炒房之路被堵死 楼市的走向稳了！

　　前两天，中央召开了政治局会议，可以说是为下半年的经济走势进行了定调。

　　会议提出，当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

　　“内循环”成了高频词汇，无独有偶，最近在北京召开的企业家座谈会上，最高领导再次强调：在当前保护主义、世界经济低迷、全球市场萎缩的外部环境下，我们必须发挥国内超大规模市场的优势，通过繁荣国内经济、畅通国内大循环为经济发展增添动力。

　　由此可见，针对目前国内、国际外严峻经济形势以及疫情带来的影响，出口和投资双双受限，只有拉动国内消费，促进内部消费才能提振中国经济的发展。

　　如何才能实现内循环，关键在于：一是消费量级的激发；二是产业链升级关键环节的突破。

　　一二线城市步入收紧通道

　　发展“内循环”经济，房地产行业就很尴尬了。

　　毕竟，房地产一直是消费的“拦路虎”。

　　人民银行的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，房贷是家庭负债的主要构成，占到家庭总负债的75.9%

　　也就是说，大家的钱要不用来攒着买房，要不就用来还房贷，想让他们去消费，真的太难了。

　　所以，我们看到，中央的这次会议，对房地产的要求是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“房住不炒”，意味着，钱就不能再蜂拥流入楼市，这也是发展内循环经济的前提，把消费从过热的房地产行业进行转移，引入其他领域，也就刺激了其他消费，拉动了内需。

　　除了这次大会外，7月 24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，也能看出高层对房地产的态度。

　　除了再提“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策”外，还出现了新的说辞。中央强调要“要坚持从全局出发”，“时刻绷紧房地产调控这根弦”，引起广泛关注。

　　此外，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城也参加了这次座谈会，既有北京、上海、长沙这类楼市表现一直较为平稳的城市，也有今年以来楼市火热、话题度一直较高的城市。

　　对于这些过热的城市，参加座谈会，相信高层不仅希望了解此类城市房价过热的原因，同时也希望后续通过管控此类城市，真正落实“房住不炒”。

　　此外，这次座谈会还邀请了长沙参加，长沙作为令炒房客纷纷折戟而名声在外的城市，素来调控狠、房价低。

　　作为GDP破万亿的新一线城市，长沙房价可谓良心，仅仅万字出头，有关数据显示，目前长沙新房均价1.08万/平米，略高于西宁和乌鲁木齐，在省会城市中排名倒数第三。

　　联想到深圳住建局前段时间还特地跑到长沙取经，回来没多久715新政就落地，调控标兵长沙这次被叫去开会，意义明显，很多人甚至提出，全国都要“长沙化”。

　　除了高层已经表态外，地方也在频频升级调控。

　　7月25日，东莞升级了限购、限售等政策，进一步遏制投机炒房需求。7月29日，深圳住建局发布《进一步促进房地产健康发展》，针对离婚、社保等问题做了详细补充。7月30日，上海市召开市政府常务会议，贯彻落实国务院房地产座谈会“房住不炒”的会议精神。

　　这表示，一二线城市尤其是楼市热度很高的地区，只要市场出现异常，房价涨幅异常，高层就会要求地方出手干预，紧急“灭火”。

　　因此，在启动经济内循环模式后，房价很难放开，炒房客也很难兴风作浪了。

　　三四线城市分化明显

　　从政策来看，未来三四线城市不是高层关注、调控收紧的重点，在一城一策，差异化调控方针的指引下，当然库存严重的城市，也要结合实际情况因地制宜去库存。

　　不过，过去因棚改炒高的三四线楼市，显然后继乏力。

　　按照国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的消息，推进城镇老旧小区（2000年之前建成的）改造，同样是拉动经济，未来将不用货币补偿等方式了，而是提升、改造老小区。

　　而我们都知道，过去三四线城市因棚改的货币化安置，短时间内不仅快速的去了库存，也把房价推到了高位。

　　但，当旧改取代棚改，三四线城市的未来，将走向分化。

　　从开发商拿地布局来看，当前，显然长三角、大亚湾、京津冀这样的城市群中的三四线城市，受中心城市的辐射，可以接受中心城市的资金、产业、人才的外溢，房价依然可期。

　　但对全国大部分三四线城市来说，少了棚改，人口流失严重，房价将会下跌。

　　更为严重的是，在这些城市，二手房有可能将长期面临“无人接盘”的状况。

　　这对需要买房自住的刚需来说，也是绝佳的上车机会。因此，想要买房的话，多跟二手房中介“走动”，当一些卖家挂牌时间过长，房子依然无人问津，就会失去耐心，降价“甩货”，刚需也能趁机捡漏。

　　楼市的下半场：稳了！

　　受新冠肺炎疫情和经济下行压力的影响，在当前的节点，经济形势依旧严峻。总有人提出，用房地产来作为支撑经济发展的一个力量，市场一度对“房地产政策调控松动”抱有预期。

　　但此次会议，中央明确提出，启动国内大循环，房地产将不再是拉动经济的重要手段，保持稳健和长期可持续发展才是重中之重。

　　因此，简一认为，今年最后几个月，楼市只剩下一个字：稳。

　　7月24日的房地产工作座谈会曾提出，“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。”这句话表明，房地产长效机制已在各地实施。

　　房地产长效机制落地实施，意味着房地产调控的常态化。如果哪个城市出现了房价的波动，就会有针对性地收紧，这也说明，尽管经济发展不景气，国家也不会触碰房住不炒的红线，依然要保证房地产市场平稳健康发展。

　　对房地产行业影响深远的货币政策，年中政治局会议如是表述：货币政策要更加灵活适度、精准导向。和之前的表述相比，删掉了“运用降准、降息、再贷款等手段”，这意味着阶段对冲性货币政策已在陆续推出，预计降息政策更趋谨慎。

　　7月20日，银保监会召开年中工作座谈会暨纪检监察工作会议，要求牢牢守住不发生系统性金融风险底线，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

　　7月29日，财政部发布《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》，《通知》要求，严格新增专项债券使用负面清单；（新增专项债资金将）坚持不安排土地储备项目、不安排产业项目、不安排房地产相关项目，也传递出了一个非常明确的政策信号：不将房地产作为短期刺激经济的手段！

　　在启动内循环后，房地产行业同样回归到“内需”主导的局面，因为可供炒房客操纵的空间越来越小，城市内的购房需求就变成了纯粹的刚需及改善，彻底回归到了居住的属性。

　　不过，对于“政策已至，房产凉凉”的论调也要持警惕心理，因为政策的终极目标并不是打压楼市，而是保证平稳发展，这也意味着刚需该出手就要出手，及时上车才是正道。

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