日本房产中介罕见爆出惊天骗局

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　　有制度就会有人削尖脑袋要钻空子，这放在日本也一样。

　　精明的日本商人善于在广泛的产品市场中找到特定的漏洞，这种“成功的事例”几乎不胜枚举。

　　今天，我要讲的“FLAT35事件”，就是一个日本人贪便宜钻空子的故事。

　　先科普一下，“FLAT35”，是由日本政府的住宅金融支援机构、民间的银行或者信贷机构联合起来，针对以自住为目的的购房融资项目。根据日本住宅金融支援机构发布的最新数据显示，还款期限超过21年的贷款利率低至1.3%~2.06%，而且一旦申请成功还是固定利率不会变！

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　　（“FLAT35”利率走势图）

　　对比下图是2020年6月14日中国银行贷款基准利率表，对比之下，“FLAT35”贷款的利率不仅贷款时间长，固定的利率也是很吸引人，更重要的是贷款利率最多最多只有2.06%！

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　　（2020年6月14日中国银行贷款基准利率表）

　　可惜，这个好处只限于日本本国人可以申请，外国人是没有资格的。

　　“FLAT35”是严禁以投资为目的来使用的，但比起一些2.5%以上的“高息”投资贷款，通过它贷款收益会更高，所以，贪婪的日本投资者会使用它来购买投资用物件。

　　然而，这个雪球在去年被踢爆。

　　100+破产人数背后隐藏的阴谋

　　2019年，约有150名业主不正当地利用住宅金融支援机构提供的低利息住宅贷款“FLAT35”，进行不动产投资。然而东窗事发，因违反合同，借贷人被机构要求一次性偿还剩余的债务。一部分日本投资者因此陷入了破产局面……

　　绝大部分业主都是以高于实际价格购买的投资房，这就导致即使进行拍卖也会留下高额债务。

　　更糟的是，购买者大多是年收入较低的年轻人，如果把投资房变卖了还会有近1000万日元债务，对于年收入只有500万日元的人来说，难以维持生计，因此今后破产者有可能超过100人。

　　伪装成自住却购买的是投资物件，这样的行为在日本地产业界很早就有了。

　　去年，因为外部举报，住宅金融支援机构对162件进行调查，发现148件中就有145件是冒充自住用的不正当申请！

　　不仅存在着“弄虚作假”，申请者还刻意制作了2份成交价不同的买卖合同，借此提高融资额。

　　但在合同中有一条，债务人在未经得贷方同意下，以自住除外的目的使用借款，债务人将丧失“期限利益”（一定期限内无需还债的优惠政策），并需承担全额偿还义务。

　　于是，根据该条款，住宅金融机构要求这150名非法贷款的业主一次性偿还剩余债券。

　　这个画风怎么看起来如此熟悉。

　　中介组织性地欺诈业主

　　明知是住宅贷款业主们仍签订契约，业主方有过错，但这却不是业主单方能做到的：围绕FLAT35的不正当行为，其中涉及公寓的卖主、寻找投资者的中间商、中介业者、租赁业者，以及进行融资审查的抵押贷款银行，环环相扣，绝对是一场有组织性的欺诈事件。

　　这个犯罪房贷诈骗的基本结构是这样的：

　　1. 中间商在投资研讨会、不同行业交流会上搜寻感兴趣的投资者，并将其介绍给中介业者。

　　2. 中介业者向投资者声称“大家都在做所以没问题”，向其推荐使用“FLAT35”并购买投资用公寓。

　　3. 签约时，投资者需签署2种不同金额的买卖合同书（双合同）。

　　4. 合同上的差额部分是作为中间商、中介业者的佣金，以及作为包租公司需要支付给业主的“20年保证租金”。

　　5. 为了看起来是自住用的，业主将自己的住民票移到购买物件的所在地，并通过向管理公司等转送邮件以防止被发现。

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　　（两个不同贷款申请额的合同）

　　没想到日本也有这种“双合同”，但这个“双合同”不是开发商用来“糊弄”政府的压低价格的合同，而是中介为了拿到更多融资，而故意抬高物件价格向银行进行贷款……

　　如上图，申请贷款时的合约房价比实际价格上涨了2倍左右的情况有很多。

　　而从贷款银行贷来的差额，一般用于给中介、中间商或者包租公司的佣金。不过，还有一种比较常见的情况是，中介会挑那些身负着多重债务买家，以跟银行贷来的款项差额可用于还债为理由，劝诱他们签署“双合同”。而中介就赚取这其中的佣金。

　　据统计，1件交易的佣金约为500万日元，而金融机构认定不正当的贷款有145件，简单计算下，共有7亿日元左右的钱消失在这些非法交易中。

　　日本这些奸商是不是有点牛？

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　　耗尽心思

　　进一步提高融资额

　　更恶劣的是，这种投机套利不仅用了“双合同”来增加融资额，还申请了装修贷款、各种费用贷款等。

　　对此，加藤律师指出，“很多业主在购买时并没有意识到有这样的贷款，也有中介擅自填写了申请书。但在多数情况下，房屋实际上并没有进行装修。”

　　业主在签约时，除了卖主以外，还会向租赁公司等多个相关方汇款。以下图片是某个业主的汇款单，可以看到他汇款到了4个地方。

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　　（业主的汇款传票）

　　这名业主表示：“汇款单是中介负责人写的，并指示说是‘合同需要’，只要盖章就可以了。”

　　图片中最下方258万日元的汇款地址被认为是这次计划的幕后黑手……

　　“以破产为前提”的租赁合同

　　中间商、中介业者会通过这样的话术来劝诱业主，“即使没有入住者，也会有房租的”、“这期间一直没有出手，还款后这房子就归你了呢。”

　　多数情况下，业主会签订包含“20年保证”的包租合同，但这个合同内容也隐藏着很大的问题。

　　一般的租赁合同中，租赁公司从入住者处收取租金，减去10~20%的手续费后剩下的部分作为保证租金支付给业主。但是，这次的租赁合同中，多数情况下还规定了“支付贷款返还的金额，以及管理费、修缮费的全额”。

　　（业主与租赁公司的合同）

　　下图是某个业主的出入金记录。2019年4月25日有15万6531日元的进账，这是租赁公司每月汇入的保证租金。另一方面，从支出栏来看，除住宅贷款以外，还有各种装修贷款、管理费等业主每月支付的金额。

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　　（业主的出入金记录）

　　全部算上是15万6531日元，和进账金额完全一致。

　　要说这个情况有什么问题的话，那就是房子的实际租金只不过是8万3000日元，但租赁公司的保证租金（15万6531日元）增加到实际租金的近2倍！

　　也就是说，通过双合同、虚构装修贷款等手段来增加融资额，但为了看起来收支平衡，反倒让这些异常手段浮出了水面。

　　“双合同”的差额部分也涉及支付保证租金的租赁公司，但“20年保证”这种逆向销售状态本来就不可能持续。可以看出，这是以破产为前提的租赁合同。

　　这与女性专用共享之家“かぼちゃの馬車”事件如出一辙。

　　这里复习一下，“かぼちゃの馬車”是2012年由日本Smart Days株式会社建立的女性专用共享之家品牌名。而“かぼちゃの馬車”事件中，共享之家企业经营破产后，企业没能力支付相应的租金给业主导致业主的资金链断裂，在爆雷后可是一个相当大的丑闻。

　　当时借款给这家公司的银行也因此上了日本金融厅的黑名单，臭名远扬。

　　从这件事情可以看出，租赁合同背后的企业对日本投资者做了多少剥削榨取。

　　过度宽松的审查机制

　　全日本“FLAT35”销售首位的ARUHI（东京都），是这次贷款问题的“重灾区”。

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　　（地铁上、的士中，ARUHI的广告在东京各个地方都能看到）

　　ARUHI在日本的地位相当于国内的四大行贷款部，是权威、多金的象征。

　　然而，偏偏非法融资能够如此猖狂的背后，存在着ARUHI等抵押贷款银行对投资目的的不正当利用，以及对实际价格和购买价格的背离视而不见的现状。

　　“因为有国家（住宅金融支援机构）的后盾，所以审查会变得很宽松”，其构造上存在着很严重的问题，加藤律师推测。

　　住宅金融支援机构是政府全额出资的独立行政法人，通过购买抵押银行贷款的住房贷款债权，不再直接向个人提供住房贷款，而是转为开展证券化支援等业务。

　　而且，由于抵押贷款银行只赚取手续费，可以不承担坏账的风险，因此，容易进一步导致审查过于宽松。

　　然而，围绕“FLAT35”这些民间抵押贷款银行的审查体制，从以前开始就一直存在着问题。

　　据住宅金融支援机构称，2019年度“FLAT35”的申请数为10万3861户，其中发放贷款的有7万6460户。

　　该机构要求抵押贷款银行确认申请人的工作单位在职情况，以及向个人信用机构咨询等，但在2012年会计检察院的调查中，发现39家银行中有8～9成没有进行上述的审查程序。

　　根据加藤律师的调查和相关人士的证言，这次的不正当行为集中在ARUHI东京都内的2家专营店、琦玉县内的1家店，共计3家店铺中。

　　加藤律师表示，“即使业主破产了ARUHI的专营店也不会负有风险，所以如果融资就可以赚到钱，专营店很可能明知是不正当行为但选择默许。”

　　不过这个说法被ARUHI否认了，现在究竟怎么批下这些贷款的，成了罗生门。

　　被认为是幕后黑手的中间商，在接受加藤律师的采访时证言称，“以前我所在公司的前身，就利用这样的方案在8年内做了3000件不正当交易。”

　　看来，被爆出来的只不过是日本非法金融贷款中的冰山一角罢了。

　　这整件事情看下来，不论是贪婪利用“FLAT35”低利率进行投资的投资客，或是抓住了投资者这一心理钻空子谋取商机的中间商、中介业者，都向我们证明了商人的无往不利。

　　但也正是这种种的事件下，我们才看出，其实日本人也会投资日本房产。以前总会有很多投资客问我“为什么日本人自己不投资，要留到我们外国人去投资？”，借今天这件案例，我想说，其实日本人自己也会投资房产。

　　不过丑闻毕竟是丑闻，这样高风险的投资就像在烤炉上走钢丝，不仅给自己的信用带来毁灭性打击，更是给整个金融体系带去不可估量的系统性风险。回想2008年雷曼兄弟破产时的金融海啸，就是银行在没有确认贷款人资质的情况下，“随意”发放了大量次贷而引发的。

　　所以，人性的贪婪哪里都有。