房企进京面谈，5588亿债券到期！苦日子到了，房价会…

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　　| 来源：@深圳买房计划 综合自第一财经（记者：张歆晨、孙梦凡）、澎湃新闻（记者：李晓青）、21世纪经济报道（记者：张敏）、@中国人民银行、21金融圈等

　　这一次，“长效机制”的板子打在开发商身上。

　　市场消息显示，为控制房企有息债务规模，有关部门设置“三道红线”：

　　剔除预收款后的资产负债率大于70%

　　净负债率大于100%

　　现金短债比小于1倍

　　虽然上述消息至今尚未得到权威部门证实，但房地产行业已是风声鹤唳。

　　一家TOP20房企融资部门知情人士向第一财经透露：已听到房企融资收紧的风声，上述监管动向属实。

　　而另一家TOP30房企融资部门人士则表示：公司没收到正式文件，但传言一直在发酵。

　　2020年下半年，房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

　　“三道红线”压顶，开发商偿债高峰临近，这两则消息，给楼市传递了什么信号？

　　三道红线压顶，并非打压开发商

　　据天风证券统计，国内销售额较高的50家房企中，同时踩中“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3条红线的房企共14家，踩中2条的10家，踩中1条的14家，完全不踩线的12家。

　　若将范围进一步缩减到TOP30房企，按2019年年报数据，融创中国、中国恒大、绿地控股、富力地产、华夏幸福5家房企同踩3条线处在“红色档”，预计有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

　　中南建设、佳兆业、阳光城、金科股份、荣盛发展同踩2条线处于“橙色档”，预计有息负债规模年增速不得超过5%。

　　蓝光发展、远洋集团、中国奥园、融信中国等只踩1条线处于“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。

　　而滨江集团、金地集团、保利地产、龙湖集团、中国海外发展、华润置地处于“三线”均未超出阈值的“绿色档”，预计有息负债规模年增速不得超过15%。

　　▲图片来源：@地产三哥

　　“三个指标分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，旨在整体控制房企高杠杆风险，对龙头房企、中小房企都将有深远影响，激进拿地扩张、高周转冲规模都将遭到打击。”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉第一财经。

　　在业内人士看来，此番房企融资收紧并不意外，是去年相关政策的延续。

　　去年5月，银保监会下发23号文，开始针对房企融资进行针对性收紧。此后，监管机构连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

　　会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。

　　▲深圳土拍现场。（资料图）

　　5588亿债券到期，房企要过苦日子

　　融资“强监管”撞上偿债高峰，开发商也许要勒紧裤腰带过苦日子了。

　　Wind数据显示，2020年6月-12月到期的内地房企美元债共计64只，合计204.37亿美元。其中，6月、8月和11月到期的债券数量最多。

　　贝壳研究院报告显示，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

　　按照克而瑞研究中心的报告，剔除提前兑付和回售因素，有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。

　　其中，万科2020年到期的债务最高，达600多亿元。在TOP20的房企中，还有绿地、绿城、龙湖、新城、融创和世茂6家房企年内到期债务破百亿元。

　　“三道红线”压顶叠加偿债高峰临近，给楼市传递了什么信号？

　　1、房企融资和部分城市楼市调控收紧是大概率事件。

　　假如传言为真，那么意味着那些前期销售超前，但指标“不合格”的房企会被限制融资，一些希望以价换量、弯道超车的中小房企，恐怕这条路是走不通了。

　　2、拿地需求、融资需求短期内或降温。

　　据国金证券不完全统计，近几年房企融资来源中，国内贷款、直接外资及自筹资金占比呈现下降趋势，经营性融资占开发资金来源占比提升。

　　所谓经营性融资，即包括股权融资、债权融资和销售回款等。如今前两者被卡的死死的，销售又上不去，至少在当前，融资环境对房企很不友好。

　　8月14日，国家统计局公布了2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，整体来看，新房上涨城市相较6月减少3个，整体房价上涨但涨幅收窄。

　　2020年7月份新建商品住宅销售价格变动方面：

　　环比价格：北京上涨0.3%，天津上涨0.5%，秦皇岛上涨0.1%，石家庄上涨0.3%；

　　同比价格：北京上涨3.3%，天津上涨0.7%，石家庄上涨4.9%，秦皇岛上涨6.0%。

　　从7月70城房价数据看出：59城环比上涨。其中，唐山二手房涨幅15.3%领跑全国。

　　2020年的下半场，楼市几大趋势似乎正逐步突显：

　　商品房成交量和价格持续走稳

　　土地市场持续分化

　　房企融资“好日子”难持久，融资收紧是下半年大趋势

　　更重要的一点：楼市的慢牛似乎成为了定局。

　　在这样的形势下，你认为房价还能大涨吗？

　　｜数据来源

　　[1]房企数万亿债务风险受关注 “三道红线”风声紧

　　https://m.yicai.com/news/100742555.html

　　[2]融资“强监管”时代到来 房企的资金链扛得住吗？

　　https://m.21jingji.com/article/20200822/fbe95e060af037c23607bfe72307b803.html

　　[3]楼市收紧：又一个坏消息！开发商的苦日子要来了？房价会……

　　https://m.21jingji.com/article/20200815/herald/ebf497d6608ec9b785085709f6c9ef22.html

　　[4]房企半年报｜偿债高峰来临，境内外债券约5588亿元将到期

　　https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_8385561

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