为什么市中心难有好户型

今年上海市中心但凡出来一个新盘，都显得格外珍贵，认筹超高，去化也很快。

很奇怪，很多人会认为在上海的中心，出好产品的概率应该是最大的。

如果不是好产品，那否则大家为什么都抢破头要去市中心买房。

放眼全国的哪座城市，市中心的土地都是最稀缺，房子售价最高的。

从这样的角度来看，卖得最贵的豪宅，可不就是一座城市里最好的房吗。

如果对市场抱有这样的认知，再去看看那些占着好地段的项目，你可能会发现：

越是地段好的房子，产品力其实在退步。

这两个上海的楼盘的热销，一度很让我很是疑惑：

森兰壹公馆，上海外高桥集团有限公司打造，年初开盘，取得了259%的高认筹率，可是它的产品，确实是有点...难以描述。

这个86平两房两卫和122平两房三卫，算的上是年度最让人难以看懂的户型之一了吧。

尚海湾豪庭，由上海鑫泰房地产发展有限公司开发的江景房，上期认筹率近200%，也是市中心地段很好的热销项目。

为了让整个项目最大程度看江，楼栋塔楼蝶形的设计，出现了非常规的户型。

这两个项目，在产品方面不能说很差，但相应的还有挺大的改进空间。之所以项目一经入市就受到众人瞩目，很大一部分原因是受地段位置的影响。

其实，好位置更容易出现差产品，放眼全国每座城市的核心地段，都是如此。

以黄浦区今年即将入市的新盘为例，我们还发现目前上海市场呈现一个品牌开发商的身影，在远离市中心的格局。

城市最核心地段，愈发难以看到品牌房企的身影。

市中心，土地出让多以旧改并存。

旧改这块硬骨头，很难啃。不少开发商会因为这种模式的开发进度慢，不愿意去推进。

能拿市中心地块的开发商，必然是同时兼具拆迁旧改功能，和资金周转实力，还要能够接受政府关于城市更新这些要求的。

所以这样的地，多被地头蛇房企囤下，实在做不了，再牵头其它房企联合开发。

而品牌开发商进入市中心，多以收并购这样的方式，很少自己去拿地。

比如融创壹号院，中兴路一号等，也都是拿地几年后，被万科融创这样比较有经验的开发商去接盘，然后又才起死回生的。

市中心，土地贵，拆迁难，让很多品牌房企望而却步，因此很多好地块只能沦落到小众开发商手上。

一线城市的优质土地，谁都想要，但且不说招拍挂价格贵，拿地的限制条件还非常严苛。

比如上文中地廿八尊，作为这样一幅体量很小但靠近黄浦江的“重量级”地块，限制条件非常多，除了100%全装修比例与100%装配式住宅之外，还要求30%的保障房比重。

根据出让条件，必须全装修现房销售，这也就意味着不能尽快回笼资金，对房企资金链是一种考验。

所有招拍挂出让的土地中，市中心地块绑定的限制条件是最多的。就拿容积率来说，容积率就是钱，需要做高才能实现拆迁，才有人愿意拿地，所以往往市中心的项目容积率偏高。

还有地块大小，形状，安置房，周边小区等诸多因素，对于开发商来说，在市中心做项目，就是带着脚镣在跳舞。

一个容积率为5的住宅项目，但只有十几二十亩，怎么搞？

如果不远处有江景，又要最大程度看江，还要考虑对周边其它小区不要造成太多的影响，楼栋要怎么排布，才能兼顾到容积率，景观和通风采光？

通常为了不影响外围，满足限制条件，不能做成板楼，只能其他形式，点式围合布局居多。

这样的设计下，房子的楼间距，通风采光，户型设计，私密性什么的，通常都要多方妥协。

在外界条件的制约下，在市中心，想做低密度，正北朝南的板式小区，不太可能。

市中心也会老去。

所有大型城市的市中心都趋同，当城市发展到一定程度之后，伴随着的是两大重点：新区扩张，旧城改造。

与新区的发展速度不同，老城区面貌很难在短时间改变，传统市中心商圈的衰落，人口的老化，道路的拥挤，规划的落后等问题，亟待解决。

可是，等待老城旧改的推进，不是一朝一夕，老城面貌难免会长期处在一个比较落后的状态。

我们就会看到，很多市中心的豪宅，长在了一圈老破小中间，显得有些格格不入。

城市面貌不佳，即便是城市顶尖级别的豪宅，居住舒适度恐怕也会受到影响，除非你可以说服自己，完全不离开社区，对外部环境视而不见。

可你总要开窗吧，总得下楼散步买东西吧，这时候你可能就会感到懊恼，我明明买了个城市豪宅，为什么还要与老破小为邻。

好巧不巧，有些市中心豪宅还长在了那些具有年代感的历史街区旁边，这样的历史街区，通常是很火的景点，小区楼下不是游客，就是周末出来玩的市民，环境嘈杂。

为了保留历史建筑，周边是拆也拆不得，改也很难改。

好地段长出来房子，城市面貌却又长期跟不上，这样的豪宅实在是让人觉得遗憾。

当开发商前期耗费周期长，制约条件太多，成本和精力都花在和房子无关的事情上面了。

后期产品设计的不上心，恐怕已经是注定结局。

因此我常看到有些楼盘，因为占着绝佳的地段，拿着几年前设计的户型，在收割现在的购房者。

来看看这个项目，一个市中心地段盘，整块土地被国企开发商拿下，从拿地开发到现在有七八年之久，以前的产品还放到现在的市场上来卖，有一种不合时宜的感觉。

89平做2房，120平只做3房，甚至150平只做3个房间，但是有3个卫生间。

更加酸爽的是，梯户比为1梯4户，和1梯3户，车位比不到1：0.96。

150平3房3卫，现在看来，这样的产品设计，有点落后了。

开发商应该做到与时俱进，不断地更新户型设计，去满足当下购房者的需求。

89平，放在现在至少能做一个小3房，首套刚需上车的经典户型，120平多会做个3+1房，能满足一步到位的需求。

正是因为整个项目周期太长了，或者有意捂盘惜售，既然已经是一房难求，开发商也没有必要去花更多成本去修改产品设计。

又回到文章开头，森兰的那个户型，简直就是我近几年来看到的最可怕的户型之一。

这就是典型的仗着地段好，胡乱设计出来的，让我们迷失在卫生间的房子。

更讽刺的是，森兰壹公馆这个盘认筹率，超过了250%，说明还是有人，而且是很多人，愿意为好地段差产品买单。

奇怪的是，上海为什么会对这样的产品，一再容忍。

大抵是这三个原因造成的。

由于地段绝对论的深入人心，人们对城市中心的向往，很多人形成了买房就是买地段的观念。

还有购房往往受价格驱动，一旦市中心有产品出来，如果定价ok，产品再差也能卖光。

且当一个好地段，长期断供，供应量永远赶不上需求量，那么定会一抢而光。

如果我们可以引入更多知名开发商联合开发，或是政府强加管控，最重要的，购房者要对产品的认知提升，不再一味容忍那些差产品。

如果这样，那么好产品一定会重新归来。

本来，上海市中心那么好的地段，就应该匹配更好的房子啊。

如果你想要加入我们的购买交流群

可以识别下方二维码加入群聊

与众多志同道合的的买房人进行讨论交流

买房路上或多或少都会有些疑惑，那么，有一个懂行的朋友聊聊沟通下是最好的，真叫卢俊的小伙伴都是从业经历10年以上的地产人和置业顾问，点击文末咨询提问，我们会对你一对一提供服务！