上半年楼面地价上涨16.5%，土地市场热度还会延续吗？

上海特价房 2020-07-15 04:13 阅读 605

2020年上半年，土地市场整体受疫情影响较小，尽管疫情严重期间各地短暂关闭或延迟土地市场推地，但土地市场依旧向好；各城市在抗击疫情的同时也在促进经济发展，加快推地力度，并且放宽了竞拍规则，集中放量优质的地块进一步促进了土地市场交易热度提升。

总体情况

二季度供地力度明显加大

成交楼面均价结构性上涨

数据来源：CREIS中指数据，中指地主；

2020年上半年全国300城市土地市场的监测数据显示，上半年住宅用地供应小幅增长，成交住宅用地同比下滑。据统计，上半年，全国300个城市推出各类用地10.9亿平方米，同比增长1.5%；成交各类用地8.7亿平方米，同比减少6%；其中推出住宅用地5.4亿平方米，同比增长1.0%；全国300城住宅用地成交4.3亿平方米，同比下降5.4%；价格方面，住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米，同比上涨16.5%。

数据来源：CREIS中指数据，中指地主；

住宅用地成交楼面价涨幅明显，上半年全国300城住宅用地成交楼面均价首次突破5000元/平米，同比涨幅超1成。今年一季度全国300城住宅用地推出1.8亿平方米，同比下降15.1%；二季度，各地政府明显加大土地供应力度，核心城市优质地块集中放量住宅用地推出3.6亿平方米，同比增长11.6%。部分城市放宽土地竞买规则，刺激了企业拿地积极性，土地市场热度逐渐提高。受核心地块的成交结构性影响，带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨。上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平米，同比上涨16.5%，平均溢价率16.5%。

各类城市

一线城市量增价跌

二线和三四城市宅地成交均呈现量缩价涨态势

2020年上半年不同城市土地市场情况

数据来源：中指地主，citymap.fang.com；

上半年，一线城市住宅用地供求同比涨幅明显，其余各线城市住宅用地供应规模与上一年基本持平，需求量下滑明显。一线城市推出、成交面积同比增幅均超60%；二线城市供需同比均下降，推出面积22903.5万平方米，同比下降1.2%，成交面积19535.2万平方米，同比减少1.7%；三四线城市推出面积、成交面积分别下降0.1%、11.8%，最终成交面积为21289.8万平方米。

整体来看，上半年供求体量上除一线城市大幅上涨外，二三四线城市则表现供需不足。但是，各线城市成交楼面均价基本上涨，除一线城市小幅下滑0.5个百分点外，二线城市平均上涨4.9%，三四线城市则大幅上涨21.1%。其中，三四线城市，在成交量同比下降11.8%的情况下，楼面均价大幅上涨，土地出让金上涨6.7%，与去年同期明显增长；溢价率方面全线回稳，市场整体表现向好。

重点城市

长三角地区城市备受关注

杭州收金1800亿领跑全国

数据来源：CREIS中指数据，中指地主；

上半年全国300城土地市场土地出让金总额为22657.9亿元，同比减少1.73%。其中，土地出让金超过1000亿的城市有4个，分别是杭州、上海、北京和广州，比去年同期增加3个城市。杭州上半年土地出让金1814.1亿元位居全国首位，其次上海1350.5亿元、北京1143.7亿元和广州1049.4亿元；值得注意的是北京土地出让金超千亿的同时成交土地规划面积仅为364.7万平方米，而杭州和上海成交规划建筑面积则为2141万平方米和1617.8万平方米。

土地出让金在500-1000亿的城市有11个，分别是苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡；去年同期则有14个城市出让金在500-1000亿之间。疫情期间受影响最严重的武汉，土地出让金在去年同期是948亿元，今年则为688亿元。

➤ 中指地主监测：杭州土地市场（www.citymap.fang.com, APP端：土地云）

来源：中指地主，citymap.fang.com;

根据中指地主SaaS服务平台监测显示，杭州2019年GDP总量为15373亿元，连续多年增速保持在6%以上；产业结构中，第二产业和第三产业分别占比31.7%、66.2%，工业和服务业结构性强，为城市发展提供了支撑。

土地市场，杭州2015年至2020年上半年土地成交结构以住宅用地和工业用地为主，其中2019年杭州工业用地成交占比最多，占比45.8%，超过成交住宅用地（37.9%）7.9个百分点。2020年上半年杭州出让住宅用地占比53.7%，住宅用地出让金1614.2亿元，平均溢价率20.3%。

来源：中指地主，citymap.fang.com;

土地供求，2020年上半年杭州推出住宅用地规划建面1130.8万平方米，成交住宅用地规划建面1138.7万平方米，成交楼面均价13978元/平方米，土地市场供不应求。基础建设完善和经济潜力给杭州未来增值背书，人才引进为杭州发展提供了持续增长动力，杭州也因此成为房地产行业重点关注的城市。

热点地块

2020年2月以来部分城市热点宅地成交情况

来源：中指地主，citymap.fang.com;

上半年，部分城市土地市场热度仍较高，部分地块竞拍轮次较多、地块刷新城市成交总价记录，4月21日，南通市通州区地块地块竞拍超300轮，溢价率近60%；4月22日，厦门思明区地块吸引十余家企业参拍，成交总价、单价均刷新厦门记录，溢价率超40%；5月18日，广州单日揽金超230亿，其中白云区、番禺区的地块均刷新区域单价新高；5月19日，北京收金134亿元，其中有合生创展竞得的一宗丰台分钟寺地块楼面价超7.6万元/平方米，刷新全市单价新高；5月20日，南京成交4宗地块，其中栖霞区一宗地块成交楼面价超2.7万元/平方米，刷新区域新高。

➤中指地主监测：北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块R2二类居住用地详情（www.citymap.fang.com, APP端：土地云）

来源：中指地主，citymap.fang.com;

北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39、L-41两宗住宅用地在5月19日被合生创展以总价107.4亿元夺得，成交单价创新高。分钟寺村L-39地块经过56轮竞拍，成交价42亿元，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米；又经82轮争夺，合生再以65.4亿元拿下分钟寺村L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米，成为北京成交单价地王。

来源：中指地主，citymap.fang.com;

从周边市场看，分钟寺附近3km新房成交均价在7万~11万元，首开璞瑅公馆成交均价超10万元/平方米，北京金茂府二期成交均价96704元/平方米，与分钟寺地块在同一板块的首开住总熙悦安郡成交均价74015元/平方米，低于宗地成交楼面价。从地图上看分钟寺这两宗地块所处板块是待开发状态，整体开发程度较低，并且四环内住宅地块已经相对稀少，开发潜力较大。

来源：中指地主，citymap.fang.com;

周边交通，分钟寺L-39地块临近地铁10号线分钟寺站，地块距离地铁站仅0.3km，步行4分钟；另外地块1.5km范围内还有地铁14号线以及规划中的17号线。地块周边临近3条主干道，驱车1km临近京沪高速，向北可以上南三环，向南可以走南四环，公交线路覆盖面广。配套方面周边有多所中小学校，其中，一级小学1所，多所重点中学。周边有三甲医院2座、商场购物中心多家以及现存多个公园设施，但整体分布在西北方向，东南有待进一步开发，地块价值具有较高的增值潜力。

近期土地市场热度较高的原因

1. 热点一二线城市优质地块增加：特别是在疫情影响下，一二线城市优质地块推出量明显增加，在企业投资聚焦一二线城市的背景下，优质地块的参拍企业数量提升，导致多宗地块高溢价成交。

2. 部分企业资金面改善：年初企业融资环境略有改善，叠加今年以来整体金融环境相对宽松，多次降息下，企业融资成本下降，部分企业资金面有所改善，拿地意愿较高。

3. 供给端政策支持：2月以来，多地出台供给端扶持政策，延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、顺延竣工时间等政策的出台，亦一定程度上缓解了企业资金压力，提振了企业拿地信心。

4. 企业的业绩追求：企业基于业绩增长考虑，需完成当年既定土储指标，上半年获取的土地资源将为下半年销售回款提供较大支撑。当前，房地产市场整体处在恢复通道，前期积压的购房需求正逐渐释放，为抓住需求释放窗口期，企业积极营销的同时，增加土储的意愿亦更加强烈，为后期销售回款奠定基础。

未来土地市场预判