海南去地产化 房企阵痛

（原标题：海南去地产化）

等待了两年，《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称“《自贸港总体方案》”）尘埃落定。

这份寄托了海南经济结构转型的文件，与房地产行业勉强挂上钩的仅有两个细节：一是支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)；二是实现人员进出自由便利。

一位TOP5海南地区的项目销售负责人对经济观察报表示，从长远来看，《自贸港总体方案》对包括房地产在内的所有行业都是利好。未来海南房地产更适合做长期价值深耕，房企传统的高周转路径在海南行不通。

作为海南一家本地房企的营销负责人，林泽对房地产判断同样比较理性，“（方案）和房地产没有多大关系。”

以建设自贸港为契机，两年来，海南凭借“壮士断腕”的决心，正经历一场去地产化运动。全域限购和现房销售显示出打击房地产市场投机、摆脱土地和房地产依赖的决心。安居型商品住房成为海南房地产换挡期内的“武器”之一。

关上了房地产大门的同时，海南也在试图打开自贸港更广阔的想象空间。海南的转型不仅是突破长期以来对土地财政和房地产的自我尝试，也为中国经济转型升级开启一扇探索的大门。

人才新政的“口子”

限购政策的持续加码，彻底关闭了岛外购房者通往海南房地产的闸门。取而代之的是，两年来，海南省政府正在不遗余力的引进各类人才。

2018年6月，《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》的正式执行是一个开端；此后，海南陆续出台了《海口引进人才住房保障实施细则》、《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》、《三亚市人才住房保障实施细则》、《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》等一系列配套通知及细则，基本取消全省(除三沙外)落户限制。

根据克而瑞研究中心统计，海南针对人才引入政策以及更新频次，远远高于一般地区，几乎每一个季度就会有一次较大幅度的调整。

尽管海南省委宣传部副部长张怀海年初还强调，建设海南自贸港，人才是战略性资源、决定性因素。为进一步打造人才集聚的良好政策环境，吸引各类人才来琼发展，海南着力实行更加积极、更加开放、更加有效的人才政策。但这依然被更多舆论视角解读为有针对性撕开了全域限购的一道口子。

而此次的《自贸港总体方案》，涉及39条制度设计，其中与房地产联系颇为紧密的一项也体现在人员进出自由便利上。根据自贸港发展需要，海南针对高端产业人才，实行更加开放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全风险隐患的前提下，实行更加便利的出入境管理政策。

细化来看，一方面，海南将深化户籍制度改革，进一步放宽户口迁移政策；另一方面，从税收层面对部分人才实施优惠政策，优惠模式与力度均是国内首创。

2025年之前，对在自贸港工作的高端人才和紧缺人才，其个人所得税实际税负超过15%的部分，海南将予以免征；2035年之前，对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满183天的个人，其取得来源自贸港范围内的综合所得和经营所得，按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。

“现在上海新片区、深圳前海的税收优惠政策都是针对境外人才，所得税参照香港和新加坡，多余部分退税。而海南提到的这部分个人所得税优惠政策，境内与境外人才均可享受，这将大大提升海南未来吸附人才的能力。”麦哲中国创始人杨东表示。

在全域限购的“紧箍咒”之下，岛外投资客与候鸟人群的准入遭遇层层壁垒。落户门槛的降低，一定程度上相当于局部变相放开了限购的约束。

但林泽更关注的是另外一组数据：仅2019年一年，杭州常住人口1036万人，比上年增长55.4万人；全市户籍人口795.4万，同比增加21.3万人。

而同期海南的常住人口944.72万人，比上年增加10.4万人；户籍人口数据目前尚未公开。按照此前官方数据，2018年海南户籍人口为925.10万人，年均增加10.09万人。

“海南自贸港的发展定位已经探索了两年，但这个阶段，海南一个省份的人口机械迁入速度，远比杭州、南京等新一线城市缓慢。”林泽说。

以往，海南楼市作为一个外向型市场，以旅游度假、养老置业作为导向，更多依托东三省、京津冀地区的候鸟型人群置业。如今，在去地产化的途中，海南尚未找到一个新的增长动能来替代房地产，“人才导入一定要以就业为前提。如果就业没起色，就谈不上大批量的人才引进；如果人才引进只是微量，就没有办法真正改变本地的经济发展能力。”人才新政能否对海南房地产市场产生刺激，林泽已不抱太多希望。

去地产化后

以房地产作为经济发展的主业绝非长久之计，海南省相比其他各大省份更加深谙此理。如何在往日高速的房地产行业中实现安全换挡，这一次，安居房被祭出来，作为解决住房需求与房价高涨矛盾的一张“王牌”。

海南省为房地产业转型量身打造的最新思路是，短期内，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。下一步，加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足改善性住房需求；有序实施引进人才住房保障。

4月底，海南宣布，将在海口、三亚、儋州、五指山、定安和陵水6个市县开展安居型商品住房建设试点。明年，在总结试点经验的基础上，全省全面实施安居型商品住房建设。

更具象的一系列落地动作正密集排布：5月底的两会上，海口市提到，初定秀英区药谷人才公寓和美兰区下洋瓦灶片区棚改安置房项目两个项目，开工建设安居型商品住房5000套。

首批安居型商品住房面向的重点对象也已敲定，通过建设安居房方式，在全省实施基层教育卫生人员住房保障专项计划，利用三年左右时间基本解决全省基层教师和医务人员住房问题。

与海南原经济适用住房和限价商品住房等保障性住房相比，安居型商品住房在一定年限内实行封闭流转机制，且上市交易增值收益须与政府分成。

政府主要在土地方面进行让利，安居房的销售价格明显低于同区域同品质市场均价；在实施建设方面，更加侧重于政府主导、市场化运作；在开发方式上，鼓励房企积极参与，鼓励利用存量商品住宅用地建设或将存量商品住宅进行转化。

“开展安居型商品住房建设试点，不会冲击整个房地产市场。”在4月底的新闻发布会上，海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉称，开展安居型商品住房建设试点，一方面可以满足本地居民家庭和引进人才的基本住房需求，另一方面可以有效稳定市场预期，平抑市场价格，促进市场稳定，进而促进房地产市场长期平稳健康发展。

“刮骨疗伤”之余，摆在海南岛面前一道迫切的命题，是如何摆脱对土地财政的依赖，构建新型产业发展模式，逐步完成经济增长的新旧动能转换。

海南岛已经在行动。按照王路的分析，目前，海南已经形成五个较大的产业集群——

作为基础最好的一大产业，去年，海南旅游业总收入已经达到1057.8亿元，同比增长11.3%。全年接待游客8311.2万人次，同比增长9%；互联网产业是近两年海南发展最迅猛的产业之一，2018年达到了600亿元的规模；

此次《自贸港总体方案》提到的零关税制度，现代物流产业将是后期非常重要的一个受益产业；

去年4月，招商蛇口与三亚市人民政府、海南省发展控股有限公司签署了三亚深海科技城项目合作协议，将打造海洋产业发展闭环；

早从2018年起，“大三亚”经济圈的各市县，正通过发展规模化产业化农业、做强做优农业品牌、扶持本土农民企业、引进科研机构等举措，全方位打造“大三亚”热带特色高效农业王牌。

“这五大产业均是海南去地产化之后重要的经济抓手。”王路表示。

而自贸港顶层设计的出炉，更是让海南在制度创新高地上，拥有更多新的发展机遇与增长点。

在王路看来，海南最大的产业空间应该聚焦在金融领域。自贸港最大的突围，无论是投资自由便利也好，贸易自由便利也好，这些首先都来自于金融，金融行业应该成为自贸港政策下海南最早开放且有巨大发展空间的行业。

方案中另一项备受关注的细节是支持发展房地产投资信托基金(REITs)。过往，受制于本土企业、市场主体和人口数量不足，海南发展商业物业是一件颇为头疼的事。但伴随着海南整体产业结构性调整，人口和企业逐渐增加，未来一旦出现经营优良的商业物业，REITs将从金融层面上为这类业态打开一个很好的投融管退通道。