新片区总规公布 这些地方需要重点关注！

　　历时近一年，临港新片区国土空间总体规划草案正式公布了，该草案的公布意味着，临港未来的发展方向以及重点打造的区域都有了更加明确的答案。

　　要知道，这处距离市区最远的新片区是国家级别的最高战略，那是在上海第一届进博会上，国家高层给上海的三大礼包：

　　1、自贸区扩容

　　2、长三角一体化上升为国家战略

　　3、设立科创板

　　而上一次落脚上海的国家级战略还是浦东新区呢，可见能量有多大。

　　当然，还是有很多人不看好临港，觉得又远又荒，就如30年前的老上海人不看好浦东一样，不过时间是最好的证明。

　　本次规划草案的几张图已经诠释了临港新片区未来发展的重点和方向，接下来一一分析。

　　临港新片区空间结构将打造一带三核、三廊九片，主要看点集中在三核、九片上，这就是接下来15年，新片区重点打造和发展的区域。

　　三核分为一主两辅，一主为滴水湖主城区功能核心，两辅为海湾、奉城功能核心。

　　九片括滴水湖核心片区、综合产业片区、先进智造片区、新兴产业片区 4 个主城片区以及奉城宜居片区、海湾特色功能片区、绿野乡美片区、青村水韵片区、金汇居住片区5个周边片区。

　　三核是新片区接下来将作为重点来发展的核心区，九片则是以功能业态为主的地区中心，将会与三核协同作战，共同发展。

　　当然，环滴水湖是新片区核心中的核心，未来将要打造成为中央核心区，相当于目前的浦东陆家嘴、前滩，这里将是新片区的市中心。

　　在城市建设上，新片区规划了三级城乡体系，分别为主城区、功能组团区和城乡社区。

　　按能级可概括为：主城区>功能组团区>城乡社区。

　　最终落脚的各个区域也就是：临港>海湾&奉城>除临港、海湾、奉城外的其余地区。

　　所以，新片区内重点发展的区域也就体现出来了。

　　其实，在去年新片区落地时，就已事先拟定了先行启动区，就是如今的中央核心区临港主城功能片区，待这一片区开发完毕后，海湾、奉城将会接捧。

　　都知道，发展一大片区域，一定是集中资源，突出重点来发展，待区域开发成熟后，再循序渐进向外扩散，这样才能形成联动效应，发挥出各个区域功能的最大化。

　　所以新片区第二等级的海湾、奉城要先等临港主城功能片区发展成型后，才会大力开发，时间点或许是在2025年前后，我们拭目以待。

　　其余的城乡社区包括金汇、青村、四团、大团等镇，所需时间或许会更加长远。

　　不过在公共活动中心体系的规划中还能够看到，除第一、第二层级外，又独立出了金汇地区中心，与第二层级的海湾、奉城齐名，可以看出，金汇虽然在新片区的能级上不如海湾、奉城，但在区位上却更贴近市区，所以这里是承载新片区核心居住功能的区域，在城市建设上与海湾、奉城持平。

　　新片区的占地虽然达到了873平方公里，但总规划用地规模也只有约292平方公里，占比33%，也同样与上海其他区域一样严控土地使用指标。

　　主城区依旧是一城独大，高端制造业、金融以及住宅均有所布局，是个全面发展的区域，泥城与临港奉贤园区还有大量工业用地可供开发。

　　万祥基本是以居住为主，几乎没有产业引入，而且面积不大，想在这里置业的购房者需要多加衡量。

　　书院相比万祥略大，有产业用地，也有商务办公以及商业用地资源，相比万祥略好。

　　浦东大团在新片区内比较尴尬，两头不沾，而且规划面积较小，属于独立发展的板块，区内以住宅为主，几乎没有产业用地，在此置业还要持续观察。

　　奉贤四团与临港主城区相邻，有主城区的辐射优势，地段在新片区内要好过浦东大团，南面还有产业以及住宅用地，是个相对有潜力的区域。

　　奉城、海湾作为新片区第二层级重点发展的区域，总用地面积较大，区内规划了大量住宅、商业以及产业用地，具备一定潜力，但同时这两个区域的发展也需要更长的等待时间。

　　青村总用地规模也不是很大，主要以环境优势为主，兼顾大量产业用地。目前区内商品房发展并不是很成熟，具备一定价格优势。

　　金汇作为奉贤新城大居组成部分，也被纳入新片区内，其功能定位依旧以住宅为主，与奉贤新城联动发展，但目前来看，这里依旧亲南桥，远临港，房价与南桥旗鼓相当。

　　在金汇的东侧还有一小处住宅用地，为金汇下辖的泰日镇，这里与浦东大团也很像，同样两头不沾，日后的重点也是以住宅为主，产业用地目前来看暂未涉及。

　　新片区的成立，并不是简单意义上的城市扩建，而是要引入更多、更优质的企业和产业，从草案规划上来看，未来新片区内的跨国公司地区总部数不少于上海总数的1/3，产业将涵盖集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等非常前沿的高端制造业。

　　有产业才能引入人口，高端产业的引入则能够带来高端人口。未来新片区常住人口规模达250万左右，可以说，在严控2500万人口红线的上海，唯独新片区放开了口子，而且引入的是大量高端人口，他们的到来将为新片区后续的经济发展提供强有力的支撑。

　　新片区的设立是顺应时代潮流，把上海、乃至中国推上更高的经济、科技山峰，对于那些要靠投机炒房的人们，新片区依旧是“闭门谢客”。

　　所以新片区成立将近1年，房价基本与此前持平，不过对于真正有住房需求的人们，新片区依旧会敞开大门。

　　新片区很年轻，是上海未来的“朝气”，想要留在上海的人们，这儿确实是个不错的选择。

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