要走日本“老路”？中国楼市现状对比日本泡沫危机，不禁捏一把汗

　　文：夏天

　　对于我国房地产是否存在泡沫，专家们对于这个问题的争论从未停止过。有人认为，高房价只是供需之间的相互博弈，是房地产长期发展的必然结果。当然，大多数人还是同意房地产泡沫的说法。房地产作为一个资金型行业，在发展过程中，住宅属性被弱化，金融属性被强化，资本的运作带来了房价的飙升，以及住房过剩的出现等问题。

　　如果楼市存在泡沫，那么泡沫有多大呢？今天，我们就来看看。为了回答这个问题，我们主要看两个方面。一个是房价与普通人平均收入的比率，另一个是房地产市场的供求状况。

　　首先，拿比率来说，其实这是判断中国房价是否合理的最直接反映。目前，中国的房价平均水平已经破万。一线城市直接涨到了四五万，许多热门二线城市也涨到了两三万。但是目前，绝大多数人除了日常开支之外，他们的购买力还远远不够买房，这是中国房价虚高最直接的体现。

　　也正因为房价高企，大多数需要买房的人只能依靠贷款买房，这就导致了中国房地产的高杠杆率，人们几乎总是处于负债状态。2019年全年，我国人民币贷款将增加16.8万亿元，其中居民贷款增加7.4万亿元。从近年来中国房贷的变化来看，近90%的中国购房者是通过贷款购房的。这种对贷款的过度依赖实际上是房地产泡沫最现实的写照。

　　其次，从房地产市场的供需情况来看，现阶段，如果再加上小产权房，中国的空置房屋数量将接近4亿套。即使排除那些没有销售性质的房屋，对于目前的市场需求仍有剩余。此外，近年来中国的人口增长一直在放缓。在未来，越来越少的人会买房子，但是房子却一直在建造。因此，住房过剩的问题将变得越来越严重。

　　从长远来看，中国的房地产需求取决于人口。近年来，中国的人口结构也在逐渐发生变化。一方面，老龄化问题逐渐凸显。随着老龄化问题的逐渐加重，老年人会逐渐增多；另一方面，新生儿的出生率也在逐渐下降。随着年轻人婚育观念的逐渐改变，很多年轻人选择晚婚晚育，甚至不结婚不生孕。这意味着未来真正需要住房的人数正在减少。未来我国的房地产需求将大于实际需求，泡沫将会存在，而且会变得越来越明显。

　　看看日本泡沫破灭前夕，让人后脊发凉

　　20世纪七八十年代，日本经济迅速发展。然而，日本经济的快速发展主要依靠进出口，这也引起了西方列强的不满。原因很简单，由于日本的发展严重影响了他们的切身利益，日本被迫在1985年签署了广场协议。仅在五年内，日本的附加值就翻了一番多，从1985年的250/1增至现在的120/1。在此期间，由于日元升值，大量国际热钱涌入日本资本，这也带动了日本房地产市场和股票市场的上涨。日本不得不选择放弃房价汇率，主动打破泡沫，导致房地产市场崩溃。

　　那个时候，日本的房价飞涨。即使在那时，日本一个地区的价值相当于美国房地产的市场价值。这也使得大量的国际游资，不仅从货币增值中获得大量收益，还享受到房价带来的快感。到1990年，日本政府已经预见到未来高房价的危险，并提高了利率。这一举措让很多外资企业瞬间感受到压力，不得不撤出日本。此后，日本的房地产价格急剧下跌，使得当时的房地产富豪一下子变成了穷光蛋。此后，日本经济长期处于衰退状态。最后，日本依靠海外公司来重振经济。

　　中国的房地产泡沫会破裂吗？

　　在日本泡沫破裂之前，房价过高，导致房地产债务比率过高。有人说中国的房地产和日本经济危机前的情况很像，但这并不意味着中国的房地产泡沫会破裂。两者有相似但也存在不同，因为中国和日本的国情不同，对待房地产泡沫的态度也不同。如今，政府对于楼市的调控力度一直在加大，比如提出“房住不炒”观念，制定一些稳定房价的政策，更是严厉打击炒房客和房企这些投机分子，让房价稳定发展，给刚需创造利好市场。对于我国目前的楼市，你有什么看法？

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