上海这两不管的区域房价没跌，反而还涨了不少！

　　曾经，金老板与九亭一新房操盘手聊过关于九亭城市界面的问题，当时这位操盘手说道“九亭的城市面貌以及脏乱等问题是历史遗留下来的，这是因为九亭与上海" target="_blank">闵行接壤，属于两区交界处，早期发展主要以当地政府为指导，尚未上升到区级部门，也就是说早前松江区并不太重视九亭的发展”。

　　如今来看，九亭也是给人一种比较凌乱的感觉，不过相比若干年前，已经好了很多了。

　　九亭行情还能重现当年吗？

　　2018年，那时的上海房地产市场还是信心满满，一二手倒挂，有房价预期，所以当年九亭开盘的新房项目象屿虹桥悦府，出现了一波疯抢局面。

　　随着限价趋严，2019年后，九亭入市的新房就陷入了疲软状态，位于九亭北面的九里亭街道在地段和能级都比南九亭高，且新房价格相差无几的情况下，开盘却没有实现2018年九亭的楼市行情。

　　现在，九亭又将有两个新房要入市。金老板前去探访了位于南九亭的新房复地九月，一进售楼处就震惊了，项目正在启动中介分销渠道，一群中介正围在沙盘前听项目解说。

　　能够启动渠道也就意味着，项目在进行市场评估后，会认为自访客不会太多，客户无法快速覆盖整体推盘量，而启动渠道后，能够让其他渠道导入客户，进而帮助销售。

　　无独有偶，在复地九月的东北面方向，还有一个全新房项目，名叫洋江唐顿公馆，从目前项目工地来看，结构早已封顶，也就是说很早以前就具备了取证条件。

　　金老板在复地九月处询问该盘时，案场销售侧面说道，据说这个项目老板想要卖到5万+的价格，但感觉有点难度。

　　而金老板前去探访时，售楼处其实已经装修完毕，包括里面的沙盘和区位图，只是由于项目暂时没有正式开启，还不接待客户。

　　但金老板还是执着的找到了项目销售，并问了大致情况，起先销售明确说道“可能今年不会开放，要等明年了”。

　　而在随后的微信交谈中，项目却松口了，要在今年10月开启预热，也就是说要提前开盘了，或许该盘要在复地九月开盘后，随机取证开盘。

　　为何前后有比较大的反差，附近中介人员说：“或许是因为复地九月先开盘，抢走了九亭的准客户，该盘要是再延后，谁也不能保证后续市场动向。”

　　从这两个盘的动态和做法上能够隐隐看出，一个启动渠道，一个抢着入市，可见今年九亭的行情或也不及预期。

　　不过对于关注九亭的朋友们来说是件好事儿，起码有两个项目供你选择，面对当前的市场，也有一定的主动性。

　　两项目相差300米，体验不一样

　　大体行情是这样，但两盘所在区位还有一些微妙变化。

　　复地九月位于九新公路九亭大街处，是南九亭的核心区；洋江唐顿公馆也位于九新公路上，相比复地九月更偏北一点，它的北面紧邻九亭医院。

　　如果以9号线九亭站为准，洋江唐顿公馆距离地铁站约1.2公里，复地九月更靠南，比洋江唐顿公馆多出300米左右，所以复地九月距离地铁站要略远。

　　300米虽然没有太大影响，但对于出行体验来说还是受限的，这一点来看，显然洋江唐顿公馆略胜出。

　　复地九月旁有垃圾压缩站

　　两项目都共处一个区域，原则上来说，配套都一样，不过有区别的是，复地九月在九亭镇核心，楼下就有现成的沿街商业，洋江唐顿公馆位于九新公路，就九亭的主干道，道路宽阔，所谓宽街无旺铺，日常生活配套复地九月略胜一筹。

　　另外，实地去往现场，紧邻复地九月西侧，有一处垃圾压缩站，距离项目很近，紧邻本次即将开盘的二期产品，这对于购房者来说或许有一定心理影响。

　　洋江唐顿公馆虽然没有垃圾压缩站，但项目北面就是九亭医院，推窗即是，在风水学上，靠近医院也是不吉利的表现，但相比垃圾压缩站，靠近医院还是略好一些的。

　　老盘新推与纯新盘的区别

　　复地九月是九亭的老牌项目，该盘一期可以追溯到5年以前，如今已经是个成品交付的小区，具备居住氛围。

　　项目二期与一期是同一个小区，待未来建好，将于一期打通，共享小区公共活动空间，这对于已经交付的一期业主来说是利好，不过对于即将购买二期的准客户来说，成为一体是否会拉低二期品质和未来房价上涨空间，是个疑问。

　　洋江唐顿公馆是个纯新盘，没有复地九月这种顾虑，社区占地不大，只有5幢住宅楼，容积率较高，为23-27的高层住宅，栋距可能会略小，但在社区品质上，或许洋江唐顿公馆更胜一筹。

　　共性一致，都有缺陷

　　既然是老牌项目，那么复地九月如今开盘的产品也是多年以前的设计，项目推出的产品有约81㎡2房，100㎡3房，138㎡4房，163㎡4房。

　　从100㎡3房就能看出来，如今的新房设计100平基本能够做到3房2厅2卫格局，紧凑实用，而复地九月的100平3房却只有一个卫生间，功能性显然不如当下设计的产品。

　　另外项目也有约93、95平户型，都为2厅2厅1卫，与当下新房90多平相比也同样缺少1个卫生间。

　　所以小面积产品并不算太突出。

　　洋江唐顿公馆虽然是个纯新盘，但户型设计也没有任何心意，甚至还不如复地九月。

　　项目面积段为95平2房以及135平3房。2房户型为中间套全南房，不通透，与5年以前的主流产品非常相似，而且95平面积段也只有1个卫生间，功能性一般。

　　135平为3房2卫，与复地九月138平互为竞品，但几乎相同面积段复地九月能够做到4房，功能性更加实用，显然洋江唐顿公馆的135平户型要差上许多。

　　从户型面积段上来看，洋江唐顿公馆的得房率是不如复地九月的，如果你是改善客户，显然更偏重复地九月，即便是刚需，复地九月也不输洋江唐顿公馆。

　　只能说，洋江唐顿公馆虽然是纯新盘，可能它的规划还要早于复地九月，只是现在才要开盘售卖而已。

　　4.7万/平均价，你偏向谁

　　据了解，复地九月即将取证认筹，均价或在4.7万/平，与前两年相比，不仅没跌，均价反而还有了小涨幅，但还是购房者能够接受的范围。

　　洋江唐顿公馆虽然想要卖到5万+，但基于目前板块行情，恐怕也是难上加难，或许与复地九月一样，定在4.7万/平这一档，即便有这样的定价，该盘也是赚的盆满钵满。

　　如果两盘价格都相差不大，相对较好地段的洋江唐顿公馆以及户型更加实用的复地九月，你会如何选？