房贷利率4.41%，银行通知月底前必须改合同，怕吃亏怎么办？

财经房产圈 2020-08-26 10:25 阅读 2000+

　　前几天接到银行电话通知，我的房贷利率必须在月底前选择LPR或者固定利率，应该怎么办呢？可以不选择吗？

　　2019年12月央行发布存量浮动利率贷款定价基准转换文件，从3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。转换工作原则上应于明年8月31日前完成。

　　按照央行的规定，存量商业房贷合同下满足以下5个条件必须转化。

　　（1）2020年1月1日前房贷已经发放或者已签订合同但是贷款未发放

　　（2）房贷利率按照基准利率上下浮确定

　　（3）浮动利率，比如每年1月1日利率调整，固定利率不用调整

　　（4）商业贷款或者商业贷款和公积金贷款混合贷款，公积金贷款不转换，如果是商业贷款和公积金的混合贷款，只转换商贷部分

　　（5）贷款剩余期限大于1年

　　满足了上面5个条件则必须要转化，因为这是央行发布的顶层文件，必须要更改。

　　首先我们要理解固定利率和LPR利率是什么？

　　（1）固定利率，固定利率房贷合同期限利率保持不变，现在的基准利率上下浮的模式下，当基准利率发生变化时，房贷利率也跟着变化，近5年看，2015年3月1日，5年以上贷款基准利率从6.15%降到5.9%，同年的5月11日下降到5.65%，随后6月28日，基准利率下降到5.4%，8月28号，进一步下降到5.15%，2015年10月24日是基准利率最后一次调整，利率下降到4.9%。

　　贷款的基准利率一直处于下降，如果你贷款合同现在就是固定利率，非浮动利率上浮模式，你已经吃亏了，多支付了房贷利息。

　　（2）LPR利率

　　LPR利率等于MLF利率+加点组成，MLF是央行的中期借贷便利利率，加点由18家银行报价形成，加点就是我们理解的18家报价银行的利率，去掉最高和最低，然后去平均数。 LPR利率每个月20号公布。

　　商业房贷利率基于LPR利率的模式是在LPR利率基础上再加上加点数组成，加点数每个地区按照当地的情况灵活指定。房贷合同转化为LPR利率后，加点数保持不变。

　　我现在的贷款利率为基准利率打9折，利率为4.41%，转化前后利率保持不变，加点数等于4.41%-2019年LPR利率=-0.39%，基于LPR利率的合同，利率是不是也在合同期限内保持不变，显然不是的，我们的房贷合同里面有重定价日，在重定价日当天会切换贷款利率，新的一年贷款利率=最近12月份的LPR利率+加点组成。

　　从上面的分析看，固定利率合同内利率保持不变，LPR利率在贷款重定价日会重新计算利率，两者谁划算就看LPR利率是会上升还是下降，从LPR利率的前身基准利率看，利率已经处于下行，LPR发布后，利率下降了3次。另外即使没有疫情，我国的经济已经处于下行通道，需要宽松的货币环境支持实体经济的发展，而且现在属于后疫情阶段，更需要宽松的货币环境，所以不管从短期看，还是长期看，LPR利率会处于下行空间，所以LPR更划算。