千亿黑马爆雷，700多亿债务求来白衣骑士，结果“吃肉不救火”？

　　从默默无闻到行业震动，福晟只用了一年；但从黑马到马革裹尸，福晟也只用了两年。

　　福晟也曾是位列全国房地产销售排名第46位，更是连续八年位居中国房地产百强企业，甚至跻身36强；

　　仅在2017年就斥资800亿元拿下了总计货值3199亿元的土地，这样的扩张模式让福晟很快挤进了规模房企的队伍，在当年房企新增土地货值榜上排名第七。

　　这样一个赫赫有名的并购黑马，如今的局面真是让人唏嘘不已：

　　2019年下半年开始，福晟负面消息陆续爆发，项目停工、高管出走、股价闪崩、裁员50%、申请破产被拒、多笔高利率的民间借贷…甚至还成了被执行人！

　　千亿黑马福晟，好不容易等来了白衣骑士，结果却“挑肥捡廋、吃肉不救火”？

　　壹

　　6月30日，福晟国际控股集团有限公司（以下简称福晟国际，HK02677）发布公告称，公司执董兼行政总裁童文涛辞任，同时委任潘伟明之子潘浩然为公司行政总裁。

　　地产行业经过多年沉浮，已经拼下一番基业的老一辈们渐渐淡出，二代们陆续登上舞台。

　　不过，像小潘这样先一步到位成为董事会主席，尔后再继任公司行政总裁的却并不多见。

　　打江山固然艰难险阻颇多，但守江山同样并非易事。对此，潘伟明父子或许有着很深的感触。

　　潘浩然去年9月从父亲手中接过福晟国际时，潘氏家族仍拥有整个福晟集团。

　　如无意外，已经向前“迈出一小步”的潘浩然，未来会从父亲手中接过这个资产已达“千亿级别”的企业。

　　在那时的众人眼中，福晟仍是计划在2020年冲击千亿的房企。

　　但仅仅过去不到一年时间，整个福晟集团便几近易主，大量优质资产被并入“世茂福晟”这一新平台。

　　对于福晟创始人潘伟明来说，2019年是艰难的一年！

　　曾经，按照潘伟明的计划，福晟要在2019年实现销售额900亿元，2020年实现1300亿元。

　　然而，2019年下半年开始，福晟负面消息井喷式爆发：项目停工、高管出走、股价闪崩，裁员50%、申请破产被拒，多笔高利率的民间借贷…种种消息显示，潘伟明的资金链出现了问题。

　　如今，潘伟明能够留给潘浩然的“家产”，似乎就是福晟国际这个上市平台了。

　　与过去“起高楼”“宴宾客”的喧嚣相比，如今潘浩然所接过的担子难免显得有些“寂寞”。

　　贰

　　福晟集团是近几年地产界快速崛起的闽系的一个典型代表。

　　1993年，时任广东从化镇长的潘伟明辞职下海，与其兄创建了云星集团。

　　2004年，潘伟明走出广东，先后考察了大连、济南、长沙、福州、厦门等多个二线城市，最后将目光锁定在福州，成立福晟地产。

　　最初五年，福晟重点开拓漳州市场。“3个月开工，6个月开盘，9个月封顶，1年回收本金”，这是当年福晟在地板板块的运营模式。

　　2006年，福晟以整体收购原福建六建建工集团公司国有产权的形式，将福建六建集团纳入麾下，产业链进一步延伸成地产加建筑发展模式。

　　福晟“黑马”之势出现在公众视野是在2015年后。

　　潘伟明是在2015年下决心冲一下的。他说，十年后要实现8800亿的销售额。为此他组织了“飞虎队”，在全国找地抢地，开启了买买买之路。

　　潘伟明当时的判断是准确的，只是步子迈得太大、太急，后来的变化显然不在他的预计之中了。

　　2017年是飞虎队战果最丰盛的一年。

　　潘伟明花了800亿，拿了3200亿元货值的土地，在所有房企新增土地货值中排第七位，而那年他们418.3亿元的销售额仅排在40多位。2018年，福晟集团销售金额为621.1亿元，列全国房企第45名。

　　似乎每家有野心的房企，都有一个千亿梦。当然福晟也不例外。

　　2018年，福晟宣布了冲击千亿的目标：2019年实现销售额900亿元；2020年销售额增加到1300亿元，同时进入行业TOP30榜单。

　　叁

　　地产黑马弯道超车能否成功，主要取决于车速和车况。

　　2018年秋天，潘伟明夫妇麾下的福晟集团还是雄心万丈的黑马，他们的拿地飞虎队在全国四处出击，高价拿地。

　　要知道，这种大举拿地，是旭辉和融信2014年做的事；是孙宏斌、黄其森2015年干的事；是新城和碧桂园2016年做的事。

　　哪知只晚了一年，天就变了。2019年“稳”字当头，房住不炒成了房地产行业的主基调。

　　福晟集团通过扩张收并购、力压群雄终究只是昙花一现。千亿真金白银砸进土里还没半点声响，反而因之前的激进拿地，负债不断攀升；再加上销售额难达预期，利润节节下滑。

　　Wind数据显示，福建福晟的总负债则由2016年的333.63亿元上涨到2018年的741.34亿元。同期净利润从18.84亿元滑落至6.11亿元。

　　两年内负债总额翻倍，但利润率却逐年下降。

　　2016年到2018年，福晟的毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%；净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%。

　　天底下的溃败，都是一模一样的。

　　2018年底，福晟先是新进的校招生被裁掉了超过10%。澎湃新闻从知情人士处了解到，目前福晟集团旗下现在的项目几近全数停工，最终福晟将只留下约三分之一的员工。

　　然后是高管相继出走，追随潘伟明20年的老臣、集团第三号人物何建华正式离职。紧随何建华离去的，还有集团地产集团副总裁甘来、福晟商业中心总经理蒋骁、副总经理王海群、总经理助理许可滨。近期，潘俊钢、吴继红、吴洋也先后辞任公司执行董事。

　　资本市场永远是对企业危机最敏感的那一个，作为一年销售额上百亿的公司，福晟市值居然仅为12.84亿港币，股价更是一路下滑。

　　2019年10月9日，福晟国际股价毫无征兆突然暴跌34%，第二天股价又暴跌62%，收盘价仅0.095港元。

　　10月30日晚间，“福晟申请破产，裁员50%”的传闻在地产圈传播，引起轩然大波。

　　11月1日福晟集团发布澄清公告：“称网传不实，公司正常经营，并称将采取进一步法律措施，对一切诋毁、诽谤福晟集团声誉的行为保留予以追究法律责任的权利。”但公告全篇用词相当克制和温柔，感觉很没有底气，似乎被人说中了。

　　肆

　　2019年上半年的时候，福晟“飞虎队”还在全国拿地，到了2020年初，福晟陷入债务危机，短短半年时间，福晟到底经历了什么？

　　延迟披露的福建福晟2019年年报，给出了一部分答案：不加节制的扩张引发流动性危机。

　　2019年全年，福建福晟的经营活动现金流入高达635.71亿元，但业务扩张也让现金迅速流出，经营活动净现金流量净额为-26.89亿元，投资活动净现金流量净额同样为负数，筹资活动净现金流量净额仅为4.05亿元。

　　福晟除了债务危机、股价暴跌，北京晚报还曾在报道中指出，福晟涉及理财产品“暴雷”、身陷破产传闻、股权遭冻结、民间借贷风波等。

　　据中国执行信息公开网消息，4月27日，福建福晟集团有限公司成为被执行人。

　　据福建省福州市中级人民法院公示，福晟集团旗下有4家子公司股权遭冻结，累计涉及股权8400万元。

　　相信作为并购黑马的福晟也没有想到，有一天自己也会成为被“并购”的对象。

　　靠疯狂并购扩张的福晟系，曾以“黑马”之势在两年时间里吞下107个项目，但最终因资金链问题不得不卖地卖股求生，此时“白马骑士”世茂出现了！

　　今年1月，福晟集团宣布与同为闽系房企的世茂集团合作，内容包括1000亿元的可售资源、3000-4000亿元的旧改货值等，被媒体称为“世纪大并购”。

　　彼时，这一举动被福晟的债主、业主、员工、供应商等视为“希望和曙光”。

　　伍

　　现在看来，很多人都打错了算盘，世茂并不是、也不愿意做福晟的“白武士”。

　　在过去的半年时间里，员工维权、投资人报警等事件陆续上演，债权人发现世茂并非救世主——不少债权人质疑世茂挑肥拣瘦、吃肉不救火。

　　其实，世茂要面对的“债权人”，也不止福晟相关的投资人、业主和员工。

　　自去年3月以来，世茂先后接盘了泰禾、明发、粤泰等房企的10余个项目，而这些项目不乏涉及诉讼及债务纠纷的，都还需要逐一处理。如此看来，世茂的压力不小。

　　一位熟悉世茂的资本界人士称，世茂的收并购团队很强，他们近年敢于接盘这些“问题项目”，就已经做好了准备，很多“合作”中的收购条款、条件设置，都剥离了直接承债义务，或有免责协议，股权架构很巧妙。

　　“比如这次，世茂只负责福晟的优质资产，并没有明确对福晟庞杂债务和问题项目的处理，一开始很多人就说，福晟接受的是一个权责不等的接管方案。”该资本界人士直言，福晟涉及的债务问题，只能在一次次维权、上诉中，旷日持久地从法律途径找到一些“活路”。

　　参考资料：

　　壹地产《福晟领了“年终奖”》、

　　苇草资服《走在悬崖边的福晟集团》、

　　闺蜜财经《千亿黑马福晟，是怎么一步步沦落到今天的？》、

　　澎湃新闻《福晟仅占与世茂合资公司20%股权，将裁员近三分之二》、

　　网易财经《世茂福晟700亿债务残局：世茂凭什么“吃肉不救火”？》