规划指路，浦东的这条“金色中环发展带”！置业必读！

上海的“黄金腰带”中环线全长70公里，其中浦东段长28.7公里，约占中环全线的41%。近日，浦东新区举行“金色中环发展带”建设签约仪式，正式启动“金色中环发展带”建设工作。

上图为浦东“金色中环带”各大落子点，包含前滩中央活动区、张江副中心和金桥副中心3大市级中心，沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和筠溪小镇（三林区域）5个潜力区域

根据规划，“3+5”重点地区可开发用地总计约4.5平方公里，可开发建筑量超过1200万平方米，这条“金色中环发展带”建设成形后，将成为浦东乃至上海提升城市能级和城市竞争力的重要载体和新引擎。

那么，这轮浦东中环线巨变中，蕴藏哪些置业机会呢？

 

【沪东船厂】

世界级滨水区，战略性产业集群

沪东中华船厂地块位于黄浦江下游的浦东北段滨江，北邻赵家沟，南近金桥路，东至浦东大道，与复兴岛隔江相望。占地面积65.06公顷，内部水系丰富。地块辐射8公里范围内覆盖金桥开发区、陆家嘴金融贸易区等多个功能区域，集科创、产业、金融、时尚、文化等多种元素于一体，是黄浦江两岸功能最综合的区块之一。

沪东船厂地块示意图

根据规划，这里将被打造成具有全球影响力的世界级滨水区，并用现代技术保留船厂特色。重点发展以5G、人工智能、大数据等新技术为支撑，以科技研发、总部经济、数据创意、海洋经济、高端生产性服务业等为重点的战略性新兴产业和未来产业。

沪东中华浦东厂区（项目所在地）的前身是1928年由英籍犹太人埃里克·马勒创办的马勒造船机器厂。随着1952年马勒造船机器厂被征收，沪东造船厂诞生。2001年，浦东的沪东造船厂与浦西的中华造船厂资产重组成立了现在的沪东中华。该地块预计2021年6月启动搬迁，整个地块无住宅用地规划。

 

【金桥副中心】

金桥版的“九宫格”，产城融合新园区

在2035规划中跻身浦东副中心的金桥，重点项目是早在2017年就已经发布“金鼎天地”项目品牌，以先进制造业作为产业导入土壤，并配建商业、文化、住宅设施，力争打造成产城融合的新园区。以打造“365天永不落幕的明日智慧之城”为目标。

整个项目可主要分为9大板块，因此被称为金桥版的“九宫格”。其中，产业地块75公顷，商办地块22公顷，住宅地块23公顷，总建筑面积218万㎡。

金鼎天地九宫格整体规划图

金鼎天地项目效果图

从金鼎天地九宫格的规划图看，14地块规划有住宅用地。据了解，金鼎天地主打90-160㎡的舒适户型，根据已经曝光的信息来看，项目首批开发的住宅，占地面积约4.1万㎡，建筑面积约6.2万㎡，容积率1.5，有12幢7-8层住宅楼。项目将以大都会风格为主基调，建设成为低密度多层洋房高端住区。

金鼎天地住宅项目鸟瞰示意图

在此区域内，和金鼎天地一路之隔纯新盘还有仁恒&浦开合作的项目，主力户型为100-150㎡的改善三房，仁恒代建，共926套，首开预计308套，今年四季度预计上市。

仁恒&浦开金桥项目鸟瞰示意图

以上户型图非正式版本，仅供参考

 

【张江副中心】

摩天大楼群，未来科学城

做为新晋的城市副中心，张江在浦东乃至整个上海的产业地位其实已经不容小觑，本轮浦东中环带发展轴上，张江副中心和张江集电港齐头并进，均是再度强化张江的产业能级。

根据规划，张江科学城重点项目1：8栋摩天大楼，2栋320米、1栋200米、1栋160米、1栋140米、1栋110米、2栋100米；重点项目2：张江科会堂-科学城未来的区域人气中心、大型国际峰会、创新论坛、产业论坛与国际知名科技文化讲坛的举办地。

张江科学城摩天大楼群效果图

张江科学城“科学之门”，每栋均为320米，张江地标

在整体规划中，未来张江科学城整个核心区预计新增住宅920万㎡，其中890万㎡将用于租赁，目前整个张江板块在售的住宅仅有中建朗阅府二期和纯新盘圣御花苑。

中建朗阅府二期为整个项目的最后一批房源，预计9月份加推，为5号楼、10号楼及11号楼，其中5号楼为洋房，面积87-92㎡，42套；10和11号楼为叠加，170-190㎡，24套，总共66套房源。

中建朗阅府精装洋房户型图

中建朗阅府毛坯叠墅户型图

圣御花苑总高14层，户型以130㎡三房和160㎡四房为主，项目目前已经基本封顶，施工铭牌的竣工时间预计在2020年10月20日，但项目具体上市时间成谜。

圣御花苑在建图

圣御花苑售楼处在建图

 

【御桥区域】

中环线洼地，释放居住用地

御桥区域本次规划中待更新的主要为上农批地块，大约面积1平方公里，地块现状为浦东最大的批发市场，北边为北蔡大型居住区，东边为商品房基地，南边为御桥软件园。

从前期公布的规划看，这一地块释放后，主要为居住用地，这意味着能有区域带来新增住宅供应，但地块缺陷是无轨道交通。

 

上农批地块搬迁后用地性质示意图，仅供参考

从上海整条中环线看，浦东御桥可以称得上房价洼地，上半年共上市3个新盘，陆家嘴和阳光城的均为一栋楼，亲水湾风华也是体量偏小。陆家嘴锦绣逸庭因有建平学区优势，当时价格拿到近7万元/㎡，75套房源，118㎡和163㎡两种户型，小面积在开盘基本售罄，大面积去化较慢。

阳光城愉景公馆均价6.1万元/㎡，价格看起来并不高，但因无地铁、无学区、无规模小区，项目开售至今卖得很一般。

亲水湾风华得益其小面积定位，54-92㎡，316-600万，总价控制得当，项目持续销售不错，截至日前已经去化7成以上。

下半年御桥的主力供应为仁恒锦绣四季，仁恒品质已经有目共睹，但项目周边存在明显不利因素，品牌、产品、价格的加持需要胜过区域抗性。

仁恒锦绣四季为仁恒和上海地产合作开发项目，项目6月初已经公开外展厅，共规划7栋小高层为商品住宅，共340套；后排3栋高层为租赁住房，共608套；其他还有一小栋交给政府的保障房，以及部分商业及社区设施。

 

?以上为仁恒锦绣四季户型图，仅供参考

 

【杨思地块】

住宅用地放量，区域面貌即将巨变

杨思地块是本轮浦东中环线发展中的一个重点区域，该区域算是前滩国际商务区的腹地，但整体面貌较差，本轮发展的提速，让此区域成为真正的香饽饽。

目前地块内为两部分，一块为恒大石材区域，日后将作为商办和普通商品房用地，另一块为三林的城中村改造项目，该项目除去动迁安置以外的商品房用地共505亩，共有6个地块。

这意味着在中环内将能有更多的优质宅地放量推出，解渴浦东中环线的新房供应。

?网传新杨思地块土地用途示意图，仅供参考

 

【三林筠溪小镇】

黄浦江畔的特色小镇，休闲新名片

三林古称“筠溪”，这里拥有丰富的民俗文化和古色古香的美景。根据规划，筠溪小镇将以明清风格建筑为主，在黄浦江沿线以生态、绿色、共享的理念，建设一个拥有高绿化率和高密度水系，融合传统和现代元素的特色小镇，体现生态的多样性。

据悉，小镇的规划海将同时把上海、浦东、三林的非物质文化遗产，融入到建筑、水系和绿化的整体建设中，体现文化的传承性。最终将江南水乡的历史韵味与现代文化融为一体，打造一个适合市民生活、休闲、工作的特色小镇。

 

【奇意君说】

炙手可热的浦东中环线，在这轮落到实处、快步执行的规划进展中正迸发更大引力。从整个规划来看，有产业侧重，有小镇主打，有区域焕新，也有住宅新增放量，可以预见在接下来浦东中环的宅地供应主力将是金桥副中心、御桥区域、杨思地块和前滩中央活动区，置业浦东选择哪里有方向可寻了。

 

注：本文部分素材来自地产热点观察

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