抛售潮说来就来，明年房价能跌多少？开发商大佬透露“底线”

　　过去二十年，还有比房子更让国人热血沸腾的“稳赚且安全”的投资品吗？答案是否定的。统计局数据显示，过去二十年，全国房价下跌的年份仅有三年，全国平均房价上涨了近5倍。具体来看，一线城市平均上涨了20-30倍；二线城市涨幅普遍超过15倍；即便是很多欠发达的三四线城市，房价年均涨幅也高达8%-10%。

　　一句话，过去二十年，房子的投资属性不断放大，更一度碾压了很多现象级风口型投资品的回报率。对于有房人、开发商、银行、地方等既得利益者而言，房价不断飙涨，百利无害。但是对比之下，很多没买房的刚需就惨了——手里的积蓄本来就偿付不起一套房子的首付，加上工资收入增幅远远被房价涨幅甩开，未来买房的希望更加渺茫了。

　　即便是那些已经上车的刚需买房人，他们的钱包也被高房价“掏空”了。不仅如此，按揭购房模式更提前预支了很多人未来二三十年的绝大部分工资收入。

　　房价居高不下是实情，数以亿计的普通刚需买房难，也是实情。抛开一线城市普通人“一辈子都不可能买得起房”不说，即使是很多名不见经传的三四线城市，居然房价也涨到了“万元门槛”，普通人购买一套房子，最起码需要四五十万现金。无外乎很多年轻人开始提前进入“低欲望社会”，不买房、不恋爱、不结婚、不生子。更有甚者对高房价、对房地产都心生厌恶。

　　即便如此，仍然有很多城市专家、房产专家扬言，未来还有至少2亿人农村人口进城，中国城市化率距离发达国家还有15-20年的历程，房地产还有至少15年红利期，房价还要至少继续再涨15年。更有房产专家直言表示，未来20年，房价是当前的4-7倍。涨幅最大的仍然是那些人口不断涌入的超级大城市。该专家的话外之音是，希望没买房的人抓紧行动，而且买房一定要往人口聚集的大城市里挤。此外，值得一提的是，不久前财经女神叶檀还直言，未来房价将保持6%的年涨幅。

　　专家们“看涨”房价的观点，我们暂时无法证实孰对孰错。但是从当前国家对房地产的态度，从各大城市进一步的举动，从投资炒房客的买卖行为，从开发商大佬们最新释放的悲观情绪来看，当前楼市显然在朝着专家们预测的反方向发展。

　　第一，国家对房地产的态度：打压多于扶持，这决定了未来整体房价易跌难涨。远的不说，仅说说刚刚过去的8月份，国家就召开了3场高规格会议，不仅重申了“房住不炒”、“保持调控紧绷”、“不拿房刺经”等论调，更正式开始着手对房企的融资进行适当收紧。

　　我们认为，传递的信号很明确：其一，楼市大热是不被允许的，从今年上半年房价涨幅过快的城市无一例外都收紧了调控，而且随后很多城市房价都应声而跌，可以看出，国家“控房价”的立场依然坚定；其二，严调控将是未来楼市调控的主旋律，房地产长效机制的轮廓越来越清晰。抑制楼市泡沫，促进房价长期平稳，这一次动真格了；其三，国家对高负债、高风险的房企“动刀”，预示着房地产正式进入“控风险”的精准调控阶段，这有利于行业整体稳定发展，有利于平抑高房价，更有利于亿万刚需买房。

　　第二，楼市投资黄金时代终结，投资炒房客撑不住，“抛售潮”说来就来。地产大佬冯仑说，闭眼买房躺着赚钱的时代过去了，甚至于越来越多的人发现，其实买房是不再造富的。这也就很好地解释了，为什么从今年4月份以来，各大一二线城市纷纷开启“抛售潮”，投资炒房客都在用脚投票，其中重庆4-7月份的挂牌量激增4倍，杭州仅贝壳平台的挂牌量就高达12万套，比去年同期高出2倍；南京、合肥、青岛、长沙、郑州等地，不仅抛房潮来袭，房价也一直处于“阴跌”状态。

　　一句话总结，抛售潮的降临，证实了楼市投资的黄金时代的终结，也预示着中国房地产已走上新的发展周期，未来不管是房价，还是房地产的投资增速，都将逐渐趋于理性。

　　第三，开发商大佬们也开始集体悲观了，信息量很大。随着各大房企连续更新半年报，大佬们也都在公开场合表达了对后市的看法，虽然仍在“力挺”房价和房地产的开发商大有人在，但不得不承认的是，悲观情绪开始在开发商群体中蔓延。

　　融创掌门人孙宏斌第一个悲观表示，“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍得贵，房价压力挺大的。”孙宏斌话里话外，其实都表达了对今年楼市不看好的意思。

　　旭辉集团董事长林中更直言，“苦日子确实来了，房企要意识到危机。同时也要认清大势，调控短期不可能松绑，没有回款没有利润的销售那就是耍流氓。”

　　金茂李从瑞坦言，实际上，金茂已经勒紧裤腰带，过紧日子两年了。过去两年，金茂资金杠杆率下降了5%，这都是我们提前行动的结果。未来在大环境不佳的背景下，我们会继续改进工作，逐步控制负债。

　　我们不止一次说过，预判市场，不要看经济学家、房产专家怎么说，而要看与一线市场有直接接触的开发商是如何说，如何做的。他们的行为欺骗不了任何人，都是对市场好坏的最真实反映。

　　开发商释放重要信号：今年以来，多位大佬集体发声表露悲观情绪，而且各大房企上半年的销售业绩都不太理想，降负债和销售压力又一直是悬在开发商头上的利剑，这决定了未来的市场，大概率会以房企的“主动降价销售”为主。

　　开发商显露悲观情绪，其实并非无迹可寻：一方面，待偿还债务压顶，中金公司研究表示，2020年房地产境内债、美元债、信托到期量超过1.5万亿元，较2019年增长超过10%，8月至9月境内债券单月到期量均超过700亿元，此后略有回落但仍维持高位；另一方面，房企融资“红线”新政落地，一众房企都在“红线”内，富力、泰禾、新湖中宝、华夏幸福、中南建设等2019年净负债率均超过150%。

　　投资客在紧急抛售，房企们也亮出了“降价回款”的底牌，毫无疑问，这意味着高房价这一次可能要“撑不住”了——投资客抛售，拉开了“降价卖房”的序幕，而开发商再加入“降价大战”，更会把房价下跌的剧情继续烘托起来。

　　明年房价能跌多少？开发商大佬透露“底线”

　　作为买房自住的刚需，大家可能不关心房企的压力大不大、投资客有没有开启抛售潮，站在自己买房的立场，大家更关心的是明年房价能跌多少。

　　说实话这个问题很难回答，而且讨论到最后可能反而会让大家失望——明年欠发达的三四线城市，房价大概率会回调，尤其是远离一线、远离国家重点发展的城市群城市，根据开发商透露的底线来看，明年房价回调幅度可能在5%-10%之间。不过，不排除极个别去化难、回款难的项目，会有不好楼层大减价出售的情况。根据现阶段镇江、肇庆、增城等地开发商的促销力度来看，开发商降价的底线是30%。

　　但从城市化推进、货币发放、通胀等角度来看，未来国家重点打造的都市圈、城市群以及中心城市，这三大类里的城市，房价还是很难下跌的。即便我们可以确定接下来房企会走打折促销降价卖房的路子，但是整体而言，这些城市的绝大多数房子，房价依然很难下跌。不同于“三无”特征显著的三四线城市，这些城市房价都有很强的支撑，庞大的购房需求、供小于求的市场局面、经济金融产业等基本面托底，都让这些城市的房价十分坚挺。

　　不过凡事都无绝对，如果发生意外，房价下跌肯定是拦也拦不住的。事实上，从过去两年环京的燕郊等地局部地区房价“腰斩暴跌”来看，其实房价下跌也并不可。那么我们就抛开所有理论，大胆分析预测一把，如果明年房价允许下跌，那么下跌的底线到底是多少呢？

　　事实上，房价下跌的底线早就被地产大佬潘石屹和孙宏斌揭穿了。潘石屹认为，20%的房价下跌就是底线，如果房价下跌幅度超出了这个最低限度，那么多少数房地产开发商将面临破产危机；孙宏斌则直言，地产行业整体平稳是每个开发商欢迎的，房价保持合理平稳非常重要，如果房价下跌30%，可能所有的开发商都不复存在了。