上周末（8月14-15日），两天开4盘，3个日光，楼市氛围就与8月份的天气一样火辣辣。
不过也有“漏网之鱼”，这个远郊区域的新房并没有任何市场呼声。
购房者看到社交媒体疯传2天3盘日光的信息，其实是已经“过滤”好的市场的一面，而另一面社交媒体却集体失声了。
所以我们就来复盘最真实的楼市市场，让购房者看的明白，买的明白。
截至今天（8月18日），易眼看房统计，8月份上海新房开盘量为23盘，对于一年中酷暑难耐的8月来说，是个只多不少的月份。
推盘量的多少能侧面反映出开发商的心态，显然开发商是积极的，但能否经过检验，还要看入市后的市场。
本文开篇就介绍了3个日光盘，再复盘8月已开的项目，还有三个盘销量也不错，一个是位于徐汇的尚汇豪庭，当天售罄；另一个为是位于闵行金虹桥的古北尚公馆，认筹率131%；再勉强算上金山新城的金玥湾，认筹比为97%。
8月上半月开盘项目汇总
截至8月15日，上半月共开出了13盘，出现了6个热点盘，占比46%。
这就是8月上半月的真实市场，有热盘，也有更多我们忽略的，或者不想报道的项目。
总结一句熟悉的词语“冰火两重天”。
造成这样局面的根本原因还是“限价”所致，这会使购房者的预期与项目真实售价有所偏离。
起先地王盘相继入市，托高了市场预期，限价政策出台后，又实实在在地打压了地王项目，这就出现了限价越严的地方，房子越好卖的现象。
而限价严格的地方是哪里？市区，外环内以及郊区热点新城等。
所以我们现在看到购买力如此旺盛的项目，大多都出自上述区域，这也就解释了仅仅8月上半月，为何能出现好几个日光盘的原因所在。
另一个原因也是出于巧合，碰巧这几个盘同时开盘，市场反响大，也给购房者整体很火热的错觉。
8月下半月已到来，预计还有10盘开盘，能够上榜热销盘的或许是绿地海珀外滩、浦发东悦城、仁恒静安世纪以及有可能热销的中集金地美兰城。
其中浦发东悦城身在周浦，售价4.1万/平已比当下新房以及当地二手房便宜不少，为何能有如此低价，按照案场的说法是，地价确实足够低，而且浦发作为上海国企，要有国企的担当和责任，控房价就要从我做起。
仁恒静安世纪这个身处大宁的品质盘，早已“预订”了热销盘榜单中，均价9.2万/平又一次拉低了市场预期，据了解，项目认筹首日就突破500+组客户，已经超过了354套的推盘量。
如果说大宁房价被低估的话，看一房一价表或就不会这样认为，本案144平的最大户型价格相对较高，约9.5万/平，相比均价多了3千/平，126平户型定价也约9.4万/平，同样高于均价，反而106这种相对刚需面积段定价最低，有9万/平，也有9.2-9.3万/平的市场价。
大面积户型单价相对较高▲
小面积户型单价相对较低▲
从房价表上就能看出，大宁还是有高房价支撑的，只是本案所推的小面积房源较多，拉低了单价而已。
上半年，上海众多项目的限价都在进一步放松，定价权似乎有交还给市场的意思。然而楼市火过之后，业内也传出限价又将从严的声音，最近也有一些房企申报项目价格时并没有上会成功，这也作证了限价从严的猜测。
仅从这点看，此时的限价从严或许又要交还给行政干预下的市场，若下半年房价收紧则一定会对高价地产生影响，比如7月以前的土地市场，平均溢价率都到了30%左右，若是赶在限价从严的行情下入市，那么后续房价就又要回到了那个熟悉的2018、2019年。
限价本身对于购房者来说是件好事儿，可以用更低的价格买到更好的房子。但同时，购房者买到房的概率也将会大大降低，试想一下平均多人抢一套房会有多大概率。
如今能让购房者拥戴的都是市区核心地段的新房，本就稀缺，这又增加了购房者的选房成本，倒逼购房者做更多准备，从而增加购房的不确定性，这也是限价下的产物。
而8月剩余的楼盘，基本也与上半月的项目一样留下黯然失色的开盘现场，极有可能还会有个别项目申请不摇号开盘。
但热点盘开盘过后，或许又是新一轮社交媒体炒作的热点，来继续鼓吹楼市行情向好。
昨天和今天，嘉定南翔、浦东康桥各拍出了一幅宅地，溢价率都突破了30%以上，这是继7月之后上海土地市场又一小高潮。
但是就在上周8月10日，上海市规划和自然资源局还印发了《召开土地市场管理工作专题会议的会议通知》，明确指出，今年6月以来，住宅用地局部较热，溢价率较高等情况。
而今，住宅用地依旧有很高的溢价率，是否是楼市狂欢前的回光返照？
房住不炒作是楼市的基本方针，较高土地溢价率显然背离了这一方针。
所以，这份《召开土地市场管理工作专题会议的会议通知》在接下来或许会统领下半年的住宅用地。
下半年也别对楼市报以太高期望，我们更应希望楼市健康，不冷也不热，把房子卖给真正有需求的购房者，这种感觉刚刚好。
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