成见 | 万科“降息”与明发饮鸩止渴

观点地产网 这是最好的时代，也是最坏的时代。

央行6月2日举行的新闻发布会上透露，今年定的目标就是公司类信用债券净融资要比去年多一万亿。

与此同时，统计数据显示，截至5月27日，申万行业二级分类属于房地产开发的企业共发行债券3168.63亿，加权平均票面利率为4.17%。

然而，巨大的资金池塘里，有位于食物链顶端的大鱼，也有夹缝中求生的虾米。

一方面，处于融资窗口期的房企们不仅抓紧机会发债，更趁势下调过去两年融资收紧期的发债利率，试图重新紧握资金市场的话语权。

另一方面，前两年因踩错市场节点而深陷泥潭的小房企们，却没能享受当下环境的红利，继续用高额的利息艰难换取狭窄的发债空间。

债券利率下调潮

6月1日，万科发布公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%。

对于购买债券的投资者而言，“下调”是个格外敏感的词汇，然而近两月房企却在屡屡触碰投资者的神经。

据上海证券报统计，仅今年4月就有61只债券票面利率出现下调。

其中，4月20日，金地宣布拟将2018年公司债券（第二期）（品种一）公司债券票面利率下调为1.5%。

据了解，上述债券票面利率为5.29%，存续期的第2年末（2018年5月28日至2020年5月27日），根据当前的市场环境，金地计划在后1个计息年度（2020年5月28日至2021年5月27日）的票面利率调整为1.5%。

该举动招致投资者的不满，更使得上交所发出相关监管函，要求金地解释这一调整是否符合约定。

迫于压力，一周后金地对上述调整债券利率事宜给市场造成不当影响深表歉意，并宣布维持原有5.29%利率不变。

作为第一个吃螃蟹的头部房企，虽然金地未如愿下调利率，但这无疑是一次对市场的试探，并吸引其他房企纷纷效仿。

据观点地产新媒体了解，包括华夏幸福、阳光城在内的千亿级别房企随后也宣布下调此前发行债券的票面利率。

4月28日，华夏幸福调整2018年发行公司债“18华夏01”利率，由6.8%降至5%；5月26日，该公司再度宣布，调整2018年公司债（第二期）“18华夏03”利率，由7.15%降至4.4%。

不仅利率持续走低，下浮空间也由原来的180个BP扩大至275个BP。

据推算，如果一笔债券规模10亿，那么利率每下调1%每年就能为房企节省1000万成本。对利润收缩、资金压力大的房企而言，无疑有着不小的作用。

相比之下，阳光城的利率下调地略显“谨小慎微”。

5月10日，阳光城称，2017年度第二期中期票据的债券简称“17阳光城MTN002”，发行总额12亿元，原票面利率为7%，调整后票面利率降低10个BP至6.9%。

对此，业内人士严跃进指出，企业单方面降低债券利率将直接影响投资者收益，“除此外，也会影响企业后续的一些信用评级”。

尽管如此，为降低成本，减少利息支出，仍旧有房企宣布下调已发行债券利率。

事实上，与过去两年融资紧缩时相比，今年房企债券利率已普遍降低。不仅多家房企祭出了“2”字头的利率，平均水平更是持续回落。

5月27日，万科上市的25亿公司债，利率最低2.56%；此外，两家今年三四月被证监会恢复境内发债的房企融创、旭辉，也完成规模超30亿的公司债。

其中，融创于5月27日发行33亿元公司债券，票面利率为5.60%。同日，旭辉也宣布成功发行31.2亿元公司债，利率最低3.8%。

观点指数研究院发布的报告指出，根据2020年1-4月债券融资数据的票面利率，评级房企中获得Baa/BBB级的房企有9家，加权平均成本约为3.46%，而高收益级房企平均加权收益为4.96%，大致高于投资级房企融资成本1.5个百分点。

加量不加价，如今债券市场对房企而言可谓“最好的时代”。华泰证券研究报告也指出，目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。

明发饮鸩止渴

锦上添花易，雪中送炭难。有人享受政策红利，有人却只能“饮鸩止渴”。

6月1日，明发集团公告表示，建议发行1.76亿美元债券，按年利率22%计息，该笔美元债于2020年到期。

此外，明发集团表示，如果公司在债券到期日未能按条件支付到期款项，则应自初始日（包括该日）起，至全部支付逾期款项之日期（不包括该日）按22%年利率加上按年利率10%。

换言之，若明发不能按时偿还债务，这笔债券利率将高达32%，这一水平甚至超过大部分房企的毛利率。

另据观点地产新媒体了解，今年年初，明发还完成了一笔利息15%的美元债，发行规模为2.2亿美元。

事实上，因财务数据真实性存疑，2016年4月1日期，明发被香港证监会责令停牌。

面临退市危机，明发集团几乎在最后关头“冲刺”发布2016-2018年财报，此前首席财务官潘永存曾表示对于复牌有信心，认为已达到复牌条件，惟目前复牌仍然需要待联交所批核。

然而，停牌整整4年，对于究竟何时会复牌，明发集团始终没法明确表态。

“停牌时间较长，公司信用评级受限，使得融资活动受到较大限制，不得不开出较高的价码来吸引投资人。”业内人士对此指出。

“财务造假存疑”、“长年停牌”，种种负面因素累积下，明发在资本市场基本没有任何话语权。

同样话语权薄弱的还有北京房企鸿坤。

5月28日，据鸿坤披露，公司成功发行了5500万美元公募债券，并将与鸿坤集团2019年10月8日发行的1.5亿美元债券合并。合并成功后，鸿坤集团累计发行债券规模达2.05亿美元。

据多家媒体报道，5月26日，鸿坤伟业旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。

有业内人士向观点地产新媒体透露，鸿坤此次发行的5500万美元债票据，利率为14.75%。

一面海水，一面火焰，资本面前，境况不同的房企仍在上演一场冰与火之歌。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。