物业公司扎堆赴港上市 并购提升行业集中度

物业公司资本化动作频繁，赴港上市潮持续。中国证券报记者注意到，仅6月24日就有雅城集团、荣万家、合景悠活3家物业公司在港交所递交上市申请。正荣服务、金融街物业、弘阳服务均通过了港交所聆讯。

从募资用途看，多数企业提及战略投资和并购。业内人士指出，2030年物业行业规模有望达到3.2万亿元，目前行业处于价值挖掘期。并购将持续提升行业集中度。

拆分物业板块上市

6月29日，港龙中国地产公告，于香港主板上市计划全球发售4亿股，发售价介于每股3.60港元至4.10港元之间。公开发售时间为6月29日至7月3日，预计股份将于7月15日开始上市交易。

正荣服务同日开启招股。公司于6月24日通过了港交所聆讯。正荣服务披露，本次计划全球发售2.5亿股，预计股份将于7月10日开始上市交易。

港龙中国地产和正荣服务本次IPO均引入了基石投资者。港龙中国地产引入李家杰全资拥有的Successful Lotus Limited、中信逸百年资本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，二者将合计认购价值8000万港元的股份。正荣服务则引入光大兴陇信托、大众（香港）国际、Poly Platinum Enterprises Ltd、中城国际（香港）。

中国证券报记者注意到，6月24日有3家物业公司在港交所递交了上市申请，包括雅城集团、荣万家、合景悠活。同日，金科股份公布称，旗下物业公司金科智慧服务赴港上市申请材料获中国证监会受理。

此前，弘阳服务、第一服务、金融街物业等物业公司已向港交所递交了上市申请。今年3月至今，已有建业新生活、兴业物联、烨星集团、华金国际资本成功上市。

对于物业公司扎堆上市的原因，中泰国际房地产行业分析师刘洁琦告诉中国证券报记者，2019年物业板块表现较好，物业公司现金流稳定，增长确定性高，获得资本市场认可，估值显著提升；同时，近年来物业行业集中度快速提升，相关企业扩大规模诉求强，在资本市场融资，有助于企业提升竞争力，争取更大市场份额。刘洁琦认为，“疫情期间，物业公司显示出重要的作用，引起了社会广泛关注，物业公司估值得到进一步提升。”

“地产产业链多元化业务过程中，物业服务表现较为成功。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南告诉中国证券报记者，2018年3月住建部发布《关于废止物业服务企业资质管理办法》，取消了物业行业的行政管制，行业进入了较快发展阶段。相关企业拆分物业板块上市，可以扩大业务规模。“2018年至2020年5月，先后有21家物业企业通过IPO或重组的方式实现上市，预计拆分物业板块上市潮将延续。”

扩大业务规模

对于募集资金用途，多家公司提及战略投资和并购。

正荣服务表示，上市募资所得额的55%将用于战略投资和收购，以进一步扩大业务规模和覆盖范围。其中，27.5%的资金将用于收购，如优质住宅物业管理公司、具备商业领域专业服务经验的物管公司、具备政府部门服务的物管公司；27.5%的资金将用于收购社区产品及服务，与公司形成互补。公司预计将收购3家物业公司。

金融街物业同样计划将部分募资所得款用于战略投资和收购。公司对拟收购标的提出了标准，具体包括：适应公司发展或补充业务、最近一个财年的收入至少为4000万港元、最近一个财年的净利润至少为400万港元、在管物业建筑面积至少为100万平方米、股权结构清晰且无重大法律纠纷。就收购标的区域看，公司将专注于京津冀、长三角、大湾区、成渝城市群等经济发达区域。

此外，第一服务、弘阳服务、荣万家等企业均在招股书中提出，拟将部分募资所得款用作战略投资和并购。其中，第一服务明确指出，收购对象为在各自区域享有声誉，且增长潜力庞大的中小型物业公司。

何缅南表示，物业服务企业拆分上市融资，本质上是为了迅速扩张。从募集资金用途情况看，近60%的物业公司有收并购和规模扩张方面的需求。

行业龙头价值提升

国信证券研报显示，并购本质上是股东的再投资，并购会提升每股收益，但可能拉低短期经营效率。短期投资效率受到损失，但未来的“收租”能力得到提升。并购本身可以看作一种“隐性效率杠杆”。

同时，物管行业续约率高，类似“坐地收租”的商业模式是当前行业高估值的一个支撑因素。此外，业绩增长确定性高，单位面积毛利率提升具备想象空间，这些因素都支撑物业行业的高估值。预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。

根据光大证券研报，物业行业目前处于价值挖掘期。今年3月份以来，物业行业逐步走出反弹行情。个股方面，3月21日至6月29日，蓝光嘉宝服务上涨43.01%、碧桂园服务上涨25.66%、保利物业上涨30.92%，物业板块整体涨幅较大；同期地产企业涨幅方面，碧桂园上涨17.44%、保利地产上涨5.88%、正荣地产上涨8.21%。

今年以来，物业行业并购动作频繁。5月11日，奥园健康间接全资附属公司广州奥园物业服务有限公司，以3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司65%股权。4月22日，奥园健康斥资2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%权益。

3月，世茂服务收购福晟物业51%股权，涉及物业项目90多个，签约面积超过1500万平方米。时代邻里斥资1486.81万元收购广州耀城物业100%股权等。

“物业行业收并购推动集中度提升，未来较长一段时间会一直延续。”何缅南认为，中小房企并购整合提速，不少并购包括旗下物业项目。同时，抗击疫情过程中，对优质物业服务的需求大幅提升，行业龙头价值提升。物业服务企业拆分上市融资实质上就是为了扩张。

“就目前的收购案例看，收购方多是上市公司，单笔金额多在2亿元以下，收购股权比例介于51%-100%之间，而被收购对象以中小住宅物业管理企业为主。此外，被收购对象中非住宅物业管理标的增多。这与上市企业积极拓展非住宅管理领域的趋势契合。”刘洁琦接受中国证券报记者采访时表示。

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