地价飙升，房价突进，上海楼市滚烫！

地价、房价的双轮效应在上海楼市愈发明显。

接连出现的高溢价地块，将区域未来售价高高举起，传导到需求端，则加剧了抢房的情绪，多个新房项目认筹量过千，多个日光盘现身。

趁着这股热浪，二手房市场同样量价齐升，买房人也在赶紧买房落袋为安。

高地价高房价的预期则让新房的价格更加激进，一些即将上市的新房项目放风价屡屡上调，和政府的博弈“胶着”进行，那些迟迟等不到开盘的购房者，置业恐慌已经出现。

疫情之后的一波，现在的第二波，一个事实已经很明显，下半年的买房真的要多掏不少！

多盘千人抢房，日光盘频频出现！

最近的上海楼市真的火热，简直有点太疯狂！在一个月内，不同环线地区，有4个楼盘出现千人抢房的壮观局面！目前认筹率最高的中海汇德里二期，认筹率高达950%！而在8月份认筹率破百的项目更是多达13个。

除此之外，近期新开楼盘中，出现了5个日光盘：长风瑞仕璟庭、保利锦上、虹庐湾、绿地海珀外滩、万科莱茵半岛。这些热门项目主要有几大特点，要么是上海的黄金地段，要么是风口板块，同时产品力强。

进入8月最后一周，热门项目还在接连推出，前滩爆款格力地产浦江海德已经启动认筹，无售楼处、无销售团队，目前的团队还是从珠海调过来的，但有前滩的光环照耀，不妨碍火热，截至昨天，认筹率已经高达266%。徐泾板块的上海蟠龙天地、万科天空之城也即将认筹，又将人气爆棚。此外，刚需最爱的泗泾板块，招商9号公馆、泗水和鸣已经陆续进入开盘节奏，人气同样不容小觑。

格力浦江海德认筹现场

格力浦江海德两天认筹比，第一天“新手上路”效率低下，第二天有所改进。

 

楼板价破顶，放风价跳涨！

目前上海楼市的火热，高地价的不断出现是助推器。差不多位置的地块，例如南翔和徐泾北区域，下半年比上半年楼板价贵1-2万，这样的地价飙升，对开发商、购房者的心理预期都极为不妙。

从内环到中环到外环再到外环外，成交地块的楼板价不断破顶，内环杨浦江浦地块8.5万，中环杨浦定海地块6.5万，中外环七宝地价5.8万，外环外康桥地价近5万，连颛桥楼面地价也都破4万。这一个个高价地如同标杆，锚定着相应区域即将推出的新盘，甚至二手房，于是我们看到进入8月份，新盘的放风价又开始飘起来了。

近期成交地价环线锚定图，可以畅想一下未来的售价几何

如徐汇滨江中环内的宝能1288，目前放风价竟然高达13.5万，浦东中外环间的仁恒金桥世纪，售价从一开始的6.8万已经飙到现在的7.5万。

放风价高或许还能接受，最悲催的是一直在放风，迟迟不开盘，如内中环的古北中央公园从4月份就放风要开盘，到现在售楼处都未公开，放风价也随之水涨船高从10万升到10.5万。

最典型的是川沙的陆家嘴锦绣观澜，从6月份就在放风要开盘，现在据说9月会认筹，但放风价已经从6万涨到6.5万，一些买房人按照6月开盘节奏低价急售自己的房子，等到现在都没开，二手房相应涨价不说，一直持币在手又不能去投资其实就是贬值，为此，购房者怨言不少。

即将推出的徐汇天悦均价预计站稳10万+。一些热门区域如虹桥附近的虹庐湾达到了6.3万，徐泾东的中核锦悦府二期均价来到6.02万。几乎每一个项目全部都捅破了区域的天花板。

一直以来，上海新房定价所遵循的就是环线定价论，比如内环滨江13万+，内环10万+，中环8万，外环5万，郊环3万，但今年限价松动，地价倒逼房价，房价格局已经开始打破，未来中内环的新房均价或许很难低于10万。

在这样的房价格局预期下，顶豪随意、中产焦虑、刚需无力将会持续很长时间。

需求疯狂释放，一二手都在买买买！

地价飙升，房价跳涨，这样的市场预期让购房者自然不敢再等下去，都在疯狂的买房！买房！买房！

今年整个7-8月的新房成交一反往年常态，每周成交量都在15万方以上，上周供应则再次上扬，入市项目达到9个，总供应面积为22.4万平方米，环比增加15.5%。入市产品还是以均价“5字头”以上为主的改善产品。

二手房同样暴热。除了1-3月份受疫情影响下滑外，4月起，二手房每月成交套数增加非常明显，2020年7月比2019年7月增加近10000套。今年1-7月二手房的成交量已达到了惊人的14万套，整个2019年全年二手房的成交量才14.4万套。

 

二手房每月成交套数，月复苏以来，5-7月每月成交均超过去年

二手房每月成交面积

 

二手房每月成交金额

2020年才刚过半，金九银十还未到来，整体的交易量就相接近2019年全年。由此推断，今年的上海二手房成交量，或将是近4年来最高的。

二二手房每月套均面积

从另一组数据看到，二手房的套均面积、单套总价（平均每套房的成交总价）、成交均价也在增加，正所谓的“量价齐飞”。这其实也说明，二手房的购房成本今年也在增加。

 

该上紧箍咒了，房子是资产更是民生！

楼市过热的背后，我们不禁要思考，更严厉的限制政策或许离我们不远了。最典型的例子就是深圳楼市，过热后被紧急摁下了暂停键。

上海虽然限购政策严厉、购买力旺盛，但是今年地价、房价的双轮快跑已经让人焦虑，对于地价、房价的控制该动手了。

而在国家层面。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议提出要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价。

同样在20日，合肥还召开了长三角一体化发展座谈会。习大大在会议上提出，要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。

虽然上海楼市近几年并未出现放松，但是近期楼市太热，面粉一路高涨，面包自然不会便宜。总之，上半年买到房的真的印证了那句话“买到就是赚到”。后期会否出台更严厉的限制政策，限贷收紧也是未尝不可能。

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