建闻连线｜潘浩：房企多元化面临三方面挑战

“多元化的发展不是某一领域的单一成因，而是结合多个维度与房地产行业所处历史发展阶段的共同产物。”近日，贝壳研究院高级分析师潘浩对房企多元化的历史、现状及发展表达了自己的看法。

贝壳研究院高级分析师 潘浩

潘浩认为，房企多元化布局是在我国宏观经济，包括人口结构、城镇化率、居民可支配收入、土地供应等综合因素，再结合政府对于房地产市场调控的大背景下，房企谋求中长期发展的重要战略之一。

对此，潘浩分析表示，房企多元化是在2010年前后集中提出，于2015年进入加速发展轨道。2015年，我国房地产市场面临拐点，国内房地产景气指数达到1997年创立指数以来的历史低值。“行业‘不景气’的大环境下，房企谋求多元化发展的意愿强烈，催化了多元化进程。另外，随着一二线城市城镇化水平不断提高，基本居住需求被满足，新建商品住宅市场将逐步收缩，房企单一以住宅开发为核心的经营模式受到挑战。”潘浩说。

紧抓美好生活升级巨大需求机会，开发商急于摆脱“地产”标签，多元化是房企又一次探索商业模式的集体选择。近年来，在龙头房企的带动下，房企纷纷转战多元化赛道。

在潘浩看来，房企急速多元化布局的原因主要有以下3方面：

第一，“房住不炒”挤出投资需求，开发商利润空间被压缩。传统房地产行业的盈利能力整体下降，“黄金时代”早已不再。根据贝壳研究院针对百强上市房企2019年财务报告分析，2019年百强上市房企平均毛利率为29.2%，较2018年下降2.6个百分点，处于行业发展中较低的毛利率水平。行业整体向相对低利润与平稳化发展，房企有机会通过多元化经营谋求更多的利润增长点与更加广阔的利润空间。

第二，房企已经意识到新建商品住宅的蛋糕在变小。贝壳研究院统计整理数据显示，2019~2030年全国商品住房需求年均11.7亿平方米，其中，2019~2020年、2021~2025年、2026~2030年年均分别为13.6亿平方米、11.6亿平方米和11.0亿平方米。而2019年国家统计局公布数据显示，全国商品房住宅销售面积是15亿平方米，已是市场高点。

第三，国家政策引导作用明显。政府在物业服务、长租公寓、养老、文旅以及最近的新基建等产业给予一定的政策扶持，短期内会带来板块的高估值效应。一方面房企顺应国家发展战略，另一方面房企可以抓住机遇，扩展业务领域，谋求中长期的经济利益。

近年来，房企不仅加速了自身的多元化布局，触及的领域也更加开阔，住宅之外都是产业。在众多领域中，当下的价值洼地在哪里？

潘浩表示，前两年的长租公寓和近期的物业服务都处于多元化中较高的估值水平。此次疫情，随着人们对于高品质物业服务需求的增长，物业管理板块估值高涨，越来越多的房企选择分拆物业独立上市。

从当前发展来看，在多元化赛道中，产业资源整合和运营能力是开发商们比拼的主要战场，由此带来的是行业新一轮排位。洗牌趋势之下，房企需要面对的挑战可想而知。

在潘浩看来，房企多元化发展主要将面临方向判断、试错风险和回报周期三方面的挑战。

具体来讲，对多元化方向的选择上，房企多元化布局要跟随国家发展战略，不仅仅是顺应风口，更需要房企具有能提前判断风口的能力；试错风险方面，多元化发展是房企探索的新路径，但试错成本较高。潘浩举例称，2018年以来，已有多家房企因多元化扩张与业务转型导致债券违约，造成巨大损失。“因此建议房企充分结合自身财务能力，尽管未来可期，也要量力而为之。”

而对于回报周期长的问题，他解释称，目前房企参与多元化战略的方式有两种，一种是围绕房地产不同业态进行布局，比如物业服务和商业地产；还有一种是参股或控股其他行业实现布局。“不管是哪种参与方式，回报周期都较长。因此需要在巩固基本盘的同时，做中长期的投资回报考量。”潘浩说。

此外，他还关注到行业中存在一些房企打着产业之名、行房地产之实的现象。对此，潘浩表示，这种现象表现为两种情况。一种情况是，在进行产业新城开发的过程中，由于所消耗的资金较大，不排除一些房企优先进行房地产开发。住宅先行主要是用于补充产城项目后期投入的资金。在整体规划下，对产城项目分阶段、分类型开发是可以理解的，也是常规的业务操作。

“还有一种情况是，房企的目的只是通过产业新城来获取较为廉价的土地资源，并未对产城项目进行整体发展规划。”在他看来，这种情况依靠政府出台更多约束条件和政策法规，比如国家加强了对于PPP项目的入库管理力度，并对不符合规范、未有实质性进展的项目明令予以清退等。同时，还可以将这类行为与企业的信用评价体系挂钩，更多维地帮助房企真正实现多元化转型。