新政首日业主降15万卖房！开发商“以价换量”将在第四季度！

　　本文来源：东莞楼市作者：花瓶小姐

　　立竿见影！东莞最严限购令出炉，房价真降了？！

　　7月25日，东莞紧随深圳，出台史上最严限购政策（东莞限购升级！非莞籍一二手均限购！限售升至三年！）。

　　当天，有业主开始降价15万元！

　　楼市群里有这样一段对话：

　　效果真是立竿见影！

　　这一次，最严限购令与旧政策相比，最大的区别是：对二手房限购；严禁外来投资资金入莞炒房！

　　值得注意的是，新政还规定了认社保不认个税，严防投资客。

　　区别在于，社保全国联网，不能同时在两地购买，但纳税可在多地缴纳。

　　新政前外地客多以缴纳个税来获得购房名额，此次新政调整后，堵住了这个漏洞。

　　说起东莞史上最严调控政策出炉，不得不说东莞房价上涨的原因。

　　人为因素：

　　部分业主、中介哄抬房价

　　尽管今年3月份以来，东莞二手房市场不时传出东城、南城洋房4万元/平方米起、5万元/平方米高价的声音，但是，成交量的低迷让人们意识到，这是个不正常的市场。

　　合富置业统计的数据显示，2019 年东莞二手住宅全年共成交 34390 套，同比微降 0.4%，基本与 2018 年持平；总成交面积为364.39 万平方米，同比下降 2.5%，市场成交总体趋稳。

　　但是2020 年，东莞二手住宅上半年共录得 12859 套成交，成交面积为 138.73 万平方米，两者同比分别下滑 15.7%和14%。

　　从各区域成交的同比来看，东南临深片区成交同比降幅近四成；松山湖片区成交相对持平；城区、东部产业园和滨海三个片区的成交则都有不同程度的下滑；而水乡新城片区二手成交逆势上涨超一成。

　　二手住宅号称价格最高的区域，成交量下降却最厉害。背后也意味着：二手住宅出现了有价无市这一问题！

　　在东莞中原战略研究中心看来，今年东莞二手房价上涨，部分区域甚至出现倒挂，与部分小区业主和中介集体炒房、哄抬房价、炒作水分大不无关系。这也进一步推动了二手房调控政策出台。

　　二手房挂牌价虚高，市场乱象难以遏制，刚需购房者投诉增加，进一步推动了东莞二手房限购政策出炉。

　　客观原因：

　　规划利好、供不应求以及通胀预期资金寻找出口

　　东莞中原战略研究中心表示，2014年以前，东莞商品住宅供求格局趋于平衡状态；

　　1、2015年之后随着莞深融城加快、粤港澳大湾区规划利好等因素刺激，深圳客持续向莞外溢，又面对供应持续萎缩，市场逐步供不应求，推动房价快速上涨。

　　2、今年上半年，许多项目受疫情影响停工延工，供应处于空档期，导致整体供应更加紧张；

　　3、上半年央行放水带动通胀预期，投资需求活跃，大量涌入主城区、松山湖等一些供求比较紧张的区域，推动中心区域房价上升；

　　4、阶段性的供求矛盾尖锐，房价出现比较大的波动；

　　5、反过来，房价出现快速上涨势头，又导致一部分需求恐慌性入市！

　　另外，还有一个重要原因是，资金寻找出口，房产的保值升值性能在投资者眼中，仍然最高。

　　在主观因素和客观因素的共同作用下，

　　楼市打补丁，各地出台最严调控政策！

　　今年上半年，宁波、杭州、东莞、深圳等地楼市异常火热，出现了明显炒房现象。7月以来，楼市火热的城市不断出台新政，对以往调控政策加码打上补丁。

　　尤其是7月15日深圳出台了史上最严厉调控政策，加速深圳客外溢，作为紧邻深圳的东莞，热度不减，房价持续上涨，调控加码压力上升。

　　很快，为了防止深圳客大量进入东莞炒房，东莞也于7月25日正式出台史上最严调控政策，正式对二手房进行限购。

　　新政后何时可入市？第四季度将现房价变化结果！

　　东莞能花3万元/平方米以上买房的人有多少？在上半年楼市当中，有多少是东莞本地户籍人口购买？

　　新政一出，投资客退场，本地客入市！

　　东莞史上最严调控政策，在打击投资客的同时，也保护了本地购房需求。

　　东莞堵住了外来投资者，严查违规信贷资金进入楼市。东莞中原战略研究中心总经理车德锐表示，东莞这个城市的内需购买力到底有多强，能接受3万元/平方米以上房价的购房者又有多少？

　　这一切，将会在第三季度的市场有比较明朗的状态，而第四季度，房价的变化将会说明结果。

　　车德锐认为，今年第四季度东莞住宅供应将集中上市，但受本次调控升级冲击，有效需求大幅减少。同时，要求项目一次性推出3万平方米的推货量，蓄客难度加大，房企迫于全年业绩冲刺压力，预计将会出现一波以价换量潮。

　　这个时候，将是购房者入市的好时机！

　　什么时候买房最合适？现在，你应该比较清楚了吧？！

　　数据、资料来源：东莞住建局、东莞中原战略研究中心、合富置业