数十位地产大佬集体发声！揭开行业发展6大趋势

　　虽然，今年上半年整个房地产行业的表现超出了此前的预期，但是这并不意味着下半年乃至更长远的未来就可以高枕无忧了。比如，根据媒体报道，近日，市场传言称年初以来偏宽松的融资环境即将结束。

　　当然，这其实也只是冰山一角。事实上，时至今日，整个行业遇到的挑战已非以往可比。最大的变化来自两点：一是容错率越来越低，一旦跌倒基本没有再爬起来的机会；二是无论是要做美好生活服务商、城市运营商，还是纯粹为了拿地，都要求房企在地产开发之外，还要进行多元化的布局，而这并不好干。

　　事情不论难易，要做成的前提是方向要对。行业会怎么走，房企要怎么干？最近，博鳌房地产论坛上，众多大佬有不少启发性的观点，明源君整理之后，分享如下：

　　商品房占比刚过1/3，市场还有

　　但是光靠胆子大和赌，已经不行

　　清华北大，不如胆子；哈佛耶鲁，不如敢赌。这是整个房地产行业过去二三十年普遍存在的一个现象。

　　对房地产行业，大多数参会者依然坚定看好。

　　比如，阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌就表示，目前中国房地产市场还处在青春期，现在依然是规模红利时代，规模扩张还是第一要务……

　　迪马股份董事长罗韶颖也表示，自己坚定不移地看好房地产，在未来5到10年，还会有巨大的增长空间。

　　如是金融研究院院长、首席经济学家管清友则提到，目前，国内商品房面积的占比刚过1/3，大量的存量是老旧房屋，我们的整个土地供应，住宅土地供应不到15%，中国仍拥有充足的刚需人口……

　　乐观固然重要，但想要凭此来解决地产行业当下存在的疑惑却还远远不够。对此，中国金茂高级副总裁魏浙就提醒道：我们必须要认清形势，而不是盲目地去想未来。

　　恒隆集团董事长陈启宗表示，过去，贪的、胆子又大的，搞房地产赚了大钱。因此，房地产行业是“疯子”特别多的地方。但胆子大可能赚大钱，也可能亏大本，破产的人大都是贪念最多、胆子特大的人。因为疯子会为了一时的风光，去冒破产的威胁，市场早晚会把那些人淘汰。

　　其指出，周期是一个可预知的、绝对还会来的东西，而房地产恰好又是一个周期性特别强的行业，关于周期这个事，需要洞见的不是周期本身，而是参与房地产的人，能够长远留下来不被淘汰的人，不只是胆子大、贪念大，也需要非常冷静。话句话说，光靠胆子大不行了。

　　冲规模当然没错，但规模之外也要有质量。这并非一日之功。咋办？除了加强销售，就是抓紧拿钱。建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖就认为，目前资本市场迎来了房企上市的3.0时代，未上市的房企可以趁着目前的这波上市潮，争取上市，拓宽融资渠道，降低融资成本。

　　方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长颜色也表达了同样的观点：

　　未来必然要大力发展直接融资市场，不管是IPO、房地产基金还是其它各种形式的直接融资市场，必然有特别大的空间。

　　今 年以来，包括万科、绿城、泰禾、协信等房企，都在积极引入战略投资者。最近，恒大更是出让恒大物业28%多的股权，引入235亿港元战略投资。恒大集团的发展史，基本都是紧跟宏观经济的走向的。这点很有参考价值。

　　投资和开发分离，是大势所趋

　　未来是地产开发能力的红利期

　　7月10日，绿城管理正式在港交所上市，国内“代建第一股”宣告诞生！在论坛上，副总裁祝军华表示，目前绿城管理在全国有300多个项目，去年的销售额是600多亿，今年的目标为800亿。

　　金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣则认为，随着购房群体对房子本身的要求越来越高，行业标准越来越高，这个行业也逐渐进入到开发能力的红利期。在未来，谁的开发能力最强、谁能够去更好地帮这个行业缺这块能力的中小型开发商提供代建的服务，谁就可能顺应到行业发展的趋势。

　　蔡戈鸣之所以这么认为，是因为欧美相对发达的国家，投资和开发早已分离，目前国内的地产开发模式更多是大的开发，各个能力都具备，不精，这也是为什么这一段时间代建这个模式得到越来越多的认可。

　　其进一步指出，提到代建，很多同行都只是认为工程管理，或者是工程施工本身，实际上，代建业务包括从前端的项目定位到设计管理、施工管理、销售管理，甚至是到最后的物业服务，当然，也包括过程当中的报批报建和成本，实际上是全专业的过程。

　　远大住工董事、总裁唐芬也表示，开发商要操心政策，操心银行有没有给钱，操心能不能拍得到地，操心房子好不好卖……所以房子怎么样造好这件事情就我们帮他们操操心就可以了。

　　购房年龄的时代差迅速缩小

　　品质居住的时代，正在来临

　　人们对美好生活的向往是没有止境的，而住占了很大一部分。今年的疫情，强化了人们对好产品的渴求。

　　朗诗集团董事长田明认为，经过新冠疫情的洗礼，消费者更加注重健康，在需求端为绿色建筑的发展提供了强大动力。

　　万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海给出了具体的数据：疫情后，万科发现了市场端的一些变化——

　　客户年龄的时代差在减小。以90平方米为例，20—29岁占36%，30—35岁占25%，36—40岁占到20%。

　　女性购房群体显著增加，客户的兴趣爱好圈层化，对小区的物业管理、户型的空间设置也有了更多新的需求。

　　对此，万科做了不少改变：一是创造人们能从容地共同生活的空间，为客户提供有尊严的居住空间、平等包容的新型社区，充分保障居民的安全健康；二是将健康筑成美好生活最重要的底线；三是用灵活的内部空间满足更多人的需求；四是用可感知的、有温度的服务连接人与空间。

　　荣盛的副总裁伍小峰也认为，地产人要善于在悲观中寻找出路，当房地产行业脱离它的金融属性、投资属性，回归产品属性，才是房地产的本意所在，是用心将产品做好的好机会。

　　其举例，荣盛有一个66平米的三室一厅的房子，将客厅和厨房打通，五口之家住在里面还过得去去，还能有点尊严。

　　至于高端改善，更是如此。据丁建刚透露，以1000万为界限的杭州豪宅，在过去6个月卖了1600套，这是过去没有达到过的数字，2019年仅卖出700套。

　　来自侨鑫集团的崔达诚也给出了数据，其所在公司开发的一个别墅项目，过去一个半月卖出了40套别墅，超过过去一年总量。在这段时间里，更是密集涨了4次价，涨幅22%以上。

　　当然，即便是豪宅目前可改进的空间也还很大，这也意味着机会。

　　提高科技含量

　　才能提升竞争力

　　实现美好生活

　　领展管理有限公司（亚洲最大的REITs）首席资产管理执行官（中国）霍业生在演讲中指出：在今天可能房地产算是一个旧经济，但是我们还是要寻找日常运营、工作当中的创新点，使得我们更有效率。

　　近年来，科技在房地产的应用日渐丰富，实地集团总裁助理贾若愚介绍了实地在科技上的探索，比如智能物流机器人、智能货栈以及种子集市等一系列的配套设施。

　　他认为，智慧生活，科技和地产的结合，不只是单一的一个一个的智能产品的堆砌，不是一个简单加法的问题，而是一个系统工程，通过数据的处理，大数据以及数据的深度挖掘，以建筑信息模型BIM为基础，考虑到所有的生活场景，把这些产品、数据需求串联起来，实现全场景的应用，为美好生活助力。

　　远大住工唐芬对此表示认同，其认为，目前科技实现了很多功能，但是数据还是一个个的孤岛。未来，家庭和社区的数据，需要跟整个城市、整个社会的大的平台系统实现联动，解决数据孤岛的问题，从而解决小孩的教育、老人的陪护，甚至医疗的急救等一系列问题。

　　而据当代置业执行董事兼总裁张鹏介绍，在当代置业的语境下，把建筑的全生命周期和客户的全生命周期梳理了3个品类，分别是硬科技、黑科技和数字科技。以科技为链接，将房地产这个价值链从头到尾，首尾衔接，形成一个闭环。在这个过程中，地产科技是关键。

　　往前端走，科技也正在改变行业。唐芬表示，以前总是说建筑设计师劳累猝死，现在可以用AI做设计，一分钟可以出几套方案，甚至连几十页的汇报PPT都能给你一块打印出来。以前，用网格法来测算土方，现在直接用无人机测量，可以精确到两毫米……

　　中小房企突围还是要规模

　　寻求最广泛的合作是关键

　　过去是大鱼吃小鱼的时代，去年开始已经进化到了大鱼吃大鱼的时代，那中小房企还有未来吗，要怎样突围？

　　与会者认为，虽然行业集中度在不断提升，但仍有部分中小房企在三四线城市过得不错。关键看你怎么玩？

　　昌建地产总裁刘建国认为，目前大多数中小房企都面临着大同小异的问题：

　　一是布局比较分散；二是持有资产过多，导致周转不快；三是产品标准化不够，管理标准化不够。接下来还是要改变、要追规模。

　　怎么改变，怎么冲规模？！

　　其以昌建地产为例，在2017年以前，昌建地产战略非常不清晰，规模三四十亿，但什么热做什么——做过旅游地产，做了几个商业综合体，做过养老项目，做过住宅，业态非常杂；没有明确的拿地的模式以及产品的策略；没有高周转的意识和操盘的理念；周转根本快不起来。

　　此后，昌建地产提出二次创业，集中布局，轻装上阵，提高产品和管理的标准化，2018年就实现做到了110亿。

　　比如，公司的布局突围是一体两翼，一体就是河南，昌建地产在河南深耕的城市是漯河，其次是周口，公司60个项目，这两个城市将近占了30个。两翼就是长三角和大湾区，长三角从去年进去之后，到今年会到70亿。拿地方面，在长三角合作，把合作的模式、对象、机制全部打开，在长三角和头部企业基本都有合作……

　　总结起来，刘建国认为，中小房企的突围之路，一是合作，广泛合作——和当地小企业合作，和标杆企业合作；二是做好自己，三是把资金拿到位。昌建地产的目标是，到2025年销售额突破600亿。

　　想做好商业、产业地产

　　要把自己变成基础设施

　　近年来，各房企纷纷改变，以体现集团多元化经营的业态。魏浙认为，现在可能做某一件特长的东西更重要，这一块可能是商业、旧改、产业、城市运营等各方面的东西。如此，在应对未来变化时才会有更多的抗风险能力。

　　阳光海天停车产业集团总裁江沁园，则一针见血地指出，为什么大家现在讨论产业？因为容易的活已经没了，所以必须在细分市场上找一些实务。其举例，中国一年停车费接近1万亿元，相当于餐饮的三分之一，是非常大的市场，比保险都大得多。

　　具体怎么做？以商业地产为例，此前大家给出的药方，无非是要加强体验性的消费，做运营性的消费，让它们贴近老百姓。用一些新的产品，摒弃以前老百货的模式运营，要着重加强商业地产运营能力……

　　这当然也重要。陈启宗就指出，疫情发生后，三星级的商场，受线上的冲击相当大，但五星级的影响很小。其举例，从今年4月份开始，恒隆在上海、无锡、昆明等的广场，人流还不如去年，但是，商铺销售额远超出去年同期。要是你拥有的是五星级商场，现在是黄金时期。

　　凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓则指出，商业地产可以看成是一个城市发展的基础设施，每个城市在发展的阶段里面都需要商业地产支撑。不管是商业地产还是什么地产，都是我们给它加了一些概念，其实拆掉墙之后，整个楼也就是一个空间……商业地产不一定说就只能做零售，或是只做办公楼，要顺着市场的变化，把自己看成是一个基础设施，面对不同的需求，做出转变。

　　这样的例子其实不少，运作也很成功。

　　即便是物业，也会走向这样一个逻辑。

　　花样年董事局主席兼首席执行官潘军就指出，疫情暴露了物管公司一些问题，房地产是割裂的，社区也是割裂的。

　　未来，要跟城市结合跟政府互动，物管行业最终的解决方案，一定是变成智慧城市，从人、家庭、智慧社区到智慧城市。（作者：明源地产研究院 凌峰）