房价同比大涨52%，美韩楼市火爆，再次验证了我的三大判断

　　这个周末，韩国的房价成了网络上的热门话题，韩国首都首尔的房价在疫情后迎来了飙升。原本以为万人排队抢房是我们的专利，没想到在韩国也出现了，果然是东亚三兄弟之一，不离不弃啊。

　　根据央视财经的报道，韩国首尔的房价同比大涨了52%，要知道，当前的韩国，经济上受到了巨大的冲击，GDP遭遇了20年最大下滑。韩国是外向型经济，出口占比很高，因此也被称为全球贸易的“金丝雀”，而今年，外贸无疑是最受冲击的行业。

　　另外，从长期来看，韩国的人口并未增加，韩国的人口出生率目前排名全球倒数第一，没错，比日本还低。这样的情况下，韩国大城市的房价依然在不断上涨。

　　无独有偶，美国的房价在疫情后也在上涨，而且周五公布的成屋销售数据，创下了近年的新高。所以用房地产市场火爆来形容一点都不为过。

　　所以，实体经济和资本市场的背道而驰，这是我今年下半年最重要的判断，看来已经是全球的通病。不过资本市场分为股市和楼市，无非是有些国家股市涨得更凶，有些国家楼市涨得更凶罢了。

　　这背后，也再次证明了本人提到的另外两个判断。第一，房价永远都是货币现象，虽然人口、政策也能影响房价，但是总体上，货币对房价贡献了70%。这次韩国的房价的大涨，就是货币和政策相互促进的结果，韩国央行跟随了美联储的的脚步，展开了大幅的宽松，目前韩国利率是0.5%，处于历史最低水平。

　　第二，房地产的泡沫，持续的时间可能会超过你的想象。是否存在泡沫，和泡沫破不破是两个问题。前者实际上并没有统一的标准，但是房价收入比、房价租金比可以作为是否有泡沫的参考。韩国首尔的房价在过去40年涨了83倍，而他们的收入仅仅涨了30多倍，如果按美元计价，仅仅涨了10多倍。所以，如果要赌泡沫崩盘，或许在你有限的人生中都碰不到一次。实际上日本的房价也涨了40年才破。澳大利亚也涨了40年，现在虽然下跌，但是依然没有破。英国伦敦涨了差不多75年了，房价泡沫至今都没有破。

　　韩国以前拍了个电影，叫《国家破产之日》，我也专门写过影评，写的是韩国在97年亚洲金融危机的事情，看起来非常惨烈，实体经济和股市都遭遇了重创，但韩国的房价在危机期间实际上只跌了12%，谈不上泡沫破掉。而韩国最大的问题，就是接受了国际援助，让渡了经济和金融主权。

　　虽然韩国的房价涨了这么多，和我们比起来好像还不贵。根据报道，好的地段也就10万元人民币一平米，和我们一线城市好地段是差不多的。不过韩国的人均GDP是我们两倍多。

　　实际上，除开楼市和股市，我们还有两个市场相当火爆，第一个是奢侈品市场，看看三亚免税店的排队人群，再看看茅台酒的销量和利润，最后再看看高端汽车的复苏，这算是我们的特色，法国奢侈品巨头路威酩轩的业绩是暴跌的。第二个是低端市场，看看涪陵榨菜的的业绩，看看几乎所有啤酒也在创新高了，当然，这个就算不上特色了。