买房的周期对了，不赚钱也难|上海买房指南投资篇（二）

魔都财观 2020-08-13 13:36 阅读 946

大家好，我是观观的好基友，平米房产的创始人纪老板。
在上一篇文章中，我们聊了聊为什么要通过买房实现财富的跃迁，并指出房产投资要解决购房资格，资金及选筹等重要问题，今天我们就来讲一下大家最关心的选筹。
选筹可能是房产投资中最复杂最需要认知的课题，涉及的面很广，我们要解决城市，板块及产品的选择，也要解决具体买入卖出的时点问题。
在6月的文章《2020年最值得买的城市，就在这里》里，我们探讨了城市选筹背后的内在逻辑。在公布了城市投资20强名单后，后台的讨论很激烈，有不少朋友来问：我看中的城市刚好在平米房产投资城市池名单里，那现在能买吗？这个问题就涉及到城市房产周期的概念，我们会通过这篇文章来给大家解析：你所在的城市，什么时候可以买？当下，最值得购买的城市是哪里？

十几年来，我们经历了多轮楼市周期，但几乎每次上涨，北京、上海、深圳等一线城市总是领头羊，而且每轮涨幅都能吃到，所以有着“京沪永远涨”的说法。
虽然京沪并没有永远涨，比如2012年、2018年，上海都是跌的，但京沪楼市坚挺的背后，是因为京沪深是国家的三个金融中心，是最先能接触到货币投放的地方。上面开着水龙头，一定是先从这京沪深这三个水龙头流出来，一线就是喝头口水的地方。然而资金是会流动的，一线有一波涨幅以后，相对于苏州、杭州、南京等强二线城市就贵了，而资金是最聪明的，当一线与二线的房价比例超过一定限度之后，资金就会涌向性价比更高的强二线城市。 而强二线本地资金也会春江水暖鸭先知，和外来资金涌入一起抬升楼市价格，那么相对于合肥、郑州、无锡等弱二线城市就贵了，如果是楼市大行情，资金就会继续会走向弱二线城市，然后是三线城市，以此类推。如果不是楼市大行情，资金流向强二线城市后也可能衰竭，不再继续往更弱能级的城市流动。当然，如果再叠加上政策因素，有些城市调控较松，那么就会比同等级城市更早受到流动资金的青睐，楼市就更容易先起来，而有些城市限购较严，首付比例高，那么一些资金就会被拦在外面进不来，楼市起来的也就更晚。
各个城市的楼市处于不同的周期是一个常态，有些城市先进入牛市，而另一些城市的楼市还没有起来，就显得后者是“洼地”，这就是在之前的文章里提到的比价效应，比价效应就是相对范围内城市价格及价值的错配，如果 两座城市的价格相差太远，就会引发投资人的关注，从而产生比价效应 ，因此资金的自由流动+调控政策差异+比价效应，使得不同城市拥有不同的楼市周期。而我们要做的，就是识别楼市周期，在合适的时机买入合适城市的房产。

接下来就进入具体的实战层面了，到底如何去判断一座城市所在的周期。
楼市的周期判断维度其实很简单——量和价 ，根据两个基本要素的动态表现，我们可以把楼市周期分为四步： ①启动期：交易量上升，价格停止下跌，逐渐夯实，这个阶段适合买入。 ②爆发期：量价齐升，交易量达到高点，价格快速上涨，各种洼地板块一个一个被填平，此时适合右侧交易，购买补涨区域。 ③赶顶期：成交量下降，价格增速下降，并逐渐达到价格顶峰，流动性快速下降，这个时候适合卖出。 ④盘整期：量价齐跌，楼市冰封，不打骨折很难卖出，这时适合观望和等待，等下一轮启动期拐点的出现。这个周期是头尾相衔，连续发生的，只要政策不再加码，经过一段时间的静淡市，楼市自然会随着真实需求的累积而重新回到供需两旺的市场，即从盘整期到启动期，标志是成交量房价放大，价格止跌回稳。以上海为例，上一轮行情由2014年底启动，标志是二手房成交量冲上20000套/月，2015年交易量快速放大，价格稳中有升，2016年开始进入爆发期，成交量爆棚，价格快速上涨，市场频繁出现房东跳价，这个阶段特别是中后期，市场属于非理性狂热阶段。 2016年9月就是爆发期到赶顶期的拐点，随着调控政策的出台，成交量大幅下降，开始进入赶顶期，价格上涨乏力，交易量迅速下跌至两万套以下，2017年3月后进入盘整期，年底开始阴跌，持续萎靡，部分无学区老破小和远郊次新房跌价15%以上。而2018年10月后，信贷放松，成交量开始回升，2019年全年的成交量是2017，2018年低点的1.5倍，2019年全年上海二手房价格缓慢回升大约5%，2020年成交持续火热，价格变化不大，所以目前上海就是在新一轮楼市周期的启动期。可以看到，不同周期的持续时间有很大不同，盘整期是漫长的，一般会持续2-3年，启动期稍短，也有6-15个月，爆发期很短促，一般3-6个月就完成主升浪，这个阶段很难上车，赶顶期则是强弩之末，半年左右量上不去，基本宣告行情结束。

以上的判断方法，都是基于全市整体行情得出的。可能大家看惯了过去十几年每次轰轰烈烈的上涨，但这些“暴涨”是在特定历史条件下发生的，前无古人，后很可能也不会有来者。但随着近些年经济发展速度变慢，货币投放的速度也有所减缓，房价基数升高后想再次翻倍，需要数倍于上一轮的资金和势能，因此以前隔几年都会来一波全国大行情的情况可能不复存在，甚至一座城市整体牛市也很难再遇到。 我们从深圳就能看出答案，2015-2016年深圳大涨只吸引了全国部分投资客，更多是本地刚需和置换的入场，就收获了全市1倍的涨幅。 2019年下半年到2020年上半年的这次行情则是全国资金汇聚，最终也只录得西部涨20-40%，中部涨10-25%，东部涨5-10%的成绩，全市均价涨幅不到15%。多重原因下，重演大涨的底层逻辑不存在，也就是“系统性机会”将越来越少。但是，在货币适度宽松和资金避险情绪的双重刺激下，小规模的点状行情却极有可能出现，楼市进入白银时代，更需要掌握的是“结构性机会”。 什么是结构性机会呢？就是在全市行情变化不大，没有形成普涨的况下，依然有不错涨幅的房子，有些因为板块，有些因为学区，有些因为产品，等等。比如最近一年，深圳东部几乎没涨，西部却走出非常好的行情，尤其是搏中宝中、碧海、深圳湾的，涨幅尤其大，这就是 产业和IP 的力量。比如进入2020年，上海全市价格保持稳定，学区房，尤其是双学区走出了独立行情，对口热门初中的张江、碧云板块甚至到无房可卖的地步。还有杭州，由于新房限价，从2018年至今就保持全市价格不变，但未来科技城、勾庄等板块因为产业的进驻、基础设施的推进，依然创造了15%以上的涨幅。在一个周期里，系统性机会可能一次涨幅，但结构性机会是有多轮窗口的，板块轮动、学区轮动会导致一轮周期内一个城市内有多个买入机会。

在经济放缓、“房住不炒”的大背景下，楼市的每一轮周期都会变得更长，原来3年走完一轮，现在可能要5-6年才有一轮完整的周期，因此择时显得更为重要，否则买在高点，每年的资金成本会大大削弱投资回报率。
因此我们在选出具有投资价值的城市后，更需要把握每个城市所处的周期，并选择处于启动期的具备比价效应的洼地城市。 目前，各大城市的交易数据基本公开透明，一手房受供应，也就是推盘节奏的影响很大，因此观察二手房交易行情对我们来说更具有参考价值。 如果一座城市经过长时间的楼市调整，并且连续3个月的二手房交易量超过启动期的平均值，房东让价减少，那么就可以判断这座城市进入了启动期。 上海2万套/月，杭州1万套/月，深圳8000套/月，北京1.5万套/月，每座城市都有自己的启动期门槛。当前，深圳刚刚经历2019年11月至2020年7月的爆发期，7.15调控政策后，市场分歧较大，但7月交易量估计仍将破万，接下来预计将进入短暂的赶顶期，年底之前进入盘整。上海 2020年4、5、6、7这四个月的二手房销量都在2.5万套左右，剔除一部分疫情延迟的需求外，已经正式进入启动期，如果没有类似普宅线、贷款成数的调整，将维持较长一段时间温热的启动期，只会有结构性行情，没有系统性行情。而全国大多数城市距离上一轮周期的顶点——2018年仅两年时间，尚处于盘整期，成交量也没有起来，包括北京、广州、重庆、武汉、长沙、天津、南昌、合肥、济南、青岛、郑州、福州等。而几个特例需要点出，一个是杭州、成都和南京，都是属于基本面非常好、目前市场热度也不低的城市，比如杭州已经连续三个月突破1万套。但3座城市的新房限价依旧严格，供应源源不断，部分二手房价格尚未回到2018年上半年的顶点，因此也不会有系统性机会。第二个是东莞，目前涨势惊人，但由于和深圳的关系，大概可以把东莞理解成6个月以后的深圳，随着调控的推进，东莞的行情也会进入赶顶期。第三个是宁波，2019年进入启动期，今年已经有了6-8%的涨幅，目前的调控力度还属于隔靴搔痒型，按照当前态势算是不折不扣的爆发期。第四个是苏州，2018年下半年到2019年上半年有一波短暂的爆发，目前刚进入盘整期，预计调整时间会比较久。因此从周期来看， 目前在平米房产城市投资池中，最值得购买的城市是——上海。

在合适的时机买入合适城市的房产，这是平米房产投资逻辑选筹部分的核心，为了做到这一点，我们要了解楼市周期的概念，并能判断相应城市具体在哪个周期。

今天的文章给大家解析了楼市周期的概念和大致的判断方法。如果要精准判断楼市周期，还需要了解所在城市的楼市数据，一线楼市行情，买房人卖房人的心态等等，这部分需要艰苦的努力，大量时间的投入及对房产投资的热爱，平米团队汇聚了一群这样的人持续进行研究，给大家带来最新鲜，最实战的楼市投资逻辑判断。
至此，平米城市选筹的精华也就呼之欲出：选择平米城市池中具备比价效应的处于楼市启动期的城市。
如果能做到，我们犯错误的概率就小了很多，赚钱的概率就大了很多，当然这还不是全部，我们还需要选对板块及产品，这部分我们会在接下去的文章中给大家解析。

以上是正文，来自于纪强，平米房产研究院亦有贡献。

平米房产研究院专注于房产自住、投资和学区的研究分析，帮助购房者科学买房，多快好省。

【END】