大家好，我是观观。
自从我All in楼市创业之后，最近一直在上海踩盘调研。
对于像我这样不再年轻的大叔来说，能把自己的兴趣做成事业，真的是一件非常幸福的事情。
所以我格外认真地看各种项目，也聊了不少营销总和房东。
交流越多，越发现当下的上海市场和十年前、五年前相比，变化很大。
我忽然有一个感觉，当下上海房地产正在发生的一切，将成为未来中国楼市白银十年的一个缩影。
今天这篇和大家聊聊我的见闻，应该对你有用。
1
在上海看房，第一个直观感受，就是市场真的挺热的。
5月上海二手房成交数据大家应该都知道了，2.6万套不仅是今年最高成交量，也是5年来5月当月的最高成交量，市场被打了强心针，彻底激活。
数据来源于兔博士APP
我跑去看的静安映、蟠龙天地还有前滩三湘这些网红项目，销售心态都非常好。蓄客远超过开盘，售楼处人也很多，你丝毫感受不到就在1、2个月前，大家还是躲在家里担惊受怕。
去年12月，我在《房地产，又到了新的轮回》写过，2020年会有结构性回暖行情，现在算是正式验证了我当时的判断：
一线城市+人口流入的省会城市的房子可以买起来了。
的确，今年初以来，上海和深圳的部分板块走出独立行情。
我们在一线实操，感觉像上海浦东、深圳南山有些地方的学区房，不是说卖多少价格的问题，而是无房可卖。前滩小户型的学区房，已经挂到了14万单价。
不光是沪深，这两天听到杭州的朋友和我说，杭州二手房现在成交量又创了三年新高。这个还让我挺吃惊的。因为杭州历来是新房成交远大于二手的，现在二手房成交量那么大，是因为新房库存不够用，购房者都涌入到二手房市场里去了。
出现这样的回暖的情况可以说是既在意料之中，又在意料之外。
意料之中的是，本来每一轮楼市回暖，总是一二线城市先涨的，这是楼市轮动规律。意料之外的是，没想到今年会有疫情然后刺激货币放松，货币之水开始流入地产，慢慢浮升。
和大家说句大实话，预测中国楼市会走牛这件事，一点都不难。
不管你从国家治理的政治经济学，还是站在资产定价的金融学角度来看，楼市终归是会螺旋向上的。
我们作为从业者，其实是更愿意去观察楼市崛起背后的细节。
特别是这一次上海楼市的强势回归，是在不放松限购、限贷下完成的，值得我们细细品味。
2
我知道很多人不理解，为什么经济那么差，还会有那么多钱来买房。
其实这个有点反常识的逻辑，自中国楼市诞生以来，就贯穿始末。
讲的直白点，在疫情之前，在很多年之前，中国社会就已经有很多人先富裕起来了。
对于不靠劳动生活的那一拨人来说，疫情发生之后，他们不担心收入来源，更担心他们的资产何处安放，反而会刺激他们去买房。
这些先知先觉者抢在3月入局，轻松买光了单价13.8万的绿地海珀外滩。
绿地外滩作为2020年入市的第一个新房项目，打出了上海楼市的第一个暴击，就像蝴蝶翅膀轻轻一颤，搅动起整个上海楼市。
而普通人的纠结等待，终于被一浪一浪的货币宽松打断。
二十年的楼市长牛，已经形成了巨大的惯性思维，没有人愿意与趋势作对。
如果说这些都是老套路的话，那么传媒技术带来的用户习惯的改变，才是真正值得关注的。
现在的购房者，每个人手机里都关注了100+个的公众号，单点局部的楼市爆发，很快就能传遍整个圈子。
像魔都财观这样的一众楼市认知号，更是每天都在玩命地输出干货，试图告诉大家更多、更好的买房方法论。
终于，在这么3、5年填塞之后，我忽然发现，今年的购房者，开始觉醒了。
3
给大家说个最近发生的事。
今年年初我带着一个朋友去买学区房，孩子不读书，只为了保值。
她本来是要买新房的，之前没有研究过学区房。所以我掏心掏肺和她讲了1个小时，讲透了公民同招、民办摇号给9年一贯制学区房带来的机会。
但朋友还是犹豫，回去考虑了。
到了晚上，她突然微信发给我这一张图，说听我的，就买学区房，但一定要买浦东内环内的学区房。
我有点纳闷，盯着这张地图里她画的红影部分看了半天，没明白是什么让她下定决心。
5分钟后，她发过来一段语音说：
观观你讲的对，民办摇号后，公办学区一定有很大的需求。然后我刚才又研究了下，发现浦东内环的学区房，根本没有新房竞品，完全不受限价房分流的冲击。而且学区房5年一娃，相当于5年限售，供应上卖一套少一套。
她顿了顿，吐出一句话：
买这种供求关系紧张的房子，完全不用操心。
说实话，当从她嘴里听到这些话的时候，我是震惊的。
我很了解我这个朋友，她只是个普通白领，平时也就看看几个楼市公众号，完全不应该有这种大V才有的分析框架和认知高度。
后来，她真的很快跟着我们买了浦东学区房，到现在涨了50万。
这种见识，这种执行力，活该她赚钱。
4
从那天被吓到以后，我开始认真观察起购房者这个群体。
去售楼处的时候，不管项目是好是坏，我都会驻足几分钟看一下客户画像。
越留心咀嚼，越细思极恐。
对于房企来说，当下的购房者，简直是虎狼之师，个个门清啊。
浦西内环12万的万科中兴路壹号，按说地段、品牌，并不比浦东中环12万的前滩三湘印象差多少。而且我知道，中兴路壹号几乎用遍了所有的广告渠道，能投的都投了。活了快90岁的英国建筑师理查德罗杰斯应该从没想到过，在千里之外的中国，会有人因为一个住宅项目，这么高频次消费他的声望。
但是结果大家都知道了，前滩三湘吊打中兴路壹号，认筹差20倍。
显然，购房者有自己的逻辑，不再会随便被营销宣传带乱节奏。
看来，房价不涨的这五年，购房者的见识却没少长。
所以今天我可以很负责任地说，很多新房项目从它拿地的那一刹那，命运就已经注定了。回头看，2016年、17年的那批地王，没几个日子好过的
如果你的项目不在客户喜欢的城市动线上，又不愿意用明显的价格让步，或者是极致的产品力讨好购房者，就算开高佣金分销，让全上海所有中介带看也没用。
这一点也适用于二手房，适用于老破小。
我不知道这一届的房企的成长如何，但我知道这一届的购房者已经彻底进化，是一群装备房企操盘思维的个人专家。
说来惭愧，过去十多年，我们这些自认为很会玩房的老家伙们，拆解到最后，能拿出来吹牛逼的也就是放杠杆技术。因为那个年代，你只要会做大规模就行了，水涨船高帮你抬轿子。
但是今天房价涨得慢了，杠杆这一套行不通了。
现在的购房者，玩的都是精耕细作，土拍、控规图、自持商办数据随口说，工具上也武装到牙齿，兔博士、房价指数、卫星地图，我甚至看到有人用起了房企才有的克而瑞端口，要知道这玩意一个账号6万起。
楼市里，韭菜越来越少，人精越来越多。
5
按照这个趋势发展下去，行业的二八分布会加快。
我开始相信，未来的房企10个项目里会有4个小亏，3个打平，3个赚钱，最后微赚；我慢慢看到，那些只服务房企的易居、同策代理机构日渐羸弱；我不断听说，喜欢乱推荐项目坏了口碑的电销机构人走茶凉。
房地产的天平，终于从房住不炒那天开始，慢慢倒向购房者。
没有了房子涨价的掩护，你会发现所谓的房企护城河简直是不堪一击。
甚至于今天，我竟然还能在上海的中环看到塔楼项目。
我的天，这里是上海，是全国、是全球最大的房地产市场，你TM在这么好的地块上拿出这种产品，是不是真的以为我们大陆同胞好欺负。
好在，购房者不傻。
只要我们不放开限购，房价没有暴击，那么行业的话语权最后终归是在客户身上的。
互联网时代，从没有一个大众消费品，最终是厂家说了算的。所有竞品最后都是以讨好终端消费者而告终。
中国房地产，经历了二十年的蓬勃房展，购房者这个群体，越来越接近甲方的位置。
每个客户都是离散的一票，但用脚投票，足够数量之后，也是惊人的。
未来的房地产，会像中国所有大的零售行业一样，干掉所有不尊重客户的服务者，用户为王的心智会逐步深入人心。
今天，我很庆幸自己是从自媒体创业，为购房者定制购房，和客户还算是走地近。
我有一种感觉，2020年就是用户崛起的元年。
这些武装到牙齿，聪明的购房者们正在打开房地产行业新的篇章。
我期待，更敬畏。
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