2020年7月29日下午，上海市土地交易市场举行了浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801单元54-01地块挂牌截止及现场竞价活动。
地块四至：东至耀龙路，南至春眺路，西至晴雪路，北至高青西路
地块用途：住宅75%、办公19%、幼儿园6%
地块面积：2.57万㎡
容积率：3.3
规划地上计容建筑面积：8.58万㎡
-住宅中保障房：5%
-住宅中自持租赁房：15%（套均面积≤50㎡，登记、抵押最小单位：整体）
-办公自持：100%（登记最小单位：层，销售最小单位：整体）
-办公行业要求：引进至少一家经浦东新区认定的总部型企业入驻，税收落地浦东。根据前滩地区总体功能布局，该办公设施须引入金融、服务及高端制造类为主导的总部型企业。
规划地下车库面积：\
限高：60米
住宅套数下限：805套
中小户型：70%
装配式建筑：100%
起始总价：36.49亿元
起始楼板价：4.25万元/㎡
成交总价：49.11亿元
成交楼板价：5.72万元/㎡
溢价率：34.58%
竞得人：陆家嘴集团
参拍开发商：①陆家嘴集团 ②融信
地块西侧即华东师范大学第二附属中学前滩学校。
周边新房售价：10-15万/㎡。
此地块位于上海市三林板块，东至耀龙路,南至春眺路,西至晴雪路,北至高青西路，两面临河，与华二一街之隔，算是前滩内除了九宫格之外最好的位置。
并且这个板块近5年推出的住宅用地量较少，因此备受瞩目。
从地段来看，这块地就像牛的里脊肉，吸引力十足，但是细看出让条件，对自持、资金、教育用地方面细致的要求让许多房企看得到却吃不起。
1、在地块规划中，住宅占比75%以下，限高60米。此外，要求100%装修，中小套型不低于70%，还需要配建5%的保障房
2、办公100%自持，住宅15%自持
3、控规中要求配置幼儿园，用地面积不小于0.5公顷，建筑面积不小于0.5万平方米（计容），且满足以下要求：建议10班，具体规模在项目阶段以教育部门核定为准。幼儿园项目须在交付土地后3个月内开工，1年内竣工
4、引进至少一家经浦东新区认定的总部型企业入驻，税收落地浦东；根据前滩地区总体功能布局，该办公设施须引入金融、服务及高端制造类为主导的总部型企业
5、投标主体的交易资金来源（包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款）应为符合我国法律规定及政策规定的自有资金
教育用地舒缓了前滩业主子女的入学需求。目前前滩仅一所公办幼儿园，已经很难解决越来越多业主入住后，适龄儿童入学紧张的问题。
网传地块规划图
前滩新盘开盘均价一直在8.4w-9.2w之间，前段时间三湘印象名邸均价达到了约12.18w，却依然没有妨碍1000人摇号，可见前滩怎一个热字了得。
然而，此次地块大面积的自持要求提高了拿地的成本，即使以底价成交，也会让房企的实际成本5+w/㎡。
如果再剔除教育和办公，按照70%的住宅面积计算，那么可售楼板价已经超过6w+/㎡，可腾挪的利润空间毕竟还是有限的。
严格的出让要求让大部分房企望而却步，最终只有陆家嘴和融信两家参与竞拍。
文章来源：上海房地产观察
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