大家好，我是观观的好基友，魔都财观的兄弟号【上海新房指南】的主理人火箭哥。
上海有个地方的房子，以前给我感觉就是温吞水，高不成低不就，区域住宅整体调性偏刚需，没有什么豪宅感可言，白完的车牌随处可见，这里又称 安徽泗泾 。
直到，融创以3.8万/平的拿地价入驻泗泾板块，融创“铆足了劲”全力要打造最高端系列壹号院，原本要报备6.2万/平的价格，但遗憾的是2018年的限价太严厉了，只批到4.8万/平的价格。
但价格批下来的时候，融创的外立面和会所已经全部建成。为了控制成本，融创只在内部装修上降低了点标准，例：厨具换成了老板等。
最终呢弄巧成拙，融创壹号公馆还是变成了泗泾第一豪宅，也一下子提高了泗泾区域的档次。让我完全颠覆对板块的看法，也使得其他开发商信心倍增，越来越多品牌开发商看好泗泾板块的未来发展。
多家知名房企纷纷在此落子，比如建发、保利、金地、华润、格力······其中，和融创差不多同一时间，以37675元/平拿地的格力，目前还没有入市。我估算一下，格力地块至少5万/平才能解套。
而去年刚刚拿地的招商和华发，在不久前，正式公布了项目案名，分别叫招商9号公馆和泗水和鸣，均预计今年上市，由于限价影响，这2个项目放风价在4.5-4.8万/㎡左右，对于购房者而言是好事情，可以趁着限价，捞点实惠。
我认为这有可能是 今年你能买到的最便宜松江泗泾2家新盘！
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我认为房子未来的涨幅，很大一部分来自于地段的潜力。上海是东部靠海，地倾西南的，每年有无数多的新移民从西面沪宁、沪杭、申嘉湖高速以及京沪高铁进入大上海。作为进入上海的第一站，西部天生就汇聚了大量人口。
闵行的七宝、莘庄并没有重大规划，但房价也能长期处于外环外最高水平（6-7万），就是人口自然增长推动起来的购买力。而泗泾就位于上海西南角的门户上， 拥有得天独厚的地理优势。
近年来，上海大虹桥的规划，更是把西部开发提升了一个能级。大虹桥规划内的闵行华漕、青浦徐泾、嘉定江桥的房价已经水涨船高，有的项目直接超过了7万。所以我们把视野放到了大虹桥辐射区，重点关注松江九亭和泗泾。九亭的优势是配套成熟，但片区里空地和新房所剩不多，以二手房淘笋为主。而泗泾的潜力更大，更容易有暴击。
如果大家关心房价上涨的内部结构的话，就会知道，房价上涨的节奏永远是：
- 地王 -- 融创（楼板价3.8万/平）、格力（楼板价37675万/平）
- 新房 -- 招商9号公馆、泗水和鸣(均为纯新盘，即将上市，放风4.5-4.8万/平)
- 二手房--同济晶萃44508元/平、融创壹号公馆约50000元/平
所以我自己选择板块的时候，我会关心有大量空地、且有地铁的近郊片区。当我看到某个片区有大量绿油油的耕地的时候，会暗自窃喜，因为我知道这个地方未来会大有潜力。
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再来看看泗泾双子的详细信息：9号公馆
9号公馆项目容积率仅1.8，住宅车位配比1:1，由14栋小高层组成建筑面积段79-118平，预计9月上市。
招商9号公馆，这个名字很有意思的。项目距离9号线只有几百米的距离，9站徐家汇。
而项目79平户型，是整个泗泾板块内绝版的户型，9号线沿线性价比最高的，总价控制的非常好，350万出头就可以入手。
招商今年是要在上海大显身手的趋势，一掷千金拿下了北外滩地王，为了给北外滩地王奠定基础，招商9号公馆格外值得期待。
泗水和鸣
泗水和鸣首批房源预计于9月入市，建面约88、98平3房，128平4房，其中88、98平户型为11层小高层产品，128平户型为6层洋房产品。
容积率为1.5，地上车位148，地下车位1432，非机动车位1422，绿化35%。
泗水和鸣项目整体为新中式风格，屋顶做了新中式的屋檐，这种风格泗泾板块内比较少见的。
户型解析：
招商9号公馆的79平2房，是整个泗泾板块内绝版户型，9号线沿线性价比最高的，总价控制的非常好，400万内就可以入手。这个价位可以买到地铁旁2房，不香吗？
招商79平以上的户型就是98平了，泗水和鸣88平3房的户型也是算是没有竞品的。
泗水和鸣起步门槛88平户型，做到了3室2厅1卫的飞机户型设计，非常实用。
98平这个户型，9号公馆和泗水和鸣都有，属于竞争户型。这2个项目的98平户型其实做的差不多，都是三开间朝南，动静分离。我仔细研究了一下，觉得各有千秋。
招商9号公馆入室有个玄关，一回家可以放一放手上的东西，比较人性化；而泗水和鸣在次卫的设计上更优秀，没有厕所门对着餐厅的尴尬设计。
这户型其实不用多说，一个字“好”就完了，四开间朝南，整室周正，动静分离。
招商9号公馆最大户型是118平（高层），而泗水和鸣项目128平是洋房户型。
有预算购买120平左右的户型，其实我会更偏向于洋房产品，不用多说大家也知道，人少、舒适度高。但需要注意的是泗水和鸣洋房是毛坯交付。
区别点：
泗水和鸣小区比9号公馆大，共1200多户，9号公馆共648户，人口密度小一点。
9号公馆有泛会所，包含健身区域，瑜伽室，阅读区，儿童区，且有230平室外泳池；泗水和鸣没有泳池，只有地下儿童会所。
外立面：9号公馆真石漆；泗水和鸣：底部石材，中段真石漆，顶部是中式双层檐配椽子。
据了解，泗水和鸣价格可能会比9号公馆高一点 ，因为泗水和鸣项目有洋房，会拉高小区整体均价，但是洋房是毛坯交付，对于小区整体品质而言，是要打折扣的。
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9号线是贯穿上海东西的一条大动脉，也是串联上海40年高新产业升级的科创动脉。从泗泾到3站（约10分钟）七宝，；6站漕河泾（约20分钟）；9站徐家汇（约30分钟）。
项目周边有横港路幼儿园（在建）、上师大附属松江实验学校、泗泾幼儿园、泗泾小学、松江二中等学校。
泗泾的区位潜力大，也有它的短板。 目前是没有能够吸纳大量人口就业的大型实体的， 产业弱了一些。
每天一大早，有无数多的青年白领从泗泾出发，坐着9号线地铁，到达市区上班，然后下班的时候，再坐着地铁回到泗泾，形成巨大的钟摆效应。这一方面说明了泗泾的交通的便利，另一方面也证明了泗泾产业有待提升。
但是凡事都要看预期和未来，尤其是买房上。
正在是因为泗泾有些产业配套的瑕疵，所以现在整个板块的价格还能被压制，远比不上大虹桥。而泗泾周边产业升级，正在悄悄进行中。
2016年松江政府开始打造G60科创走廊，目前贡献整个松江区90%以上的工业科创产值，高达3544亿。G60沿线产业园区园区内集聚了实体型企业3000多家，其中40多家世界500强企业，同时拥有众多国家级科技，研发，技术平台，及国家级院士25位。
规划区域总面积约283平方公里，将依托G60高速，构建“一廊九区”的空间布局，分别是1、临港松江科技城；2、洞泾人工智能产业基地3、松江经济技术开发区东区，4、松江新城总部研发功能区；5、松江出口加工区（综合保税）；6、松江大学城双创集聚区；7、松江科技影都；8、松江经济开发区西区；9、松江智慧物流区；随着G60科创走廊不断发展，在泗泾周边环绕的各个科创园区未来将超过10000家企业入驻，汇聚超过200万的中外高科技顶尖人才。
泗泾到周边各个科创园区，上下班通勤时间均是20-40分钟车程。除了融创及周边项目以外，短期内整个松江未来没有大规模的新增住宅用地了，未来泗泾北将会成为大量科技精英首选居住区。
泗泾整个板块特点比较鲜明，住宅扎推集中，商业配套、医疗配套不足，但这是问题也是机会。
松江核心的九亭已经没有土地了， 毫无悬念，泗泾就是下一个松江重点发展方向 。所有大家看到的配套的短板，一定会被弥补的，你买泗泾其实是买未来十年，而不是现在。
很多人都不看好这个片区，观观老师在12年的时候准备去泗泾买房，当时新凯家园（动迁房）价格价格在1.2万/平，再来看看现在小区的均价--34515元/㎡，8年涨幅达到187%！这是个不容小觑的数字。
很多人置换房产都会关注增值保值，但是大部门人都会简单粗暴的认为只要配套好的地方，增值才快，其实不然。
坦率地说，我个人是比较喜欢这样近郊有潜力的新城的。相对于配套成熟的单价8万的片区，我更倾向于选择有暴击可能的单价不到5万的片区。毕竟房子从4万涨到8万容易，从8万到16万就很难，因为有接盘侠的总价购买力限制。
而放眼整个上海，不到5万的单价，高品质的精装房，也就只有泗泾了。
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最后是划重点，带给大家的福利！ 因为之前不少火箭哥的粉丝咨询泗泾这2个新盘的具体情况，而我自己也觉得这个项目可以兼顾自住和投资，所以我特意为大家争取到了招商9号公馆和泗水和鸣这2个项目品鉴会的机会。大家一定要稳住，不着急去看（你懂得），可以等等火箭哥的看房团，待公开售楼处和火箭哥一起去品鉴。对泗泾新盘感兴趣的朋友，欢迎添加助理小灵二维码moducaiguan4咨询独家 福利优惠。
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