开发商资金断裂，央行敲响救市丧钟

　　开发商命悬一线，3种非常规手段融资

　　目前开发商遇到的主要问题，就是没钱，特别是中小开发商。房地产是个资金密集型的产业，需要大量的资金支撑，房地产项目才能运行起来。没钱，什么都干不成，所以现在，我们看到的土地市场都是巨无霸企业在玩争霸赛，中小企业就靠不上边了，因为，银行有个通令，就是不能让银行的资金违规用于开发商征地。

　　最近，银监会，又多次发出通知，禁止银行资金违规流入楼市，包括商业银行互联网贷款资金不得用于购房、股票等投资。经营性贷款、消费贷款也不能违规用于购房等。最近的两次重要会议也提出，继续强调“房住不炒”的定位，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

　　政策条令接连出台，为了预防楼市泡沫增加，监管严查银行涉房资金端口。银行加速调整信贷结构，减少房地产行业所占用的信贷资源将是一种趋势。开发商的日子确实太难了。

　　目前来看，以往通用的各种融资手段，都不好使了，以各种名义集资的模式，也被叫停，有的还被追究了。据了解，目前，一些开发商的主要融资渠道，大概有这么三种。

　　一是，有的开发商，转向了内部员工的融资方式，采取信托内部融资的方式，由企业内组织员工融资，代表员工与信托投资公司办理信托委托事宜。信托公司将其全部贷款给确定的项目，到期后连本带利一次付清。

　　二是，开发商拿地一般都是采用高杠杆，有些地块，一块地就好几十个亿，开发商手里是不会有这么多的现金的。以前，都是采取拖欠政府土地款，只交付首付款，在房屋销售之后再逐步还款。但是，现在，项目销售缓慢，政府也对清缴土地款有要求。

　　此，房地产企业之间的短期拆借，就比较普遍了。也叫抱团取暖，但是都是短期借款，如果到时，借方不能偿还借款，则出借方会按照预定的价格以借方项目抵债，以保证资金的安全。

　　三是，有些开发商在拿到土地之后，在开发阶段出现了资金问题，于是，就只能找合作伙伴，也就是说出售部分项目的形式，解决资金问题。如果在以前的话，这些项目火爆的预售，就可能解决资金问题，但是，现在楼市趋冷，开发商也只能是忍痛割爱。但是，这种半拉子工程，找合作对象也不是很容易。

　　传统上，开发商已经习惯了空手套白狼的经营手段，现在，银行出来了严格的限制措施，既不能以银行资金缴纳土地出让款，也不能以任何其他名义贷款转入开发项目。开发商短期的日子确实难过，不过从长期看，楼市正向着好的方向转化，金融手段的干预，似乎能够让荒诞的楼市，开始走向了正确的轨道。但是，目前在部分地区，还有还有土地上涨较快的现象，值得特别关注。【本文由“马跃成”发布2020年8月18日】