是试探还是曲线救市？这些城市的楼市“聪明并艺术着”

7月，开封楼市取消限购。

一时浮想联翩，看来政策宽松的口子在打开。但一天之后，开封住建局发表声明，撤回相关文件通知。其理由是：由于未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。

这相当于自己找台阶下，但也说明：宏观调控的总调子是不会放松的。

那有没有迂回的办法，给楼市松松筋骨，活动活动。

不是直接的，而是间接的。不是全局的，而是局部的。不是大张旗鼓的，而是和风细雨的。

在因城施策的调控方针下，地方政府具备这一主体资格的。

七月开始，一些城市，便悄悄地开始了动作。

1、 上海8月6日临港放松人才购房资格，5年社保转3年。

2、珠海中心区香洲区、横琴新区，8月29日进一步放宽了限购条件。

3、天津放开片区指导价定价原则，允许开发企业自主定价。

4、无锡放宽人才落户门槛，大专缴纳3个月社保即可落户。

5、宁波、长沙公寓也可落户。

我们可以看出，这些城市的楼市动作可以分为三种类型：

一 人才购房资格放松。上海临港新区购房政策的利好消息，带动上海楼市热度明显回升。上海中原地产发布的数据，经过7月份的调整，8月上海楼市成交出现反弹，住宅成交面积77.6万平米，环比增加26%。其中，临港板块去化情况良好，位居区域板块成交榜单前列。

二 落户门槛降低。特别是公寓落户，提升公寓项目性价比，有助于交易的上升，早在2018年，六安、佛山就已相继出台类似政策，公寓属于商业用地，不能落户也就没有学位。2018年7月19日，长沙市就已明确，通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，拥有了住宅、商业用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入该市房屋所在地城镇地区。当然，先住宅后公寓也是具体实施时的原则。

三 局部区域放松。 珠海的放松是有限度的，一是区域限定。二是只是对180平米以上的户型放开了限购，购房对象是非本市户籍人口。

公寓落户、珠海放松都是针对楼市销售的痛点发力，并非是全面松绑，上应政策导向，下应市场需求，这样叫停的可能性较小，同时，楼市又保持一定的热度。

楼市调控是一门艺术。

从1998年启动房地产市场以来，楼市调控20年，历经六次调控阶段：

2002—2004年：抑制房地产市场过热；

2005—2007年：稳定住房价格；

2008—2009年：刺激住房消费；

2010—2013年：遏制房价上涨；

2014—2016年9月：借稳增长和去库存，刺激消费；

2016年9月至今：长短结合，促进健康发展。

也由此形成房地产周期，楼市调控在稳增长和控房价之间几经反复，2005至2015年的11年间，中国的房地产市场经历了3次持续时长3—4年的完整周期，而2015年至今的房地产周期却打破历史规律，进入一个相对稳定的时期，房地产周期从短期过渡到中长期（8—10年）甚至超长期。

这一次楼市调控的特点是短期通过行政手段达到立竿见影的效果，限购限贷限售限价是主要工具，在楼市调控总体可控的情况下，长期寻求建立长效机制。

在此过程中，让楼市保持一定的热度或者说微活跃，也是市场需要的，松一松紧一紧，不是这次楼市调控的频率节奏，而是楼市调控整体趋紧的状态下，有一些局部的微调与松动，使得市场保持活力，这样加大了预期的稳定性。

同时，这次房地产周期也形成新的特点：长周期之下的小周期，比如今年上半年的楼市小阳春，下半年则是楼市适度从紧，前高后低的动态不平衡来实现整体的平衡发展。

在不触碰四限政策的底线要求下，地方政府作为因城施策的行政主体，具有一定的弹性操作空间与灵活性，相对来说，政策腾挪空间是有限的，恰恰，这就是火候的把握，上海、珠海对外宣布政策时，无一例外都强调“不是放松楼市调控”。

看来，秋风起吹起涟漪阵阵，这样的景色是最美的。

时下的楼市就是这样。