大湾区房产投资鄙视链，透露了一个真相！

　　“喝蓝山的看不起喝星巴克的；喝星巴克的看不起喝喜茶的；喝喜茶的看不起喝一点点的......"。

　　鄙视链在生活中无处不在。

　　那么开个脑洞，如果在大湾区投资买房也有鄙视链，会是什么样的局面呢？

　　.01

　　鄙视链顶端：穷人慎来！

　　鄙视链最顶端的位置非深圳莫属。

　　数据宝发布的数据显示，深圳6月份二手房均价达到7.49万元/平，与去年年底相比大涨14.37%。

　　今年上半年即使有疫情影响，深圳房价还是一骑绝尘。

　　而且从近5年的房价来看，深圳房价均价早已翻倍，更别说比较热门的区域了。

　　房价不仅要看涨幅，还要看上涨的基数是怎样的，例如1千元翻倍和1万元翻倍的收益是不一样的。

　　深圳房价在大湾区九市中，不仅房价是第一位的，涨幅还第一。

　　这样的深圳自然成了投资客的聚集地，甚至是本地有房者的欢乐场，不在深圳有套房，都不好意思说自己是专业的炒房客。

　　不过炒起来的深圳，开始变成了无房人的噩梦，曾经的“来了就是深圳人”变成了“来了就是东莞人、惠州人......”。

　　房价疯狂了几年的深圳，开始意识到步子不能迈得太大，今年终于开始下狠手调控。

　　严厉的限购政策，对深圳楼市短期打击还是有的，不过深圳不少地方房价并没有降下来。详情→深圳新政对楼市打击有多大？数据让人吃惊！

　　PLUS说过，深圳房价的底层逻辑是供不应求，还有诸多政策利好、城市发展的加持，投资客们还是不会轻易放弃这片热土。

　　.02

　　鄙视链第二之争：

　　东莞K.O广州

　　很多人认为广州会在鄙视链的第二，但仅从最近的房价涨幅来看，广州的位置其实已经坐不稳了。

　　从房价上涨情况来看，在62个重点城市里，今年7月第四周东莞二手房冰山指数涨幅排名第一，广州位于第十名。

　　其实，东莞房价从2015年开始有明显上涨，近5年房价已经翻倍。

　　到今年上半年，东莞成交均价稳定在2.2万/平左右，像东莞松山湖区域已经有房源房价超过5万/平了。

　　图源：链家

　　广州在5年内房价虽然涨了，但广州市场体量较大，整体供需平衡，这两年房价都处于比较稳定的状态。

　　即使在深圳、东莞限购之后，广州也只是南沙、黄埔这两个区域有点火起来的苗头。

　　.03

　　佛山：房价为什么涨不起来？

　　提到广州，自然会想到佛山。

　　佛山房价从2016年的均价9000元/平涨到15000元/平，特别是2017年广州限购之后，佛山房价大涨，不过房价并没有翻倍。

　　图片源于广东粤湾数据研究院

　　这是因为，佛山市场比较分化，临广片区承接广州外溢客，产业也集中在这里发展，房价早已经翻倍。但其他不限购区域房价涨幅并不大，平均看下来房价并没有翻倍。

　　作为卫星城市，佛山楼市主要还是以本地需求为主，随着广州部分区域人才购房政策放宽，留给佛山的机会越来越少。

　　而且佛山不限购区域房价也不便宜了，像千灯湖房价曾突破4万/平，这样高的价格，谁还会去买佛山呢？

　　.04

　　惠州：东莞吃骨头，我喝汤

　　再来看看惠州，因为深圳和东莞的带动，作为深圳卫星城市之一的惠州在近5年时间内也实现了房价翻倍。

　　从2015年下半年的5~6千/平到后来2016年成交均价步入万元行列。

　　之后惠州房价波动上涨，但楼市分化严重，惠州热点地区的房价已经突破过4万/平，但分区域房价还不过万，房价上涨乏力。

　　惠州大亚湾房价，图源：链家

　　这是因为惠州实在是没有什么接盘侠。

　　深圳刚需客经过东莞的洗礼，到惠州的也只是少数人，惠州只能看看别人吃肉，自己喝汤。

　　而且惠州外来人口少，楼市库存大，截至今年6月，惠州新房去化周期呈现出上涨，去化周期为14.47个月，较去年同期增加1.49个月。

　　最近深圳都市圈概念、深圳扩容猜想时常刷屏，不少人都想跑去惠州掘金。

　　惠州正忙着去库存，正希望来的投资客越多越好。

　　.05

　　珠海：我是全国人民的珠海

　　珠海凭借靠近澳门的地理位置，超越一线城市的环境资源，成为大湾区中一个特别的存在——不仅是省内的珠海，更是全国人民的珠海。

　　2019年珠海GDP增速28.44%，人均GDP达到18.16万，人均GDP仅次于深圳。

　　珠海的房价也经历了上涨，但2017年以来，房价并没有再翻倍，处于温和上涨的状态。

　　除了比较火的横琴，房价从2009年的8000元/平上涨到了2015年的4万+/平，6年间翻了5倍多。

　　不过，此后横琴的房价涨幅并不大。

　　图源：珠海中原研究中心

　　只能说，珠海也许曾经是个潜力股，但现在已经不是了。

　　.06

　　中山、江门、肇庆：无情的割韭菜机器

　　中山曾经因为也被炒房客红过一阵，这些炒房客大多数摆脱不了被套的命运。

　　2019年，中山城镇常住人口为338万人，其GDP是3101.1亿元，在广东排名第九，但实际增速仅1.2%，在广东是倒数第一。

　　这样的城市自然没人再去投资，中山部分比较偏的区域虽然库存并不大，但基本无人问津，库存去化周期甚至一度达到36个月！

　　中山至少曾经火过，相比而言肇庆、江门更像是两个难兄难弟。这两个城市房价涨得不多，但降价潮来袭的时候，常常见到他们的身影。

　　肇庆、江门都是一手供应量大，以本地需求为主的城市，但这些城市的实际购房需求非常小，没有产业支撑，人口流入少。

　　现在肇庆、江门的房价在大湾区中确实便宜，但就是个甜美的陷阱。

　　仅从房价涨幅来看，大湾区现在存在一条隐形的投资鄙视链：深圳＞东莞＞广州＞佛山＞惠州＞珠海＞中山、肇庆、江门。

　　大湾区买房投资鄙视链之所以存在，是因为楼市早已不是一夜暴富的时代，不是什么地方的房子房价都能翻倍。

　　打个比方，买一个城市的房子就是在买这个城市的股票，鄙视链的背后恰恰就是反映了一座城市的发展潜力。

　　如果在大湾区投资买房真的要好好考量一座城市，部分区域未来的发展潜力。

　　而且从楼市房价上涨的历史来看，房价大涨往往是从一线城市开始的，然后才出现轮动上涨。现在房价已经不是大涨时代，一线城市房价上涨都难，何况是三四线城市呢？

　　大湾区从来不缺乏机会，但同时也有不少的陷阱。