第一太平戴维斯：2020年第二季度上海写字楼租赁活动复苏

09 July 2020 / 2020年7月9日2020年7月9日

第一太平戴维斯2020年第二季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

第二季度，上海甲级写字楼市场迎来世博滨江大厦·北座和陆家嘴滨江中心（H1楼）两个新项目入市，合计为市场增加近10.5万平方米写字楼面积。同时在持续不确定因素和较为疲软的租赁市场情绪下，更多项目出现延期。截至2020年上半年，全市甲级写字楼总存量达1,340万平方米。

二季度，写字楼租赁活动复苏恢复，但季内净吸纳量仅录得14,200平方米，明显少于过往15-20万平方米的单季吸纳水平。本季度中央商务区录得-44,100的负吸纳，而南京西路为一例外，高端零售消费行业支撑区域写字楼需求，季内为吸纳为正。

由于新项目入市和吸纳放缓，二季度，全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.5个百分点至17.4%，且预计随着未来大量供应的陆续交付空置水平还将进一步走高。其中，陆家嘴区域由于数个P2P公司退租，导致季内录得-49,800平方米的负净吸纳，同时将核心商务区平均空置率推升至14.7%的高位，为过去十年最高。

业主进一步给出租金让步，二季度，全市甲级写字楼租金环比加速下跌4.0%，至每平方米每天人民币7.5元。其中陆家嘴和淮海中路两大中央商务区本季度分别录得8.5%和7.3%的环比租金跌幅，但该走势并非适用于区域内所有项目。当前形势下针对大面积/优质租户，业主愿意给出更多租金优惠。

展望

下半年计划还将迎来78.4万平方米写字楼新供应，而随着经济逐步复苏加之年末更多租户将到期，业主为冲刺全年业绩或给出更多优惠，预计下半年市场需求或出现一定反弹。

长远来看，来自健康医疗、金融保险、消费、IT及物流行业的需求将被看好，而外资企业和其它一些受疫情影响较大的行业（如大众零售消费和酒店行业）企业则面临一定成本压力不得不以裁员、关闭办公室或减租以降低成本，或这将使所在区域租金和空置率承压。

一季度受疫情影响联合办公行业发展趋缓，但随着二季度全面复工，企业出于灵活性和省去装修成本的考量，对联合办公的需求逐步回暖。近期市场还出现联合办公运营空间的接盘现象，即承租先前其它品牌退租的面积，并希望业主给到更多优惠。

后疫情时代下，在家办公成为了近期市场热议话题之一，但大部分公司仍倾向于实体办公，以便于团队协作、企业文化认同和长期推动，且对于许多员工而言在家办公并非为一长期有效的工作模式。尽管如此，本轮疫情也已带动了更多科技、灵活工作和管理模式的应用。

上海正加速推进临港新片区的建设发展，从近期推出的诸多发展举措可见一斑，涉及留住人才、税收制度、住房政策、土地利用规划、产业集聚、交通网络和城市公共服务设施等。这些优惠政策和创新举措已经、并将继续吸引企业落地临港新片区，但该片区的成熟或将经历15-20年时间。

上海零售市场

2020年前五个月，上海零售总额同比下降13.8%。但降幅自三月起逐步收窄，其中5月零售总额较去年同月增长0.6%，已回归正增长。

上半年上海零售市场无新项目入市，受不确定因素影响后续供应大幅延期。

疫情对全市购物中心租金的影响在本季度体现，首层租金较上季度下降1.6%至每平方米每天人民币26.5元。

全市购物中心空置率环比上升3.1个百分点至11.6%。核心商圈购物中心空置率较上季度增长2.2个百分点至9.5%，非核心商圈上升3.4个百分点至12.1%。其中徐家汇逆势向好，空置率环比仍下跌0.9个百分点。

餐饮业态受疫情影响最为严重，在本季度新增空置面积中餐饮品牌占比超过四成。但仍有多个新晋品牌积极扩张，试图在议价窗口期快速占领优质铺位。餐饮在零售市场的基石作用依然明显，新开面积在各业态中仍为最高。

美妆集合店、电子产品、新能源汽车等品类的国内零售商较快恢复拓店节奏，市场份额同步上升。

展望

奢侈品类恢复速度优于市场平均，上海顶级奢侈品商场客流几近恢复至去年同期水平，并预计将于7月超出历史均值，后续走势依然好于大市。

考虑到国内疫情控制良好，经济及商业活动稳步恢复，租金进一步深度调整的可能性不大，而餐饮业恢复力度对整体市场入驻率走势及未来项目顺利开业至关重要。

上海投资市场

2020年第二季度市场共完成11宗大宗成交，合计成交金额达到人民币148亿元。至此，2020年上半年大宗成交市场合计完成交易金额达人民币400亿元，同比下降48%。

本季度有七宗写字楼成交完成，占总成交额的55%。其中有五笔收购意图为至少部分自用。活跃程度较低的市场中，自用买家抓紧收购窗口借机以合适的价格获得满意的项目。

写字楼和零售市场基本面仍然充满挑战，供应量大，租赁需求疲软有待提振，租金呈下滑趋势。在这样的情况投资者短期内下，意图在短期内利用资产价值升值获得收益的难度投资者越来越难进行项目测算和投资收购增加。

随着消费市场的恢复增大及电商的不断发展，市场对于物流资产的需求依旧十分旺盛。物流资产收益率也从十年前的9%-10%下降到现在5.0-5.5%的水平，目前收益率比商业地产收益率高1%左右。

2020年4月中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。虽然具体措施有待完善，但尽管这个试行计划意义重大，但总体条条框框过多，还有一些指导不明确的地方，中国REITs发展成例如香港、新加坡、日本及美国等成熟市场的结构还需要一段时间。REITs 的出现将有助于将房地产市场从债权融资向股权融资过渡，同时提高整体市场的透明度和管理水平。

展望

在既定回报率要求下，投资者愈发预计会为了达到一定的回报率更多关注于例如数据中心等利基领域的投资机会。

预计下半年市场活动多半还是依然来自长期资本、自用买家，或者是反应比较为敏捷的投资者，他们的投资方式比较激进带有一定的中国特色。

下半年随着资产价格变得更有吸引力，市场前景更清晰，预计下半年成交量会有所回升。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

第二季度，上海新建商品住房新增供应约206.5万平方米，环比大幅上涨317.9%，同比下降4.3%。

一手商品住宅成交量共计约248.2万平方米，环比上升159.2%，同比上升15.1%。

一手商品住宅成交均价环比攀升8.1%，达到每平方米人民币60,280元，同比上涨11.7%。

一手高端公寓市场

第二季度，上海一手高端公寓市场迎来20万平方米的新增供应，环比上升119.1%，除沿江岸线外，新天地及碧云等传统豪宅区域亦有高端一手住宅入市。

一手高端公寓成交量共计约28.8万平方米，较上季度上涨130.2%，同比上升47.1%。

一手高端公寓价格指数较上季度环比上升4.0%，同比上升1.3%，平均成交价格达到人民币每平方米116,700元。

住宅用地市场

第二季度，上海共成交27幅纯居住用地。成交占地面积共计101.5万平方米，可建面积共计183.3万平方米，平均成交楼面价约为人民币每平方米21,977元。推出地块全部位于中心城区外。其中浦东临港推出共计约11万平方米的住宅土地，均以溢价出让，溢价率在16%-53%。第二季度内另有八幅含住宅用地的综合地块出让。

租赁住宅用地方面，第二季度上海无纯租赁用地成交。仅有普陀桃浦创智城两块科研设计用地及住宅租赁的综合地块出让。

展望

2020年下半年，上海高端住宅市场有望持续上半年的较高供应量，其中多数为已开盘项目（如翠湖五集、绿地海珀外滩等）的新推批次。众多项目入市为不同需求高端物业买家提供了可供挑选的机会。

上半年随着一系列项目入市，限价呈现出了一定程度的松动，预计下半年这一趋势或将延续。对于即将入市的新项目而言，预售限价预计不会收紧。

在疫情逐步稳定下，土地市场成交火热的局面在下半年或将继续。加之旧改工作的推进，市中心区域一些优质地块有望在年内出让。

上海住宅租赁市场

上海租赁市场第二季度显现回暖迹象，但整体市场仍不活跃。受限于预算等因素，部分住户降级了现有需求，季度内录得一些1至2房等小户型的成交。对于国际航班的限制令得租赁市场目前的主要客户仍为国内租客。外籍租客在现有入境限制下仍旧难以进入中国入境。

第二季度租赁市场租金降幅明显，多数业主及运营商采取降租来提振入住率的策略，使得全市平均租金环比下降1.4%至人民币每平方米每月200元，同比则下降3.0%。

服务式公寓租金指数环比下跌1.5%，至人民币每平方米每月233.1元，同比下跌3.8%；

小业主公寓租金环比下跌0.9%，至人民币每平方米每月181.4元，同比下跌2.8%；

别墅租金环比下降1.4%，至人民币每平方米每月151.6元，同比下跌4.3%。

得益于业主方租赁策略调整，全市平均空置率环比微跌0.8个百分点到18.0%，同比仍上涨1.9个百分点。

服务式公寓空置率环比下降1.1个百分点到19.2%，同比上升0.2个百分点；

小业主公寓空置率环比下降0.6个百分比到19.0%，同比上升4.4个百分点；

别墅空置率则环比下降0.1个百分点至13.4%，同比上升3.7个百分点。

受到疫情的后续影响， 上海住宅租赁市场第二季度仍无新项目入市。

展望

前滩东美国际公寓（Eacqua Residences）预计将于第三季度开业，为市场带来57套服务式公寓供应。该项目亦是前滩首批推出的服务式公寓项目，有助于预计将帮助提振区域周边的配套水平基础设施建设；

业主方仍然在观察较为合适的入市时间，许多项目交付时间仍然未定。2020年全年对于高端服务式公寓市场而言将是供应较为匮乏的一年。

目前高端租赁市场相较过去而言对于外籍租客的依赖度有所下降，但外籍租客仍然是高端租赁市场重要的组成部分。在旅行禁令结束之前，租赁市场预计仍会面临一定维持目前较大的下行压力。

此外，中国也在考虑逐步开放特定地区的旅行禁令。对于疫情控制得当，经济交往密切的地区逐步放松商务旅行限制，促使商务活动回归，利好高端住宅租赁市场。但目前来看外籍工作人员的家人并未位列放松旅行禁令的清单中，对于租赁住宅而言，小户型的单元将受到更为直接的利好影响。

上述资料由第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部提供 

Information   provided by: Savills Research & Consultancy