浦东唐镇宅地50亿拍出，二手房东比开发商更有赚头

　　实在没想到，昨天小编发布的《》一文竟然引发了这么多读者的关注。

　　不少人在后台留言，表达了自己的不同观点，在此小编都表示尊重。

　　但很遗憾的告诉大家，今天下午，上海" target="_blank">浦东唐镇的这块地最终的竞价次数超过了220多轮，是2020年迄今为止，上海宅地中竞价轮数最多的地。

　　而这幅地块最终的竞得总价超过了50亿，楼板价超过了4.4万/平，溢价率19%，被华侨城收入了囊中。

　　这一切似乎都验证了昨天小编的推断。

　　拿什么来支撑

　　唐镇新房的价格？

　　没有看过昨天文章的小伙伴也不用担心，我们先一起回顾下昨天的观点：

　　唐镇起点已经过高，但想要再次起飞还差一个重要的引擎。

　　如今的唐镇，虽然国际社区的建设已经初具雏形，但离人们理想中的样子可能还相去甚远。

　　一位曾经租住在唐镇，但最终却选择孙桥板块买房的知乎网友“偶然”就曾表示，唐镇现在实际上是在吃曾经的利好，但是没有未来的利好。

　　“在南汇合并给浦东之前，张江高科园区是向东发展，唐镇作为国际社区存在，城市界面很整洁、干净、定位也很高，现在商业也不欠缺，这一切都得益于张江东扩。如今张江东扩戛然而止，改为向南，尽管城市发展有其惯性，但是城市规划上的欠缺无法让唐镇持续利好。”该网友如是说。

　　（点击图片→仔细回顾昨天的文章）

　　不仅是购房者持有这样的观点，业内人士也是如此。

　　在地块刚刚挂出的时候，就有一位业内人士曾表达过对这块地未来的担忧：“地价太贵了，账太难算了，按照3.7万/平的起拍楼板价来算，高层就至少要给到7.5万/平以上，但周边又很难找到新房的价格逻辑支持。

　　唯一的潜在支撑点或许就只是在于：大名城紫金九号卖完后，唐镇就断供了，将来这块地附近将没有竞品。

　　业内：

　　土地单价成本远不止4.4万

　　虽然表面上这块地成交楼板价在4.4万元/平，但这块地去掉15%的自持和5%的保障房，实际可售部分只有80%。

　　再把4055㎡的公共服务设施及土地税费算进去，土地单价成本要高达5.6万/平。

　　目前周边新房最高的售价是大名城紫金九号二期的精装房——6.6万/平。

　　我们是不是也需要理性地分析一下，如果仅靠板块内的供求关系是否一定能支撑这里未来的房价？

　　再简单点来讲，如果仅靠教育资源这一项来吸引来自于边上卡园的购房者，是不是一定会出现这样一群有实力、也愿意花接近8万的价格来选择住在唐镇的人群呢？

　　（浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块现状）

　　如此看来，拿下的这块地的华侨城还有很长的一段路要走。

　　最大的赢家

　　并不是华侨城？

　　如果往前回顾下这块地的历史，你就会发现，拿下这块地的华侨城其实也并不是真正的赢家。

　　受益最大的除了浦东新区政府，也许就要数已经买在唐镇的业主了。

　　早在2016年7月，浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块就曾经以25亿的起拍价格挂出过，当时土地块的容积率为1.5，每平的起拍楼板价3万不到，而四至范围与今日出让的浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块完全相同。

　　但随后8月22日，上海土地交易中心发布中止公告称，浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块由于出让人要求对地块出让条件设置中公共服务设施要求做进一步细化，根据出让要求中止本地块出让活动。保证金和利息将在中止结束后依申请和审批后退还。

　　(图片来源：网络）

　　据当时的媒体报道，在上海地王频出的2016年，唐镇的这幅地块甚至曾经还一度被市场人士认为可以突破10万/平的单价。

　　(图片来源：网络）

　　从2016年的25亿，到如今的50亿，这块土地的价格翻了100%，而新房价格也眼看要冲上8万。这在一定程度上，对唐镇的二手房交易市场形成利好。

　　唐镇是否也真的能如所有人期待的那样，hold住一个更加精彩的未来？

　　就让我们一起拭目以待。

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