万方以上，间隔不得少于3个月，六月底一大波开盘后，不少项目工程赶不上，就延期了。

　　手指头掰一掰，一大波项目会在九月、十月集中开盘，形成一波新的行情。

　　另一方面，今年一季度受疫情影响，土拍很少。大批量的土地放到了二季度集中拍出，感觉上每天“地王不断”。

　　这波密集的土拍，也侧面助推了二季度市场的高能。

　　不过，这批土地要形成供应量，至少是在今年第四季度，很多楼盘可能会放在明年开盘。所以明年的新盘供应量应该是很充足的。

　　言归正传，既然从九月开始，宁波楼市的新行情就要开始启动了，那么放眼下半年，哪几个板块最值得关注？哪几个板块或许是“最燃”的板块呢？

　　今天，我来为大家盘点一下。

　　01。明湖

　　2016年的时候，我去杭州钱江新城考察。

　　当时钱新在售的融创候潮府，大概价格是4W5/㎡。那个时候，宁波府还没亮相。这个价格，把同去参观的几个宁波朋友都吓到了。

　　后来我才知道，这只是一个开始。

　　候潮府尾盘的时候，一套139㎡高层的总价在千万级，也就是单价约莫7W每平。当时宁波东部新城3-4万的价格，已经颠覆了很多人的想象。

　　4年后的今天，钱江新城早已不是这个价格。去年底刷屏交付的滨江壹品，传出收房5天就闪电成交的新闻，二手成交价9W6。

　　今年5月，该楼盘又成交一套208㎡的二手房，成交单价约13W8。

　　如果我们抛开杭甬差距的讨论，专注于板块的研究——那么东部新城在宁波的地位，与钱江新城在杭州的地位，还是十分相似的。

　　东部新城核心区凤起潮鸣以约4W8的清水价清盘后，无论房企还是购房者的目光，当然会聚焦在东片区的明湖板块。

　　事实也胜于辩论。今年“啤酒鸭”强势拿下C31地块，算上配建，实际的楼面价已经是宁波第一，地价是衡量板块价值的最佳指标，这一点大概率上没有问题。

　　可以看看我们制作的宁波“板块地王”分布图，排在前几位的，分别是明湖、老江东、鄞州公园、鄞奉，与目前的房价水平基本一致。

　　明湖的未来价值能达到多少？不好说。

　　但有三点判断基本可以肯定。

　　第一，东部新城的房价趋势，必然与杭州钱江新城的趋势类似，大致上是全宁波未来很长时间的天花板。

　　第二，从地价、客群、面积段、产品定位等各维度来看，明湖板块的起点较高，甚至高于当年以锦绣东城为起点的东新核心区，该板块不会受到短期政策的影响，属于绝对的硬通板块。

　　第三，随着宁波本土的江万、雅戈尔、荣安、奥克斯，外来的绿城、融创、滨江，在品质化路线上的发展，宁波完全有望出现一批“杭州式”豪宅，类似武林壹号、凤起潮鸣、滨江壹号、候潮府等。

　　当然，目前以江万、绿城、融创、奥克斯为代表的开发商，已在宁波做出了类似的产品。

　　而明湖板块，显然是这类产品的最佳容器。

　　江万和雅戈尔拿地后，打出了一张让我印象十分深刻的海报，上面只有两个字——做东。

　　我对这两个字有两层含义的理解。第一，他们要在东部做一番事业；第二，做东带有“主人请客”的意思，寓意江万可能要深耕明湖，就像当年深耕公园板块一样，值得期待。

　　02。江东

　　今年的江东，绝对是一匹黑马。

　　在百度百科里，“黑马”有两个含义，一指土改中，地主富农隐匿起来的马匹；二指比喻在重大活动中一鸣惊人的获胜者。

　　在楼市里，黑马一般指不起眼的开发商与楼盘，做出了惊人的产品，或者卖出了逆天的销售额。

　　把老江东称为一匹黑马，肯定有人不服——老江东本来就是全宁波的市中心、老三区之一，诞生过海景花园、新世界等标杆豪宅。

　　我要讲的黑马，背景是在“新城雄起、老城暗淡”的特殊历史阶段下，人们对老城区产生了不自信现象。

　　尤其是“海曙天团”在牛市中的一度溃败，也影响了宁波人对老江东的预期。

　　在这种背景下，老江东的市场表现却让许多人十分意外。

　　今年上半年，东部江万、天一晓著、龙湖天曜等项目陆续上市，大家的眼前忽然一亮。原来老城更新的能量，可以如此巨大。

　　无论开发商的产品定位、购房者的承价能力，还是地价水平，老江东都属于全宁波一线水平。

　　宁波板块分布，纯属娱乐，仅供参考

　　细想下来，老江东的崛起，其实也是一个必然。

　　一方面东部、南部两大新城，土地开发殆尽，核心老城又到了城市更新阶段，从绝对地段而言，姜肯定是老的辣。

　　另一方面，宁波城市设计是以三江口为核心，尽管东部新城打造了新的CBD，但地铁、绕城、快速路等系统，还是以三江口为圆心去设计的，这一点无法改变。

　　在城市的东迁中，老江东是唯一左右逢源的板块，尽得新城老城的利好。这一点，接下去会体现得更明显。

　　那么，下半年的老江东还有什么？

　　且不说供应量有多少，单凭绿城、招商、滨江等房企拿下的几块地王，还有蓄势待发的未来社区，就足以说明一切：未来的老江东，话题绝不会少。

　　03。鄞南

　　今年上半年，宁波诞生的第一个板块地王，就在陈婆渡。

　　拍地结束后，我在天一论坛风云楼市发了一个帖，写了几行对市场的预判。当然了，63个回复里，不认可我甚至人身攻击的挺多的。

　　但事实上，之后几个月发生的事情已一一证明我的判断。原帖如下，不怕打脸：

　　4月份，我在天一论坛发帖

　　其实判断楼市的风向比较简单。

　　一个是看政府对地价的定价，这体现了城市决策者的意志；一个是看身边做信贷的朋友，放贷的指标如何，这体现了银行印的钱多不多；另一个是问问房企投资部的朋友，拿地资金充不充裕。

　　很显然，上半年至今，这三个方面都比较给力。

　　当然，下半年会相对严格一些，这是市场的规律，就像有年度指标的开发商，都喜欢挤在上半年拿地，因为拿地是“支出”，在本年度内出货，才能转为“收入”。

　　鄞南为什么燃？

　　有多个依据，一个依据是今年鄞南（姜山+陈婆渡）推地频繁，全年计划里一共有十多宗土地推出。就像去年下应五个盘，那边就比较热闹。

　　土拍越多，发展速度越快。更何况，姜山未来社区的试点，也被寄予厚望。种种迹象表明，鄞南在3号线开通后，发展在明显提速。

　　第二个依据，是更多的大房企开始进入该板块。

　　原本的姜山，几乎是景瑞与雅戈尔平分江山，今年就厉害了，荣安、祥生、滨江陆续挺进，实力都很强大；北面的陈婆渡，也迎来招商与弘阳。

　　标杆楼盘对板块的影响，宁波府、江万、凤起已经展示得很明白了。

　　更简单粗暴的一个依据，就是宁波限购圈扩大后，陈婆渡、姜山依然不限购，目测全宁波圈外，这应该是最值得买的地方之一了。

　　九月开始，随着几个新盘的陆续亮相，鄞南的关注度会快速显现出来。

　　04。余姚

　　意外不意外？

　　事实上，春江水暖鸭先知，关注余姚的买家已不在少数。如果说奉化打开了宁波的一扇门，那么余姚就是被打开的一扇窗。

　　8月底，余姚的绿城凤鸣云庐备案价出炉，多层均价约31092.41元/㎡，让不少群里的宁波网友感叹。当然了，最后也卖得很好，去化率很高。

　　余姚为什么燃？

　　因为余姚还有不少万元级的楼盘，无论在宁波，还是在全浙江，这样的价格都是比较少见的。而且余姚作为一个经济很强的县级市，一直以藏富于民著称。

　　一个有原住民、有外来人口，也有设区可能性的经济重镇，仅仅几公里的路程，就有从3字头到1字头的差价，无疑是值得关注的。

　　余姚的市场表现能有多燃？今年剩下的几个月，我们就能知道。

　　05。奉化

　　宁波楼市的“长明灯”，莫过于如今的奉化。

　　对于奉化，我也不再赘述，作为宁波市六区里最大洼地，无论你看好它或不看好它，资本总会往这样的洼地流去。

　　剩下的几个月，奉化的购房选择依然很多，这个供需两旺的板块，将继续成为宁波市场的主力，“一燃到底”。

　　宁波挂牌价地图，仅供参考

　　来源：楼市君

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