再刷新高，仁恒&华发联手摘得康桥地块，楼板价逼近5万元

昨天南翔的一幅宅地拍出新高，今天，浦东康桥地块同样登顶新高度，再次刷新区域楼板价新高。仁恒+华发联合体喜提这幅低密宅地，成交价45亿元，成交楼面地价49263元/㎡，溢价率为32.71%，为区域新地王！

今天的拍卖过程是在线上进行，起始阶段大家都积极出价，但到中后阶段，龙光退出“战局”，金桥和仁恒&华发“龙争虎斗”，最终金桥再次惜败，仁恒&华发则如愿以偿，这也是华发继上周喜提颛桥地块后再次摘地。

 

地块详情

出让面积：83042.3㎡

建筑面积：91346.53㎡

容积率：1.1

地上建筑限高：18米

住宅套数下限：761套

保障房比例：5%

自持比例要求：无

中小套住宅比例：60%

起始总价：33.91亿元

起始楼板价：37120元/㎡

 

地块要求：
1、配建保障房建面占总住宅建筑面积的5%以上，计4567.33㎡；
2、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50%以上；
3、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

 

特别约定：

受让人需建设01-07地块，该地块为配套幼儿园；规划占地面积7203㎡，应建一所建筑面积不小于6250㎡；班级规模为17班的幼儿园；该配套幼儿园建成后应无偿移交浦东新区教育局；

 

从数据中心可以看出，地块的容积率仅1.1，限高18米是一个相当低密度的地块，适合打造纯低密的产品，如纯叠墅社区，或者小高层+联排的组合，但由于有60%的中小套型限制，产品类型如何搭配值得关注。旁边的保利·林语溪，1.2容积率，主打小高层+联排组合。

 

四大房企组成3队，同台线上夺地！
 

最近房企都流行组团联合拍地，今天的阵容中再次出现这样的搭档。①金桥 ②龙光 ③仁恒+华发

金桥股份曾一手打造了碧云，金桥股份也是30年浦东开发开放的全程参与者。7月的唐镇土拍，金桥虽然没有得手，但和华侨城大战200余轮，决战到最后一刻。这一战，足以看出金桥对于浦东的决心。可惜，今天的争夺再次惜败。

龙光地产，在7月初和招商在北外滩和杨浦定海街道的两场pk中，一战成名首入上海，可见也是一个不好惹的。龙光作为大湾区建设的龙头老大，对于上海市场的决心和信心已非常明确。不过今天的出价，龙光显得力不从心。

上月底杨浦内环内的那场土拍，似乎还历历在目，当时仁恒和华发携手，却不敌大黑马北京金隅。当时金隅以85764元/㎡，一个不可思议的楼板价拿下了江浦社区地块。现在，两家又联合角逐浦东康桥。

在浦东，仁恒近年来有多个合作项目。与上海地产合作的仁恒锦绣世纪今年有望上市，与浦发合作了周浦项目，又与浦开合作了金桥新盘。

华发作为珠海国企，近几年在上海多个合作项目也是表现不错。上周又刚刚拿下闵行区颛桥镇的一幅住宅用地，这次与仁恒再联手，也是实力非凡。

 

近年鲜有土地出让，楼面地价再刷新高！

地块周边最近也是鲜有住宅地块出让，最近的2次出让要追溯到2年前。当时仁恒&浦发拿到周浦康桥交界处一幅商住地，位于世茂云图东侧。而在更早的16年，保利拿到周浦一幅宅地，就是现在的保利颂。

 

1、保利颂地块（住宅）
拿地企业：保利&首创；
拿地时间：2016年5月18日；拿地价格：43607元/㎡用地面积：69433㎡；容积率：1.8计容：124979.4㎡

2、仁恒浦发地块（商住）
拿地企业：浦发；
拿地时间：2018年11月12日；拿地价格：33881元/㎡用地面积：70026㎡；容积率：1.66计容：116243㎡商业计容3934.6㎡。

当然，现在的地价和当时不可同日而语，南翔同样的地段，短短2个月楼面地价就涨了1万，杨浦区江浦社区地块拍出天价，反杀北外滩。因此，今天成交的楼面地价近5万元，也不足为奇。

 

别墅区的最后版图，便利性是弱项！

仁恒&华发联合体此次所拿的康桥地块，属于康桥别墅区的最后可开发地块，周边已经比较成熟，但由于是以别墅开发为主，环境和城市面貌虽然不错，但周边的生活配套则偏弱。最近的商圈是2公里外的三林印象城，再往东南方2公里处，有周浦万达商圈。另外则要依靠御桥地铁站附近的宜家、复地活力城和百联东郊商圈。

虽然周边有三大商圈，但车程都在2-3公里，自驾出行的话还是比较便利的。但如果是公交出行的，周边也有零星的公交线路可以直达，但线路选择比较少。

交通出行有11号线三林东或浦三路站，但需要公交接驳。此外，最近的18号线沪南公路站预计年底开通，距离项目不到2公里。自驾的话可以走杨高南路，进入外环高速，向东可以直连浦东国际机场，向西可以转到达济阳路，能直达上海市区。

因为地块所处的是一处别墅区，整体的规格较高，因此区域内的均价达到了6-9万元/㎡，反而要比三林外环内的普通住宅均价更高。

地块南侧的中科大别墅区均价在6.4万元/㎡，但北侧一街之隔的万科提香别墅均价更是高达9.2万元/㎡，项目是独栋别墅。周边近期开盘的项目有绿宝锦庭，当时认筹均价为6.1万元/㎡，在5月5日开盘当天仅仅2个多小时，房源全部售罄。

仁恒&华发的康桥项目在地价已经逼近5万的前提下，又是别墅产品，未来售价估计又要高攀不起了！

地块周边各项目二手房售价示意图

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