上海楼市未来可能会出现的几个“隐患”

　　本文来源：真有好房作者：莱奥纳多

　　不知不觉中，2020年已经过了一大半。这半年多来，上海楼市风起云涌，热闹非凡。

　　而我们也从中发现了一些值得大家关注的楼市现象。

　　今天，我们就来聊聊今年上半年楼市最值得我们思考的三个现象：

　　现象一：供需错配

　　今年上半年，上海内中环的大平层似乎特别好卖。

　　翻翻上半年的楼市战报，日光的碧云尊邸、认筹率高达200%的滨江凯旋门、上海楼市开年的第一枪绿地海珀外滩，包括这个月刚刚流出的新天地神盘翠湖天地，这些品质大户型豪宅入市之后，受到市场的广泛认可，去化速度一个比一个快。

　　我们都知道，今年上半年，上海的小户型产品层出不穷，100平米以内的控总价三房比比皆是。但这些高总价的大户型豪宅能有如此快速的去化，多少有些出人意料。

　　不查不知道，我们发现2019年至今，内环内已知的土地存量中，仅有4块地待开发，而这4块地，对中小户型要求比例都在70-80%以上。（天目社区、江浦2块、嘉兴路1块）

　　拥有如此强大购买力的上海，热销的大平层往后却越来越稀少，取而代之的是一个又一个控总价的小户型入市，这样的供需错配在未来会是上海楼市供需关系中最大的一个痛点。

　　这也就意味着，未来几年，上海寸土寸金的内中环，品质大平层濒临灭绝。

　　“特别好卖”的内环内大平层，如果现在不买，之后就真的买不到了。

　　因此，在我看来，如果要入手内中环的大平层，最好的时机可能就在当下。

　　现象二：板块裂层

　　之前一直都有一个疑问，陆家嘴、前滩、徐汇滨江，这些上海较为高档的居住社区或者板块，是不是真的住的都是一些非富即贵的人。

　　直到今年，出现了一个很神奇的现象：哪怕只有500万，你一样可以住进前滩或是徐汇滨江。

　　因为，这些板块都有了极致小户型的出现。

　　随着这些极致小户型的到来，以前这些上海远近闻名的“富人区”仿佛降低了身价，准入门槛也是一降再降。

　　单价9.2万的东方惠礼，有47平米的入门级一房，总价仅需400万左右；

　　而仅仅500米之隔，单价12.18万的三湘印象名邸，却有着212平米的奢华江景四房，总价超3500万。

　　明明大家都是住在前滩，有些人的一套房的价格抵得上别人七八套房的价格。

　　很难想象，400万到3500万，这几乎覆盖了整个上海所有购房者预算的总价段，跨度如此之大，竟然出现在同一个板块内。

　　这也意味着，前滩对于购房者来说，几乎已经没有门槛一说。

　　这样的板块裂层在上海以前可不多见，但今年以来，这样的现象却频频出现。

　　宝山单价7.2万的上港星江湾上个月开盘大卖，虽然前期很多人看空它，觉得它靠近军工路、没有学区、人车不分流、户型也一般，诸如此类。

　　但它的地理位置，与近两年大热的杨浦融信世纪江湾就隔了几百米，而后者的均价，是13万。

　　挨得这么近的两个盘，上港星江湾的入门级85平米两房总价不过600万左右，而同样90平米左右的融信世纪江湾总价基本在1200万上下，明明大家名字里都有“江湾”，你家的一套房却抵得上别人家两套。

　　如此严重的价格裂层，一定也是有人欢喜有人忧。毕竟，同一区域内如此天差地别的价格差也确实并不多见。

　　但我们也从中隐隐看出一个楼市端倪：那就是现在的人们似乎开始逐渐抛弃地段的因素，更愿意为产品的品质买单，且他们能接受的价格绝对超乎你的想象。

　　现象三：品质呼唤

　　在上海买房，有一条真理：好的一定贵，但贵的未必好。

　　现在上海的市中心， 但凡出来一个新盘，都显得格外珍贵，认筹超高，去化也很快。

　　都说买房看地段，但不能只看地段啊？

　　尽管凭借地段，在上海一样能长期霸占市场的注意力，但有品味、有品牌、有品质的良心住宅才是人们真正的心之所向。

　　比如：星河湾。

　　就在刚刚过去的7月20号，上海的第三座星河湾——森兰星河湾开盘，当天去化97%。

　　从浦东星河湾到上海星河湾，再到如今的森兰星河湾，星河湾不断刷新着上海顶尖住宅的新标杆，其对细节的打磨，绝对堪称经典。