上海均总价已经破700W，刚需真的没机会了吗

　　本文来源：真叫卢俊作者：真叫卢俊团队

　　今年新房前七月，楼市给我们的最大的感受就是“改善当道”。

　　尤其有一组数据不容忽视，2020年前七月上海新房套均总价暗戳戳的升到了720W，要知道前两年基本稳定在650W左右。

　　由于成交套均面积没有明显的变化，除去今年新房供应区域地段比以往更好之外，可以认为房价提升就是品质提高，人们改善需求更高了。

　　后疫情时代，强大的改善需求意味着购房者更愿意为高品质产品买单。

　　我们后台的刚需购房者一直在问，2020年刚需就没有机会了吗？

　　根据兔博士APP数据显示，2020年前七月，上海成交最火爆的五个板块，粗略的看下，除去康桥之外，从板块的成交单价上来说，基本都是刚需的模样，即成交均价在3.5-4.5万/平之间。

　　有人不禁会问，以上五个板块就是主推刚需购房者，或者低总价投资者？为了说清楚这个情况，我又整理了前三年上海新房板块成交套数排行榜。

　　2017年

　　2018年

　　2019年

　　惊人的发现，其中有2个板块牢牢的霸榜了上海新房三年半的时间。

　　2017-2020年这四张TOP5榜单里，泗泾和临港新城每一年都出现在的TOP5里，嘉定新城和奉贤南桥则都缺席了一次。

　　来看下两个榜首板块近四年的新房成交均价，基本都是稳中有升的节奏。但板块里发生的故事却并不完全相同。

　　泗泾如何一步步成为刚需香饽饽

　　第一、泗泾的崛起，和轨交九号线关系密切。

　　上海轨道交通9号线，也被称作申松线，凭着一己之力带火整个松江楼市。松江历来是外环外土地供应的大户，而其中泗泾板块似乎是松江所有板块性价比最高的一个板块。

　　3站到七宝，6站漕河泾，9站就到徐家汇。

　　来看下这四个站点及周边主要新房代表的价格情况。

　　泗泾——融创壹号公馆4.8W

　　七宝——皇都花园三期7.1W

　　漕河泾——鑫耀中城预计10W+

　　徐家汇——12W

　　而泗泾到达徐家汇仅仅9站，半小时足矣。其中性价比就不多说了。

　　第二、金地自在城盘活泗泾。

　　从2013年金地自在城一期到2019年金地玺悦（金地自在城五期），下图中其余玺湾和褐石苑都是金地自在城的其余批次。

　　可以说是金地的深耕，盘活了泗泾。同时也比较容易理解，泗泾新房价格的稳中有升，是金地自在城房价、品质的在市场上受到青睐的最直接体现。

　　金地玺悦在2019年分别开过2次盘，摇号有效认筹率位列前十五，如果去除50套一下的超低推盘数，更是可以挤进全市年度认筹前五。

　　认筹表现优秀，直接体现在了开盘，形容项目市场喜好度如何还有一个词叫做“日光”。

　　泗泾在刚需层面已经足够叫得响。

　　第三、融创地王拔高泗泾天花板。

　　光有金地助力泗泾显然不够，板块得到市场认可后，地王随之产生，融创壹号公馆拔高了泗泾的天花板，4.8万，然而其实还是亏本卖的。

　　在2019年全市成交面积排行榜中，融创壹号公馆位列第九，而如果眼睛尖的粉丝定睛一看，成交套数791套位列全市三甲。

　　2020年的泗泾如何呢？

　　再拿出之前整理的近四年泗泾新房成交均价趋势图。19年站上历史高位之后，为何到了2020年会有所下滑呢？

　　还是要从泗泾的供应上，以及具体楼盘的区位上来回答这个问题。

　　肉眼可见，同济晶萃距离泗泾地铁站相对于金地系，或者融创地王来说，略微还是远了点，所以2020年相对于19年出现价格上的下滑，也是有迹可循。

　　价格上微调之后，依旧挡不住市场的热情。2020年前七月，同济晶萃成交套数位列第四。泗泾板块成交活跃的背后，是每年都能有爆款产品问世。

　　在上半年入主泗泾的购房者固然可以欣喜，对于没买到其实也不用过于着急。

　　在上半年土拍市场中风光无限的招商，在泗泾就有一款公馆系产品将要问世，地块上要完全优于同济晶萃，就在融创地王的隔壁。

　　相信更能够体现当下泗泾综合产品力的水平。

　　政策硬抬的临港新城未来又如何？

　　说完了泗泾，和他一样，近四年稳中有升的临港又如何？相对于泗泾来说，临港在全市范围内有何优势？

　　首先，低单价以及低总价，入手成本更低。

　　其次，政策不断加码硬抬临港。

　　自从去年8月，临港自贸区新片区花落临港之后，便一发不可收拾，相关辐射区域一房难求。

　　这种火热已经持续到了今年。

　　今年一月，临港主城区万科金域蓝湾鹭语墅“日光”，好产品在临港依旧受到市场青睐。

　　我们分析了购买人群，第一类人群是上海本地人，首次购房者；此外，不乏将市区房留给子女，来此改善及养老居住的老年人，

　　再者，也有一些上海户籍买家看好临港地区发展，选择购入二套投资。

　　第二类人群则是新上海人，简单来说是此次新政的主流人群。此次新政就是为了这类人而量身打造。

　　临港自贸区对区域楼市的利好需要逐步兑现

　　大家都知道自贸区的概念特别火，而最简单清晰的判断就是，对于临港自贸区对整个区域一定是利好，一定对区域房价有带动，而这份利好需要逐步来兑现，可能需要五至十年的时间。

　　就拿政策倾斜程度，主要针对企业方倾斜，向临港工作的产业人口倾斜，而如果你不是政策所扶持的那类人，那倾斜很少，购买房子的原动力并不大。

　　再者，发展租赁租房，原因就是为了扶植企业，企业居住类用房，对于临港新片区买房来说，其实是有抵制作用的。因为租赁市场在有很好的托底之后，购房需求其实压根就没有这么多。

　　细则对于产业导入，临港对外贸易的定位，短期需求租赁需求有不足，长期并没有这么快。

　　而从临港新城2035年规划上，我们看到了政策对于临港新城寄予厚望。

　　其中，比较重要的一条是新片区常住人口规模要达到250万左右。对于买房来说，长期看的就是人口。

　　临港的相关配套也在不断的完善之中，其中就包括教育。主城区几乎从幼儿园开始到初中都不用担心。

　　来看下临港主城区教育三连图。

　　说到底，房价的水平是由产业布局、生活配套、生态环境等多方面因素综合决定的。

　　但能看到之前的规划一步步落地，也是临港房价稳中有升的先决条件。

　　非常欣喜的看到，以上我们所提到的霸屏板块，无论是泗泾或是临港新城，在下半年都将会有优质供应。

　　本篇介绍了目前上海新房市场上的刚需优质板块。除此之外，依旧会有上车盘，中产改善、高端改善和豪宅，对哪个定位更感兴趣，也欢迎留言告诉我们。

　　我们将会结合最新数据，与你一同探究当下楼市。