房企融资成本持续下行 但下半年房企资金面整体情况仍有待观察

2020年上半年，房企境内债发行规模大增，且各梯队房企发债成本均不同程度回落。有的房企下调存续期内债券利率。克而瑞研究中心数据显示，在各梯队中，TOP11-30房企降幅最大，上半年平均融资成本跌至4.35%，较2019年下降1.52个百分点。

专家指出，按目前形势看，融资成本下降的趋势还会延续，但下半年房企资金面整体情况仍有待观察。

量增价跌

机构数据显示，1至5月，房企境内信用债发行规模同比增长10%，平均发行利率较2019年下行1.2个百分点。截至6月18日，今年以来房企发债净融资额达1490亿元，比去年1-6月的479亿元的三倍还多。

固收首席分析师齐晟表示，2020年以来，房地产行业信用债发行火热。一方面，房企由于销售回款困难，且存在大量借新还旧需求。同时，资金宽松，融资成本下降，为债券发行提供了有利条件。

近日万科发行20亿元公司债券。其中，品种一实际发行8亿元，票面利率为3.20%；品种二实际发行12亿元，票面利率为3.90%。

发债成本不断下降的同时，不少房企下调存续期内债券利率。万科就于近期发布公告拟将“17万科02”的后续两年票面利率从4.54%调整至2.30%。6月初，万科将5年期债券“17万科01”的后两年票面利率由4.5%下调至1.90%。此外，等对存续期内债券利率进行大幅下调操作。

关键看销售

“利率下降为债券融资创造了有利条件，但投资者对地产债发行人的资质要求较高，资质较低的房企恐难以通过债券融资缓解资金压力。”齐晟指出。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，从目前情况看，融资成本下降的趋势会延续。但下半年房企资金状况主要看商品房的销售情况，如销售并不理想，资金链仍将偏紧。

业内人士指出，随着国内疫情得到有效控制，销售节奏将逐渐回归常态，从二季度起全国商品房销售面积或实现小幅增长。全年或与2019年大体持平。若未来土地市场过热，不排除在开发商融资层面进行政策调节的可能。

“政策可进行分类管控，按照开发销售型、持有运营型等有所区分，分别制定相应的控制指标。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟建议，开发销售型仍可以按照原先的规模总量上限、整体控制比例，继续做好相关安排，尤其要避免房企非理性高价拿地，引发房价上涨预期。对于持有运营型要加大支持力度，避免因资金链断裂造成大量持有项目“烂尾”。

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