小物业的命门：弘阳服务上市首日“市值回缩10亿”非偶然

7月7日，弘阳服务（01971.HK）正式在港交所上市。

发售价为4.15港元，上市当日开报4.88港元，涨17.59%；收盘股价回调至4.40港元，涨6.02%，市盈率26.66，总市值17.60亿港元，较开盘时市值回缩了超10亿港元。

公司此次全球发售1亿股，其中香港发售和国际发售各5000万股，按发行价计净筹3.65亿港元，公开发售获111.82倍认购，一手中签率30.00%。

(弘阳服务上市首日股价波动）

从3月23日递上市申请表到7月7日正式上市仅106天，弘阳服务登陆资本市场， 当日市盈率已经是母公司弘阳地产的4.9倍 ，物业企业的估值能力可见一斑。

不过横向对比2019年已上市物业公司的情况，相对烨星集团（鸿坤物业）1984倍的认购、兴业物联1414倍认购、建业新生活和金融街物业分别142.5倍、146.2倍认购， 弘阳服务的认购倍数较低。

弘阳服务的定价、暗盘涨幅和首日市盈率水平，不及建业新生活、高于兴业物联和鸿坤物业，可见 规模的差距对资本市场得分，影响明显。

与量级相似的金融街物业对比 ，弘阳服务在市盈率方面有优势，不过定价能力、认购能力、股价涨幅等不如前者。

整体上，今年这四只已IPO的物业股，暗盘平均涨幅仅在11%左右， 不及2019年上市物业股的水平 （9只平均涨幅超过30%）。

不过截止7月7日，今年 已有20家物业公司公开港股IPO信息 ，数量远超去年。

弘阳服务作为一只市值20亿以内的中小型物业股，在2020年的物业浪潮中， 能够在资本市场分羹多少？ 借助上市，弘阳服务能否实现企业拉升？

风财讯“物业资本新秀”策划③弘阳服务，深入分析。

规模就是“分水岭”

弘阳服务7月7日上市首日市值17.60亿，市盈率26.66，相对其规模而言，仍处在合理区间，没有低估。

从规模可见，弘阳服务2017年-2019年在管面积分别为906.7万平方米、990.5万平方米、1575.4万平方米，对比2019年TOP100物业企业的平均总在管面积4280万平方米， 规模没有优势。

营收方面亦然，弘阳服务2017年-2019年收益2.57亿、3.48亿、5.02亿元，而同期百强物企收入平均值分别为7.45亿、8.86亿、10.42亿，弘阳服务的收入指标， 处在行业均值线以下。

2019年度中国物业服务百强企业情况：

目前 物业企业差距悬殊 ，例如碧桂园服务在管面积已超过5亿平，市盈率超过58.83倍；祈福生活合约面积不足千万平，市盈率仅5.7倍。

招商证券房地产首席分析师赵可认为，2019年-2021年物业企业的资本市场估值逻辑，依然是规模为主。因为这一阶段竣工周期的主导，带给物业行业比较确定的高增长，所以估值快速上涨。

的确，30亿元营收是“分水岭”，水平线上的绿城服务、碧桂园服务、新城悦等企业（PE均超50倍），和水平线下的中奥到家、彩生活、祈福服务生活等企业（PE不足10倍）， 估值能看出明显分界。

规模，不但是物业企业“段位”的分离器，也是后续估值增长能力的重点。

速度到了“换挡位”

弘阳服务目前不具备规模优势，但其 踏上了20倍市盈率的门槛，主要 得益于较快的增长率 ——近三年收益的复合年增长率为39.9%，在管面积复合增长率为31.82%，高于平均值（16.0%）。

就像时代邻里，能依靠高负债高增长将市盈率推升至90.7倍， 在规模绝对值有限的情况下，是否能够保持“高增长” ，会直接影响弘阳服务后续的估值空间。

弘阳服务的增长能力，极大依靠母公司的规模。

数据显示，弘阳服务至2019年 纯粹源于第三方开发商的收入占比11.4% ，与弘阳地产集团、控股股东、地产合营联营公司相关的收入占比则在88.6%。

母公司依靠程度，要高于碧桂园服务、新城悦等主业占比明显的头部物业公司。

不过弘阳服务第三方收入增幅较明显，2017-2019年分别为5.3%、5.8%和11.4%。

反观弘阳地产的规模，2019年营收151.69亿元，同比增加64.2%；土地储备1693.2万平，其中已竣工物业52.16万平；2020年销售目标750亿元，同比增15%，增幅有所放缓。

可见， 未来1-2年弘阳地产依然处在竣工和交付周期内 ，弘阳服务的规模增长有较大保证，但结转2020年以来的项目，规模或有所波动， 第三方独立业务急需突破。

弘阳服务表示，计划在2022年年底前，收购或投资4-6家物业公司。

靠“商”谋逆

从“优”谋远

目前的物业依然是“住宅市”，2019年百强物企的各类管理物业中，68.38%为住宅物业。

相比之下，弘阳服务有自己的特点。

例如弘阳服务近三年的 商业在管面积的增速40% ，已经高于住宅面积的增速（29.4%）。

其最新的收入结构中，物业管理服务收入占比降至70.5%、 非业主增值服务收入增至24.1% 、社区增值服务收入增至5.4%。

商业物业由于比住宅物业收费更高，能产生更高的利润。

弘阳服务2019年的溢利5710万元，复合年增长率41.0%；毛利率从22.6％上升至25.3％。

依托弘阳地产集团和红太阳商业大世界的商业物业， 弘阳服务应该将这一项“差异化”作为竞争重点。

与此同时，注意提升物业管理的服务能力、美誉度。

例如，去年底有业主在省委书记省长信箱留言称，苏州弘阳物业存在拒不处理、造成安全隐患、大面积损坏、保洁管理不到位、工作人员编制不足、态度轻蔑等问题。

据了解，南京弘阳物业管理有限公司截至 目前的法律诉讼已有212起、开庭公告104起，不算低。 对比碧桂园服务，在管2405个项目，实体公司法律诉讼436起、开庭公告305起。

“毕竟资本游戏之外，一家公司的本质是创造价值、关注发展。”

在赵可看来，当地产开发企业走完这一轮竣工周期，后续开发增速必定下降，物业股也将逐渐结束由规模推升的高估值时代。

物业股的估值将回归 ，物业公司也需要从专业化的运营能力、优秀的服务能力，获取更高的利润和回报率。